央行加息 劫贫济富

　　4月28日起，央行上调金融机构贷款基准利率，一年期贷款基准利率和5年期以上个人自营性住房贷款基准利率各提高0.27个百分点。

　　央行再次加息，引起楼市一片喧嚣！

　　有业内人士分析，央行加息是目前经济过热所致，其目的是为过热的经济“消暑”，抑制投资增长速度。

　　虽然此次加息并不单纯是为了抑制房价，但房地产行业却首当其冲。

　　如今，自央行宣布加息已近一月，楼市沸沸扬扬，那么，加息是否抑制了房价？购房人能否从中受益？

　　谈起此次加息的事实，刚贷款买房三个月的姚小姐面现愁容。为了准备结婚，姚小姐与男朋友以20年期贷款30万元买了一套住房，月供2170.11元。明年1月1日执行新贷款利率后，每月多支付47.22元，利息支出增加总额为11332.8元。“虽然每月多支出的数额并不大，但我俩都是工薪阶层，又刚刚参加工作，月供2170元对我们来说已经是负担了，现在总利息又多出了一万多元，感觉压力更大了。而且，谁知道是否还会继续加息？”姚小姐担忧地说。

　　而对于准备买豪宅的马先生来说，加息并没有阻止他置业的步伐，他说：“土地的稀缺性等原因会使别墅升值空间很大，我现在买套别墅，还可以早点看到升值。”

　　与前两位不同的是，张先生因为手头有部分闲置资金，打算买房用于出租，但自从听到贷款利率上调的消息后，张先生热热闹闹的投资计划忽然没了声音。“加息是国家抑制房价的一个重要信号，不得不重视，先观望一段时间再说。不过，从以往的情况看，加息不会对房价产生什么影响，我投资买房的想法是不会放弃的。”张先生说。

　　刘玉录认为，贷款基准利率上调0.27个百分点，客观上会抑制部分投资性购房需求，但对购买高档住宅的高收入阶层影响不大。而对中低收入的工薪阶层来说，如果贷款买房，影响则相对大一些，特别是如果贷款额度大，贷款期限长，多支出的利息对买房人来说将是一个不小的负担。

　　有业内人士表示，持续加息将“积少成多”，转嫁为中低收入购房者长期的沉重负担，反而对高收入人群和投资者并无太大影响，而且，随着房价的上涨，他们手中的固定资产会进一步升值。

　　往年加息 难咽苦果

　　实际上，这已是央行第三次加息。2004年10月29日，央行提高存贷款利率各0.27个百分点；2005年3月16日，央行取消住房贷款优惠利率，并且银行可以根据实际情况把首付比例提高到30%。

　　业内人士分析，贷款利率上调，可谓打响了2006年宏观调控的第一炮，这也是对当前投资增长过快发出的警示信号，也许预示着新一轮加息周期已经开始。5月17日，政府出台“国六条”，进一步验证了大家对宏观调控的预测。

　　然而，往年的调控效果并不尽如人意。从全国一些大城市房地产市场的表现来看，去年的宏观调控并没有达到预期效果，房价的增长速度和幅度不仅没有因此降低，甚至出现了“报复性上涨”的趋势。如图所示，以下是2005年环比2006年全国部分主要城市房价上涨幅度。

　　特别指出的是，本市2005年房价涨幅高达23%。由此可见，加息并没有抑制房价，实现回落，中国主要城市房价仍保持高速上涨的势头。

　　宏观调控 名不副实？

　　虽然国家已经出台一系列措施调控房地产市场，但房价涨幅依然处于走高态势，不少专家认为，主要在于国家的调控政策在一些地方没有真正执行到位。

　　南开大学经济学博士刘玉录说，央行加息，采取货币从紧的政策，而某些地方政府为了刺激需求，促进地方经济增长，会给购房人适当补贴，从而抵消了加息所带来的购房成本增加。

　　同时，5月11日，在《楼市》杂志举办的“2006中国房地产调控政策专家高峰会”上，北京科技大学博导赵晓认为，国家并没有做到真正的宏观调控，只是在微观调控，或者说是行政调控，而行政调控又受到利益主体的牵制。

　　首都经贸大学教授张跃庆指出，政府宏观调控失灵，对房价的调控没有达到预期目的，其一是因为土地具有垄断性，其二是房地产信息不对称。

　　国家税务总局税收科学研究所研究员张培森认为，调控不能取得良好预期的根本问题是房屋结构问题。目前情况是弱势群体的住房供给不足，而商品房供给过剩。

　　抑制房价需出“组合拳”

　　张培森说，现实情况是，高收入者手里有大量资金，在持币待购，做投资性消费，而普通百姓却没钱买房。所以，从宏观经济角度分析，根本措施是扩大经济适用房和廉租房的供给，抑制商品房投资，或者是过度投资。

　　刘玉录也表示，要想稳定房价，政府应该使出“组合拳”，比如降低土地成本、增加税收政策、加大经济适用房和廉租房的供应力度，甚至可以采取利息组合的形式，使不同收入水平的购房人取得不同利息。

　　另外，在“组合拳”政策之外，对于房地产问题，仍需要更加细化和富于针对性的政策。5月17日，国务院立足住房供应结构、税收、控制拆迁规模和加快城镇廉租房制度等方面对当前房地产市场进行调整，也就是大家所称的“国六条”。

　　据分析，此番“国六条”与去年的“国八条”相比，政策突出了细分化和具体化的特点，具有一定的针对性和可操作性。那么，新的“国六条”能否降温楼市，让我们拭目以待。

　　链接：“国六条”主要内容

    1、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

　　2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

　　3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

　　4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

　　5、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

　　6、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。