文/联合地产策划部 陈钰

　　写在前面：这次的题目说实话确实有点大了，尤其要针对2006年的宏观调控政策进行点评，感觉有点“心慌慌”。毕竟，2006年对于房地产市场确实是一个需要永远紧记的年份——除了不断出台的宏观调控政策，万科的强势转变，开发商同市政建设的紧密合作等等，都让2006年变的如此不平凡……

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　　2006年前11个月，全国70个城市新建商品住房同比涨幅在5.8%-8%之间，尤其是北京、深圳、广州等大城市房价涨幅经常“领跑”全国——每个月的同比涨幅均在10%左右。放眼望去，虽然经历了又一轮更为严厉的宏观调控，全国各大城市房价上涨依旧一路飘红。

　　如果一定要给2006年中国房地产市场定性的话，那么它一定是个“政策年”。这一年，以“稳定房价、规范市场”为核心的宏观调控政策及配套政策接连不断并纷纷落地，尤其是有些政策体现出一定强硬的态势，比如“90平米占70%比例”规定、“未封顶楼盘停止按揭”令、“禁止别墅用地审批”等掷地有声的政策，直接导致整个房地产市场游戏规则的改变。

　　纵观2006年，虽然“涨声依旧”，但实际上很多开发商已经感受到了寒意。加之百姓购房逐渐趋于理性，应该说2006年的宏观调控政策从很大程度上还是抑制了房价的过快增长，以及房地产市场盲目的繁荣和火热。回顾过去一年种种政策的颁布，不难看出政府其实还是针对“投资型”购房来做文章，不论是二手房的征收营业税还是新近出台的购买经济适用房在拆迁半年内等等，抑制投资，降低购房比例，从而打压房价的居高不下。另一方面，在加快“城市化”进程的同时，加速建设廉租房、经济适用房和“90㎡占70%”，解决百姓的基本需求，从根本上“釜底抽薪”。应该说，这些政策的颁布虽然没有立竿见影地让百姓看到房价的快速回落，但是从分析数据可以看出目前房价的涨幅正在趋缓，房价回落只是时间问题罢了。

　　因此，由于国家宏观调控的压力和百姓购房逐渐趋于理性，从目前中国经济大背景来看，房价上涨可能仍然会持续一段时间，但未来的房价涨幅会越来越小，主要原因有：

　　1.中国经济实力大飞跃

　　入世已经五年的中国，经济实力大大增强，人民收入水平大大提高，这是自改革开放后的第二次大飞跃。2005年国内生产总值182321亿元，比上年增长9.9%。2006年的GDP增涨率预计要到9%左右。在未来的起码两到三年内，中国的GDP依然要保持在8%——10%的增幅水平。15——20年后，人均GDP要突破3000美元，中国要发展成与日本的实力不相上下的另一个经济强国。这样快速、持续的经济发展，为房地产行业的稳定发展和房价的持续升温提供了后盾，因为整体经济环境的稳定才会有繁荣的市场，才会有人积极的置业、投资。

　　2. 中国城市化进程加快

　　房价依然能够稳定升温的主要原因是有着强大的需求市场，而由于房地产行业的建设周期较长导致供给跟不上，供给总是小于需求，这样的状态也将继续保持，未来十年很难改变。随着二、三线城市本身的快速发展，中国城市化进程的加快，房地产仍然有可持续发展的潜力。

　　3. 房地产在国民经济中的支柱产业地位决定的

　　房地产行业是实现“

　　4.人民币不断升值带来的投资热

　　人民币的不断升值意味着中国经济整体看好，这一信号将大大提高外资对于中国市场的投资，房地产作为不动产则无疑是受影响最大的，人民币在未来几年内仍将升值30%左右，人民的购买力将大大加强，大量的资金过剩将推动资产价格的上涨。

　　5.银行房贷的宽松环境推动了房价

　　从房地产市场上来看分为有效需求和无效需求，有效需求主要是有着购买能力的人群，而无效需求的则只是有购买意向却没有购买能力的人。而银行房贷的宽松环境大大增加了有效需求的比例。中国房贷市场达2270亿美元，规模居亚洲之首。国际清算银行季度报告指出，2005年年底中国房贷规模占GDP的10%。并且，外资银行在12月13日也全面放开，自中国加入世贸组织4年来，外资银行营业性机构从177家增加到254家，年均增加近20家；2006年，随着外资银行准入政策的放宽，人民币业务迅速成为外资银行业务发展的重点。预计2007年外资银行将凭借更成熟的服务加强对中资银行的全方位竞争，特别是对于现金流较大的房地产金融业务来说，竞争将会更为激烈，也给房价的持续上涨提供了基础。

　　6.土地交易成本及各种税费抬高了房价

　　土地是开发商的命根子，是房地产行业生产的必须资源。尽管新政出台以后，地方政府在进行土地拍卖时“限

　　7.地方政府利益的考虑与中央政策的博弈

　　中央政府出台政策稳定房价，而地产政府则希望房价快速上涨，因为房地产行业是最快捷、最显著、最简单地拉动地方GDP增长的途径，并且也是增加地方税收的主要来源之一。 所以，政府的内在推动力是房价能够稳定上涨的一个重要原因。

　　宏观调控以来，2006年算得上是一个“展示力量”的年份。在中国的很多城市，来自北京的各项政策让各方人士看到了中央政府的决心，一些前几年还争议不休的声音逐渐尘埃落定。技术层面的说法已经不再新鲜，“有识之士”们更关注的是从根本上检讨中国住宅开发的模式。2006年对很多开发商来说都是一个关口。有的房产企业因为销售成功，资金回流迅速，安渡难关，甚至利用这个机会大举并购、买地，为“未来20年”作储备；有的为了解决资金问题，远赴海外上市；有的看不好前景，干脆将项目、股份卖给其他企业；有的则原本就身怀“内伤”，被调控逼出了尾巴，出现一系列内部问题，焦头烂额，想尽办法谋求脱身。还有大量的海外投资机构包括一些证交所纷纷派出干员到中国寻找掘金机会。一时间，乱花渐欲迷人眼，中国的房地产市场呈现出“大洗盘”前夜的动荡和迷乱。