[专家观点]

　　保有税的征收是大势所趋

　　我们国家现在征收的关于个人住宅房产的税收都设计在“产权转移或交易”环节，对个人住宅的“产权保有或者持有”环节没有设计任何税收。

　　税收体系的设计要体现公平和效率的原则，例如征收消费税，具体税种例如小汽车购置税是在交易环节征收，最近一直在准备征收的燃油税就是在持有阶段根据消费能力进行征收，因为养路费的设计不符合“消费多应多纳税”的原则。

　　所谓“保有税”在国际上一般称谓物业税，即按房地产的财产价值每年按照一个比例纳税。这个比例一般是1%左右。为什么按照财产价值而不是按照面积呢？主要是根据价值收税更符合公平原则。

　　类似

　　具体的征税需要有可执行的标准，根据房产价值来征收最公平，但是房产的价值是动态的，不能根据购买时的价值来征收，必须要有阶段性的重新评估，也就是“公允价值”。但是“公允价值”的评估是一件很难处理的事情。国家必须建立一个完整的评估体系，这个体系类似会计行业的审计报告一样，至少有“准法律”地位。这个体系的建立大家一看就知道，确实棘手。

　　简化的执行办法，例如“120平方米保有税”的社会讨论，也是为了引导需求，也是为了给增加税种普及概念，这是一个必要的准备过程。因为“物业税”的征收是大势所趋，不论怎样都会推进这个税种的征收。我们老百姓应该理解和调整自己的住宅消费理念。

　　对于市场现在的住宅供应来说，大户型房子总体上由于需求的减少，价格上涨会慢，小户型的房子由于供应少，价格会升。但是随着供应结构的转换，也会发生变化。对于购房者而言，还要看具体的项目。但是购买经济紧凑的户型应该是我们购房者未来考虑的主要方向。

　　[主流评论]

　　政策是否会执行，我们不得而知。如果4月确定执行，今后买大户型很可能买的起养不起，但对于高收入阶层的低价格敏感度而言，该买的还是要买。至于投资者，会不会转投小户型进而拉动小户型价格高升还有待观望。

　　大户型有价无市？

　　一些开发商不愿意过多谈论今年项目大户型的销售情况，言语之间也透露着对大户型单元销售状态的无奈之情。既然市场需求不旺，缘何开发商还一窝疯的追捧大户型规划大户型？是好大喜功，还是市场误判？或者其它原因？

　　开发商为何喜欢大户型

　　错误观点1.大户型建筑造价低

　　我们认为，同一楼层设计为大户型，不仅房间设计布局方正，而且省下了间墙建筑、水管、电线等建设成本和设备成本。但事实并非如此，成本测算师吴涛先生告诉我们，大户型与小户型在建安成本上相差无几。虽然电力配套、门窗、车位上会有所节省，但没有夸张到因为户型大小不同，成本就会降低到几十个百分点之说。开发商也绝不会因为这点成本，就会死心塌地的非大户型不盖，这种说法是非常荒唐的。

　　错误观点2. 资金回笼快

　　经常看地产报道的读者可能了解，对于开发商而言，资金非常重要，有了资金，才能如期交房，才能开始下一个项目的运作，才能不用到处筹措贷款……这就是地产商要加快资金回笼的关键所在。但有媒体报道，卖一套大户型的资金回笼速度比卖小户型的快，其实不然，典型代表为南京路的诚基中心项目，一经推出，便遭到疯抢，甚至成为了市中心的小户型现象。如此说，小户型反而容易加快现金流的速度。

　　错误观点3. 抬高

　　这涉及到了买家对房价敏感度的问题，大户型的买家一般比较有实力，对每平方米的价格涨幅不是特别敏感，因此，有人认为，大户型容易抬高房价。但凡了解市场规律的人都知道，价格是由市场决定的，不是任意两个人脑袋一热得出的的结论。

　　正确观点

　　万顺置业的副总经理凌朝翔先生透露，开发商做大户型，首先是因为地块的原因，容积率的因素导致必须要做成这种产品类型，其次，做大户型并非利润率高，在天津中小户型反而更容易销售，大户型的市场毕竟有限.其次，请大家不要模糊建安成本与配套成本，由于大户型面向高端阶层，他们对配套等方面的要求会很高，因此大户型在相关配套上要远远高处小户型。

　　耀华投资的策划经理刘滨告诉笔者，之所以开发商喜欢大户型，还是因为市场的预期好，在05年梅江某些大户型项目销售旺盛，因此，引来开发商瞧准了这块奶酪，一起下手，然而，却导致这类产品的供大于求，因此，部分大户型的滞销也在情理之中。

　　由图1我们可以看出，在天津主力购买户型为90-120平米之间，其次为120-150、60-90平米的，总体来看，大户型的销售情况整体良好。

2006年120平米以上大户型销售情况(市内6区+新4区)

　　截止日期：12月31日 数据来源：远舰数据中心

　　从以上数据我们看出，新政出台后的7月，大户型销售量下降了很多，销售面积也下降了6万平米，而进入楼市旺季之后销售量有很大回升。（文：周正国 天津伟业房地产投资顾问有限公司 副总经理）