内容摘要：2013年6月份天津商品住宅新增供应量为77.19万平方米，成交量为85.53万平方米；全月成交环比下降16.08%，同比下降4.80%；成交均价9999元/平方米，环比下降2.56%。市场受金融市场“钱荒”影响，银行资金紧张住房贷款放缓，利率优惠基本恢复9折，导致成交量出现一定下滑。
2013年6月份天津商品住宅新增供应量为77.19万平方米，成交量为85.53万平方米；全月成交环比下降16.08%，同比下降4.80%；成交均价9999元/平方米，环比下降2.56%。
市场受金融市场“钱荒”影响，银行资金紧张住房贷款放缓，利率优惠基本恢复9折，导致成交量出现一定下滑。自“国五条”细则在津落地近一月的时间内，成交量由5月开始逐渐趋缓，可见新政的作用已经开始对房地产市场有了一定的影响。而深刻影响到6月成交量的更是金融市场的“钱荒”，自6月中旬开始，各大银行因为“钱荒”问题，住房贷款相对紧缩，优惠利率也纷纷上调，市场上已经少见85折利率；更在6月24日沪指重挫，各大地产股票下跌，更让“钱荒”话题影响消费者对楼市的信心，致使观望情绪增浓。
6月，天津一手房价格指数为1043.8点，较上月上升了11.4点，环比上涨1.10%。商品住宅全月成交环比上涨8.64%，同比上涨23.24%；成交均价10,348元/平方米，环比上涨0.85%。
6月，天津二手房价格指数为1016.9点，环比上升0.9点，环比上涨0.09%。本月二手房成交39.94万平米，成交均价为8950元/平米，成交量环比下降18%，成交价格未出现明显上涨。
由于3月大幅度成交之后，4、5月份新增供应量大幅增加，但成交趋缓，整体市场的去化率较低，库存压力依旧影响较大。而对于价格来说大幅度的涨幅未来将不会出现。
住房和城乡建设部年初承诺的不动产统一等级制度，500城个人住房信息系统联网夭折之后，该项工作进展不明。
本月市场供应土地37幅，成交50幅，整体供求比约为1:1.35。较上月比，土地供应量有明显减少，土地成交量也出现了一定的下滑，主要是由于“钱荒”问题，房企相对来说更关注未来销售情况，而不是拿地补仓。虽然如此，2013年上半年，天津住宅商服用地累计成交9608.8万平方米，土地出让金收益154.6亿元。
6月我们强烈推荐楼盘如下所示，以品牌开发商的体量较大的项目为主，其中惠灵顿国际社区一期本轮加推的优惠幅度较大，富力津门湖四期项目地处梅江区域，目前在售的90平米左右的小户型产品由于总价相对较低，受到市场热捧。
|
排名 |
项目名称 |
开发企业 |
项目售价（元/平） |
克而瑞指导价（元/平） |
相差幅度 |
推荐等级 |
在榜时间 |
销售情况 |
|
1 |
惠灵顿国际社区一期 |
陆家嘴 |
18480 |
20041 |
↑ 8% |
强烈推荐 |
2个月 |
63% |
|
2 |
红星国际广场 |
华运商贸 |
16010 |
17030 |
↑ 6% |
强烈推荐 |
2个月 |
91% |
|
3 |
津南新城一期 |
富力等 |
7760 |
8096 |
↑ 4% |
强烈推荐 |
2个月 |
66% |
|
4 |
远洋城四期 |
远洋 |
8600 |
8732 |
↑ 2% |
强烈推荐 |
2个月 |
82% |
|
5 |
富力津门湖四期 |
富力 |
15200 |
15359 |
↑ 1% |
强烈推荐 |
2个月 |
91% |
点评：项目所在梅江南板块本月成交价格持续下降，本项目推售的小户型产品仍在不断成交，拉低了区域成交价格，随着本项目的成熟度不断提高，客户认可度也再增加，本批产品面积相对较小，总价较低，cric认为本项目目前值得强烈推荐购买。
6月我们不推荐楼盘如下所示，其中绿岛公寓项目体量过小，水岸银座项目建筑面积极小，一般为几平米或十几平米左右，而赠送面积却高达数十平米，虽然折算后单价较低，但我们仍对其的评级定为不推荐。
|
排名 |
项目名称 |
开发企业 |
项目售价（元/平方米） |
克而瑞指导价（元/平方米） |
相差幅度 |
推荐等级 |
在榜时间 |
不推荐理由 |
|
1 |
绿岛公寓 |
