2006年5月29日，“国六条”配套细则规定，购房不足5年转手交易的全额征收营业税。8月1日，二手房转让开始征收个人所得税。

　　营业税、代收代付、个所税，国家调控政策一环扣一环，矛头直指二手房市场。

　　二手房交易成本上升，交易量下降，使本已观望气氛浓厚的楼市更加扑朔迷离。新政

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后，二手房交易成本究竟增加了多少？市场交易状况究竟如何？二手房市场的低迷是否为新房创造了更多的机会？

　　新政重挫二手房交易

　　近日，争议长达12年之久的二手房个税终下“强征令”，并于8月1日起全国执行。

　　8月1日新政执行前，很多二手房持有者急于转让房产，出现集中过户的现象。据政府有关职能部门统计，7月25日～7月31日，我市累计成交面积达到26.29万平方米；成交套数为2449套；平均成交价格为3780元/平方米，成交面积环比上周有大幅度上扬，达到3倍以上。

　　一些买卖双方本处于价格博弈状态，此时也加快了谈判的步伐，双方退让，尽快完成过户，避免损失。

　　与此相对应，8月1日大限之前一轮高潮之后，二手房市场很快迎来低潮期。据相关部门统计，8月3日～8月9日，全市二手房累计成交面积为10.86万平方米；成交套数为1512套；平均成交价格为2879元/平方米，成交面积环比上周有大幅度下降，达到50%以上。不难看出，买卖双方都处于观望状态，成交低迷。

　　天津中原物业顾问有限公司研究部高级分析师余洪涛认为，此次所得税的开征，必然对三级市场(二手房市场)带来巨大冲击，短期来看在政策实施初期，原有的市场平衡被打破，二手房交易量在此后的一段时期内会有较为明显的萎缩。

　　二手房交易成本持续增加

　　王先生和很多买家一样，赶在8月1日前，买了一套二手房。“如果征收所得税，房价可能会出现变化，还是早买完放心。”

　　与此同时，卖方很有可能将税收成本加入房价之中，导致二手房价的进一步上升。买房人购房时不仅要考虑交易成本，还要对市场作出自己的判断。王先生决定在8月1日前买房，也是经过深思熟虑后做出的决定。

　　“现在买二手次新房已经多交纳了营业税，如果再增加所得税，负担会更重。”王先生为记者算了一笔账:

　　按照规定,8月1日前，购买二手房必须交纳的税费如下：①1.5%契税 ②5.5%营业税 ③一般中介公司平均代理费2.5% ④贷款、过户、律师、办证等相关费用约为0.5% ⑤印花税0.05%。

　　上述相关费用合计：1.5%＋5.5%＋2.5%＋0.5%＋0.05%≈10.05%。

　　以王先生此次买的二手房为例，其所购房总面积约63平方米，总房款约35万元。需缴纳的税费如下：契税350000×1.5%=5250元；营业税350000×5.5%＝19250元；印花税350000×0.05%=175元；其他费用350000×（2.5%+0.5%)=10500元。费用支出总额为35175元。

　　8月1日后，按照规定必须交纳

　　据悉10月1日后，北京新的二手房交易最低计税指导价将正式上调，到时候按指导价交易的二手房契税、个税都将上调，二手房交易成本还会增加。

　　二手房房价赶超新房

　　国家

　　中国城市经济学会常务理事王明浩认为，此次国家通过一系列的政策调控房地产市场，其根本目的是抑制投机、炒房行为，并非打压三级市场。二手房在同一地段下，无论从价格、入住时间还是周边环境等方面仍然具有优势，因此新政只会在短期内影响三级市场的成交量，但从长远看，不会有很大的影响。

　　对于国家出台的新政，王明浩表现了极大的信心，并一再强调，新政会使房地产市场更加健康地发展。他认为，在一些稀缺地块二手房更具有优势，其价格的上扬甚至出现二手房价格超过新房价格的“房价倒挂”现象,都属于合理现象。他指出，尽管二手房的价格接近新房，但是综合考虑二手房的价格是趋于合理的。

　　“目前，华苑地区已经没有新上市的项目，加之该地块已属成熟居住区,二手房必然稀缺，其价格肯定接近新房价格，甚至一些户型好的二手房会超过新房的价格。”王明浩举例说道。

　　新政利好购房人转向新房市场？

　　滨海新区的快速发展让人们看到了滨海的希望，但是在二手房市场萎靡之时，一手房市场却动力十足。余洪涛认为，三级市场是商品房市场的有益补充，此次政策出台在打击投机购房者之外，同样抑制了自住型需求的成交，特别是在商品房市场结构未合理化、平衡化之前对整个房地产市场将起到深远的作用。“政府原想通过大力发展二手房市场来分流部分一手房购买人群，从而抑制房价的持续攀升。但由于税费转嫁，将会使部分存量房客户分流至新房市场,对一手房市场是一个利好信息。”余洪涛说。

　　目前，购买一手房比二手房的交易成本低很多。按照规定，购买一手房必须交纳的税费如下：①1.5%契税 ②2%公共维修基金 ③贷款、过户、律师、办证等相关费用约为0.5%。相关费用合计：1.5%＋2%＋0.5%≈4%。

　　即购买同一总价的房屋，一手房则只需额外支付房款约4%的税费，而购买二手房则需额外支付营业税、个人所得税等房款约18%的税费。

　　以购买总价50万元房屋为例:购房者需额外支付2万元作为税费支出；但若购买二手房，则购房者需额外支付9万元作为税费支出。

　　记者随机采访了一些市民，他们表示，购买新商品房不会增加营业税和个人所得税，如果二手房与新房价格相差无几，购房人当然会选择新房。

　　据悉，下半年我市将约有20个新商品房项目开盘，随着这些新项目的上市，一手房市场成交量和均价均小幅上扬。据统计， 8月4日～8月10日天津商品住宅成交量为15.7万平方米，环比上升9.1%；成交均价为4466元/平方米，上浮3.5%。

　　据某网站的一项调查显示，有57.5%的公众认为，二手房征收个税无法抑制房价上涨，40%公众认为征收个税不能抑制炒房。

　　目前，我市还未出台相关细则，新政留有一定的操作空间，地方政府可以在一定限度根据实际情况进行调整。二手房市场尚存变数，其在整个房地产市场中的作用究竟如何，我们仍需拭目以待。(文|本刊记者 翟玮 图|实习记者 张伟)

　　链接:今年二手房交易相关税收政策

　　1. 5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定凡购房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　2. 8月1日，天津市二手房交易将统一实行资金代收代付政策。

　　3. 二手房个税终下“强征令”,并于8月1日起全国执行。