区域概述

　　天津南开区房地产市场已经火爆了将近三年的时间，期间涌现出大量的优质项目，并逐渐形成当下的热点区域，如：奥运板块、老城厢板块、黄河道板块等。这些板块已经基本形成，配套建设也在不断的完善中。但是，伴随着区域可开发土地资源的不断减少，未来项目的上市量有限，区域的热度也将随之降低。在这个过程中，又会有其他地区由于开发建设而逐渐升温，形成新的热点。以前瞻性的眼光来看待整个天津，南开区的西部将有10多平方公里的土地未开发，发展空间广阔、潜力巨大。西部开发是南开区一场大规模的城市复兴改造运动。

　　区域规划

　　南开西部开发的整体规划于2005年已经开始实施，利用五年左右的时间将南开西部打造成为产业特色突出、产业基础雄厚的重要经济功能区。

　　该区域南至宝山道、北至芥园西道、东至红旗路、西至陈塘庄支线。

　　西区有两大特点：一是占地面积大，总占地面积980万平方米；二是旧厂房、旧居民区多。

　　同时形成两大支柱：一、是以科技型为主导，由明星企业、工业园区和工业楼宇组成都市工业群；二、是以北方五金机电城、金属材料交易市场和长江汽贸街为代表的专业市场群。经开发建设和培育，使南开西区成为产业特色突出、产业基础雄厚的重要经济功能区。

　　南开是天津最早迎来房地产开发热潮的区域，从早期的天托南居住区、到川府居住区、再到2002年以来建设开发的美丽心殿、富祥园、南开文园等项目，掀起了天津住房商品化后第一个家庭买房的浪潮。南开西部的开发历程由大型单一化居住区到多产业、多元化区域发展，呈现逐步递进式的发展模式。

　　住宅市场发展方向由经济型逐步过渡到舒适型。以早期的天拖南、川府为例，它们当时只满足人们对居住的要求，房型功能单一、配套简单，未能顾及视觉及体验上的要求。2002年以后开发的美丽心殿、富祥园、南开文园等项目逐步向舒适型过渡，在居住功能上有所改进，可以满足人们除了休息之外的其它功能和用途；在社区环境上有所改进考虑到景观的均好性。2005年以来开发的万兆•桂荷园、学士汇、万科•金色家园等项目已经是真正意义上的舒适型。在产品上不断创新，拥有平层、错层、跃层以及错跃层，充分利用原生态自然的景观，为景观设计提供了良好的素材，同时也成为项目的一大卖点。

　　以上我们可以看出南开西部开发正在迎来传统意义上的颠覆，产品由单一发展到多元，推广策略也不断创新、产品品质、配套、服务均属一流，未来南开西部将会成为新的标志性区域。

　　从图表中可以看出：区域内现实及明年要上市项目有8个之多，其中有一些项目因上市的时间更晚，而不包括在内，如天房冶金路项目。

　　南开西部在产品的规划上也由最早的单一的形势逐步演变成多元化的形势。现在的产品同时拥有住宅、写字楼、精装小户型。近几年开发的项目不论是住宅还是写字楼，面积都在20万平方米以内，尤其以近2年开发项目最为显著，项目都在10万平方米以内。主要是由于红旗路周边沿线可供开发的土地越来越稀少，土地成本越来越高，单幅出让的土地面积较小。在产品上与以往开发有所不同，其中万兆•惠谷大厦、赛德广场为写字楼；塞纳国际为精装小户型，可以看出此区域包含了众多时下天津热销的产品。

　　无论早期开发的美丽心殿、南开文园，还是新近开发的学士汇、塞纳国际、金色家园等项目，热销是有其内在原因的。南开是天津仅有的"四区"齐备，即初/中/高等文化教育区、高新技术产业区、民俗文化旅游区、重要的商贸区之大成的综合性全面的成熟区域。凭借着这些优势，可以预见，随着西部开发战略的实施，南开正在迎来新一次房地产开发高潮。

　　区域将成为热点的原因探究

　　1.区域交通经过近年来的持续建设，对整个区域地位的提升起到直接促进的作用。长江道作为南京路西延长线，即将拓宽为横贯天津市区中心的主干道；黄河道同时改造为南开区标志性道路，兴建中的地铁2号线，预计2008年全线开通，建设中的西北半环快速路，预计2007年底前通车。这些将极大改善区域交通情况，甚至对改善天津整个区域的交通都将产生较大的影响。

　　2.南开西部开发是21世纪天津城市发展总体战略的一部分，南开复兴改造运动。根据南开西部总体战略发展规划，以轨道交通、快速路的开发建设带动周边区域的发展。以长江道为核心，加大对地产的投入与开发，带动周边经济发展，推动南开区全面发展。

　　3.众多著名开发商对该区域的开发，对区域内未来起到推动作用，并且未来项目的集中放量也是形成热点区域的重要因素。天津万科深耕细作14年后，第一次在南开西部开发项目——万科•金色家园。以万科一贯引领城市房地产未来发展方向的作风，金色家园被打造成为南开西部的示范性建筑，成为领跑者；同时天房也在南开西部投得土地，为下一轮开发赢得先机。南开西部将成为下一个开发热点区域，成为南开新的经济增长点。(文/合富辉煌)

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