贻成实业 |
12375 |
10687 |
↓ 13.6% |
不推荐 |
2个月 |
体量小价格高 |
|
2 |
金御中央 |
恒泰财富 |
7200 |
6626 |
↓ 8.0% |
不推荐 |
2个月 |
交通配套差 |
|
3 |
水岸银座 |
高盛房地产 |
12800 |
11808 |
↓ 7.8% |
不推荐 |
2个月 |
购买存风险 |
|
4 |
北塘古镇 |
海泰凤凰城 |
13580 |
12530 |
↓ 7.7% |
不推荐 |
2个月 |
客户不认可 |
|
5 |
津澜阙 |
鼎润投资 |
23750 |
22126 |
↓ 6.8% |
不推荐 |
当月 |
价格虚高 |
点评：项目所在天津市十一经路海河沿线，且本项目价格相对较低，本月有一定成交。但项目品质较低，户型舒适度较差等因素，相对于性价比低，虽价格在区域内占有一定优势，但由于其他方面因素考虑，cric认为产品价格比较不合理，因此本项目处在不推荐考虑范畴。
本月我们上调了5个项目的推荐评级，分别为金泰丽湾、境界梅江、天房美域三期、泰达城河与海、首创爱这城，其中首创爱这城虽然指导价并未有调整，但是由于其产品均为80-90平米左右的刚需产品，顺应市场需求，所以短期内我们上调了对其推荐评级。
|
排名 |
项目名称 |
开发企业 |
实际售价 |
克而瑞指导价
|
推荐等级
|
克而瑞指导价
|
推荐等级
|
上调幅度 |
上调理由 |
|
1 |
金泰丽湾 |
金泰地产 |
10120 |
10029 |
谨慎推荐 |
11230 |
推荐 |
↑ 11.9% |
区域价值不断上升 |
|
2 |
境界梅江 |
津滨 |
15980 |
14999 |
谨慎推荐 |
16230 |
推荐 |
↑ 7.7% |
所处板块价值不断拉升 |
|
3 |
天房美域三期 |
天房 |
13860 |
13640 |
谨慎推荐 |
14320 |
推荐 |
↑ 4.9% |
产品赠送附加值较大 |
|
4 |
泰达城河与海 |
城开 |
15840 |
15537 |
谨慎推荐 |
16241 |
推荐 |
↑ 4.4% |
拥有海河景观资源 |
|
5 |
首创爱这城 |
首创 |
9016 |
8875 |
谨慎推荐 |
8875 |
推荐 |
↑ 0.0% |
产品符合市场需求 |
点评：本月该项目为上调评级项目。项目所在梅江板块，主打高端品质，随着新梅江区域建设逐渐完成，极具升值潜力，cric认为该项目目前值得购买。
本月我们下调了5个项目的推荐评级，分别为卫津领寓、津澜阙、荔城公馆、锦嘉花园和泽信金汇湾，其中津澜阙项目的评级为第二次调整，降为不推荐，该项目虽然拥有海河景观资源，但是面积较大，单价和总价都虚高，去化缓慢。
|
排名 |
项目名称 |
开发企业 |
实际售价 |
克而瑞指导价
|
推荐等级
|
克而瑞指导价
|
推荐等级
|
下调幅度 |
下调理由 |
|
1 |
卫津领寓 |
津房 |
13616 |
14070 |
推荐 |
12065 |
谨慎推荐 |
↓ 14.3% |
价格在区域内相对较高 |
|
2 |
津澜阙 |
鼎润 |
23750 |
24126 |
谨慎推荐 |
22126 |
不推荐 |
↓ -8.3% |
项目价格虚高，去化缓慢 |
|
3 |
荔城公馆 |
信置 |
6400 |
6681 |
推荐 |
6281 |
谨慎推荐 |
↓ -6.0% |
项目长期去化缓慢 |
|
4 |
锦嘉花园 |
顶顺 |
5300 |
5301 |
推荐 |
5001 |
谨慎推荐 |
↓ -5.7% |
所处区域受市场关注度不足 |
|
5 |
泽信金汇湾 |
鑫汇松江 |
6499 |
6600 |
推荐 |
6301 |
谨慎推荐 |
↓ -4.5% |
产品舒适度较低 |
点评：项目所在挂甲寺板块本月成交有所下降，项目景观、会所、物业管理虽明显强于周边竞品，但主力户型面积段集中在大户型的三居室，导致总价高，面积终极改善客户，在价格无明显优惠的背景下，销售速度较慢，cric认为本项目目前不推荐购买。
