去年10月，英国洲际集团宣布将出资10亿元在中国推广其所属的“快捷假日”品牌酒店；在中国经营了20年高档酒店品牌的欧洲最大酒店集团“雅高国际酒店管理集团”并计划2008年之前，在中国建立50家宜必思品牌酒店(IBIS)，投资总额将达到2.5亿美元。

　　各种迹象表明，经济型酒店未来会逐渐成为酒店市场的主流。因此，一些高端的投资客们跃跃欲试。但投资就意味着风险，本期，《楼市》将与专家一起为您解读如何投资经济

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型酒店，及投资者在投资时应避免的风险。

　　20%回报率存有高风险？

　　戴德梁行助理董事王红表示，经济型酒店在未来一段时间之内，将形成一股投资热潮。不过这也是一项“风险投资”，投资者在投资时应该权衡各种利弊，对投资经济型酒店要有足够的准备，不然投资会冒很大风险。

　　据了解，目前天津经济型酒店的投资回报率在20%左右，相对较高。相对高档星级酒店来说，经济型酒店在投资运作中某些环节上，能够节省不少成本，是造成高回报的一个重要因素。只是目前这类项目的投资门槛较高，对投资者的资金要求较为庞大，一般的投资者无法承受。

　　王红表示，经济型酒店大多采用租赁的方式，这跟高档星级酒店自建相比，就要减少很大一笔开支。其次在装修方面，经济型酒店的要求没有高档星级酒店高，所以也能够节省大笔的初始投资。同时在人工工资以及管理费用方面，经济型酒店的所需要的费用跟高档星级酒店也存在不小的差距。同时，在运营的各个环节，经济型酒店均有“节省”的表现。

　　不过，一些专家认为，与高档星级酒店相比经济型酒店或许只是一个过渡型的产物，因为行业的进入门槛不高，很容易在短时间内达到市场饱和。虽然目前市场处于快速发展阶段，但未来不可避免会出现行业并购或整合的过程。

　　王红表示，经济型酒店用房取得方式有两种，即租赁式或买断式，这两种都存在不同的经营风险。租赁式由于建筑物产权属于出租方，对于投资者来说，会出现由于中断租赁合同而导致投资受损的情形。而买断式虽然很好的解决了上述问题，但是投资成本却会由此大幅上升。

　　物业要求较高 选择位置尤为关键

　　目前，经济型酒店从物业角度来看，比较常见的加盟方式有两种，一为长期租赁房产，对其进行改造从而达到加盟品牌的统一要求；二为按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物业。

　　以锦江之星加盟方式为例：

　　(一)收购

　　由锦江之星投资购买现有物业，并投资将其改造成锦江之星旅馆。要求：

　　(1)出让方必须拥有产权与土地使用权；

　　(2)房屋或土地可用于商业服务业的用途；

　　(3)能获得建设锦江之星旅馆的立项批准。

　　(二) 租赁

　　由锦江之星租赁现有物业，并投资将其改造成锦江之星旅馆。要求：

　　(1)出租人应拥有房屋或土地的产权与使用权，产权关系清晰；

　　(2)租赁价格合理，租赁期一般为20年；

　　(3)房屋可用于商业服务业或可改变为该用途；

　　(4)能获得建设锦江之星旅馆的立项批准。

　　(三)加盟

　　由业主自己投资按照锦江之星的要求将其拥有的物业改造后加盟锦江之星加盟要求：

　　(1)加盟者有适合长期经营物业的产权或使用权；

　　(2)承认加盟章程、按期缴纳费用；

　　(3)同意按照锦江之星统一的硬件标准进行装修改造；

　　(4)服从锦江之星旅馆公司的统一领导，保持统一的管理服务标准。

　　不管是何种方式，特许方都对加盟者的物业提出了一定的量化要求。

　　如果按照目前经济型酒店中常见的平均每个客房25平方米计算，那么如家快捷和锦江之星所要求的房间应分别为120间～240间和200间。

　　从以上这些数据分析，各特许商对于物业的要求差别并不是十分明显。但对于投资者而言，可以根据自己现有物业的实际情况进行挑选，所持物业建筑面积足够大的投资者相对而言选择面更为充分一些。

　　除了物业面积上的要求之外，各特许商对于物业所处的地理位置都有一套判定标准。从这点来看，各家的取舍十分统一，概括而言，无非如下两种：位于城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、中高档(大型)居民住宅区等商业成熟区域；或临近火车站、机场、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域；临近地铁沿线、

　　从以上两种选址倾向而言，专家建议投资者在入住率可以维持在一定高度的情况下，不要过分追求黄金地段，但是交通便利非常必要。

　　投资最低300万起

　　经济型酒店由于投资准入门槛高，在与很多可供加盟的特许项目相比，它让许多有意参与其中的投资者望而却步，具体投资金额见下表：　　

　　锦江之星的品牌使用费是依据加盟店的设计客房数，按3500元/间计算(推广期间优惠以2500元收取)；此外还将收取20万元技术服务费作为锦江之星为加盟者提供建设方案、人员培训、总台管理软件、管理与业务模式手册、开

　　品牌 前期项目投资总额

　　锦江之星 750万～1250万元(以建筑面积5000平方米，每平方米投资2000元计算，包括土建改造、装修、设备及营运物资准备)1750万元(在空地上新建，不含土地费用)

　　如家快捷 至少594.5万元

　　莫泰168 约800万～1000万元

　　速8 338万～538万元(以100间房，每间房改造费用3万～5万计算，加上38万元加盟金)

　　格林豪泰 约500万～700万元

　　业指导等各项服务的费用。这些都是小头，更大的资金压力来自物业投资。按锦江之星的标准，新建门店投资大约为3500元/平方米，而改造门店也约需1500～2500元/平方米，这样算来，一家锦江之星门店的投资额在1000万元上下。

　　如家快捷的前期投资主要分为几项：不少于50万元的物业改造资金、30万元的一次性特许品牌使用费、10万元的特许加盟保证金、不低于50万元的流动资金以及为期约占四个月的工程筹备期管理费，每月1万元。需要指出的是，其中10万元保证金并不需要扣押至合约结束，而是在合作一年之后便可以得到有息返还。

　　在各特许品牌中，莫泰168是开展加盟业务较晚，也是加盟店最少的连锁品牌之一，目前只有南通、无锡、宁波3家加盟店。莫泰连锁旅店营运总监许铮铮曾表示，在本市加盟一家莫泰168经济型酒店的投资总额在800～1000万元。

　　与其他品牌相比，速8在前期投资上有更为细致之处，除去38万元的特许品牌使用费外，速8根据所改造物业的原先用途，平均至每间客房的改造费用也会有所不同。如，之前物业用途为

　　以上计算都是以改造现有物业为准，如新建物业，前期投资额需翻上一倍左右。

　　月管理收费 高低浮动各不同

　　在一次性支付数额较大的前期投入之后，作为连锁体系中的一员，享受品牌、管理、销售、培训等方方面面的支持的同时，加盟者每月也需支付一定的费用于连锁体系。从目前了解的情况，各品牌在每月收取管理等费用的比例上也有不少出入，如下表：　　

　　品牌 每月上缴支出

　　锦江之星 加盟管理费为年营业收入的3%

　　如家快捷 收取酒店总收入的3%为特许经营服务费，收取酒店总收入的3%为特许经营管理费

　　莫泰168 营业收入的5%～10%

　　速8 营业收入的5.6%，每年变化

　　格林豪泰 营业收入的3.5%～6%

　　据了解，每月统称加盟管理费的收取主要分为固定和浮动两种。浮动的加盟管理费收取方式对于投资者而言，就像一把双刃剑，在经营状况不佳的情况下，有理由向总部提出要求下浮；但在供销两旺的情景之下，也就必须接受特许方提高管理费的要求。

　　资本回收约为五年

　　作为一项高额支出的加盟行为，投资者最为关心的便是资金风险和投资回报率的问题。就现阶段而言，尽管资金门槛较高，但是较快的投资回收周期正是吸引投资者跃跃欲试的一种重要原因。

　　从记者采访所得的数据来看，对于非自建性质的经济型酒店而言，一般5年左右便能回收前期投资，而一些繁华地段上的单个门店，有的仅仅开张一年半，就能将资金全部回收。同时，这也说明，不同的地理位置对于投资回收的周期也有一定的影响。

　　各个不同品牌的经济型酒店对于投资回报周期的得出，来源于他们对年投资收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面积3450平方米，100间客房，年平均出租率85%，平均房价170元，特许5年期为例的模拟收益。从房价和年平均出租率等数据来看，这一表格的计算比较保守。

　　速8的投资回报周期比如家缩短一半，也是由于速8对于年投资收益率的预估相对较高，在33%。从各连锁品牌对于投资回报周期的估算，加上前文对于前期投入的比较，投资者不难推算出各品牌经济型酒店的平均年投资收益率。

　　项目 主要费用

　　年均销售收入 100间客房×85%×170元×365天＝527.43万元

　　年均经营毛利润率(假设) 55%

　　年均经营毛利润 527.43万元×55%＝290.08万元

　　一次性品牌特许费(按5年摊销) 30万元/5年＝6万元

　　装潢装修费(按10年摊销) 350万元/10年＝35万元

　　设备购置费(按5年摊销) 100万元/5年＝20万元

　　特许经营主要费用(管理费和服务费) 527.43万元×3%＋527.43万元×3%=31.65万元

　　房产年均折旧费或租赁费 100万元/年(或3450平方米×0.8元×365＝100万元)

　　营业利润 290.08万元-6万元-35万元-20万元-31.65万元-100

　　营业所得税金 97.44万元×33%＝32.15万元

　　税后利润 97.44万元-32.15万元＝65.28万元

　　年投资收益率 65.28万元/(350万元＋100万元)＝15%

　　银行贷款拓宽投资渠道

　　对于投资者而言，加盟经济型酒店前期的资金压力不言而喻，为了吸引更多的投资者投资，并快速扩张门店数，去年锦江之星推出了一项助业计划。在计划中，锦江国际集团与中国工商银行将联合为加盟锦江之星的业主提供资金服务。

　　对于自有产权的加盟店，经工行评估后，将提供不超过总投资50%、最长期限为5年的贷款以支持加盟店的投资需求；对于没有产权的加盟店，经评估合格后，也可获得总投资额30%至50%、最长期限为5年的贷款，锦江国际集团则为加盟者提供全额连带责任担保。而贷款的前提条件是，加盟店业主需将所拥有的股份权质押给锦江国际集团，作为反担保。

　　在国内迅速扩张的经济型酒店，正被一些业内人士预测未来将成为酒店市场的主流。就在市场前景一片看好之下，高额的回报率和巨大的市场潜力，促使一批高端的投资客加盟到了经济型酒店的队伍中，而投资就意味着风险，怎样能在这股投资热潮中找到自己经营的理念是投资者值得深思的问题。尤其是跨行业的投资者更应该理性投资，不应跟风，对先期的风险预测和投资回报应有全面深入的调查了解。相信在不远的将来，经济型酒店一定会掀起新一轮的投资热潮，而投资者们在筹备资金欲做投资的同时，千万不要忘记投资的风险隐患。