09天津秋交会访谈：博智置业总经理助理孙博

　　时间：2009年9月9日 10：30

　　地点：09天津秋季房交会 新浪乐居展位(A馆)

　　嘉宾：天津博智置业发展有限公司总经理助理 孙博

　　以下为本次访谈实录：

访谈现场

　　主持人：各位网友，大家上午好！这里是天津2009秋季房交会的现场，这里是新浪直播间。坐在我旁边的是天津博智置业发展有限公司的总经理助理孙博，我们也看到，本次房交会贵公司项目的博轩园也是首次亮相，给人标新立异的感觉，您是否可以谈一下博轩园的大体项目？

　　孙博：我们这个项目地处河西区的中心，在大沽南路和津河交口，占地面积是3.5万平方米，总的建筑面积一共有6万多的住宅和2万多的商业，加上地下室的部分有10万多平方米，我们住宅产品形式是三种类型，包括3栋33层的高层；1栋6层带电梯的洋房和5栋3层半的叠拼别墅，主力的户型都是三居的户型，同时我们将建设一个2万平方米的时尚购物中心。

　　我们开盘计划在明年的上半年正式开始发售，现在我们借着秋季房交会的机会想向天津市民展示一下项目本身，因为这也是安祖高顿第一次来天津的投资项目，也是想借这个机会展示一下公司的形象，这是一个简单的项目情况。

　　主持人：您也谈到这个项目是第一次落户到房交会，这个项目在天津也是很低调，您是否可以谈一下关于投资商这方面的情况？

　　孙博：作为这个项目的开发商博智置业发展有限公司，公司成立于2008年5月份，我们是2008年6月份通过招拍挂的方式取得这块土地，我们的股东是安祖高顿的亚洲公司，安祖高顿在投资行业和房地产行业大家都是有所耳闻的，目前我们还是比较低调的状态。安祖高顿公司是1988年成立在纽约的投资基金管理公司，现在全球的资金持有量已经超过了1000亿的规模，1993年安祖高顿开始涉足房地产行业，目前的投资有很多种类，包括私募基金、房地产类投资、其他类投资等等。2005年安祖高顿正式进入亚洲市场，陆续投资和开发了大量的项目，现在在国内包括北京、上海、广州等这样的一线城市有很多的项目，比较典型的有上海的八号桥，北京的三里屯VILLAGE等等。

　　我们之所以选择天津的市中心作为区域的投资主要还是因为近些年来天津整体经济发展看到了很好的前景，包括北方的经济中心定位，包括滨海新区，还有现在海河改造等等。我们希望博轩园这个项目能够为公司在天津的战略布局迈好第一步。

　　主持人：刚才您谈项目的时候也谈到项目有住宅也有自己的商铺，在天津对于商业地产来讲成功的案例不多，失败的案例很多，大部分是快速流动资金，前期会以出售为主，您这里的商业今后的运营情况是怎样的？

天津博智置业发展有限公司总经理助理孙博与小浪合影

　　孙博：我们这个项目商业部分是21000平米左右的购物中心，我们目前的操作计划是持有经营。说到商业地产，我们不能说哪个成功哪个失败，这个不好评判。我们怎么评价这个事情？还是先从商圈分析来看，我们讲天津商业应该还处于一个百货到Shopping mall的阶段，我们看天津的商业，成熟的购物中心还很少。因为从商业发展水平来看关系到很多层面，包括城市的服务业发展水平，包括人口构成、人们的消费习惯等，我们做商业的时候前期做了大量的调研工作，我们也有很好的资源平台，包括北京的TCBL等等都是我们很好的合作伙伴。

　　在我们做消费者调研的时候，有一个初步的结论，我们认为天津目前还是处于商业商圈比较集中的一个状态，天津现在的商场或者说购物的环境主要集中在南京路、滨江道、金街这个区域，但是我们也看到海河沿线在未来会有大量的购物中心产生，其他大型商业体也在未来有大量产生。这说明天津的商业应该处于一个高速发展的状态。

　　作为我们这个项目本身，我们处在大沽南路的商圈里，我们看到大沽南路有成熟的餐饮、品牌店、夜店、酒吧等等，已经自发形成了很好的消费氛围，我们怡乐购物公园是想在大沽南路整体的商圈当中做成主力店的概念。为什么我们要持有来做？我想持有这个商业应该有四个方面的好处。

　　首先从规划上来讲有整体性，包括产品设计、摆位等等；另外从业态组合上，整体持有商业它就可以统筹整体的业态布局，营造非常好的消费生态环境；第三方面的好处，整体的操作对于我们后期的商业管理来讲，是具有很好的规范性，可以使整个商场的整体格调体现出来，这也是我们的目的之一；第四方面我们通过整体的打造能够使商场形成餐饮、娱乐、购物，包括一些主题文化的整体空间，这样我们能够给消费者提供一个一站式体验的年轻时尚的购物中心。

　　可以这样讲，我们的目的是在大沽南路做成主力店，通过我们一方面能够带动大沽南路的商业品质提升，同时也可以提升整个河西区包括整个天津西南部的城市商业氛围，我们是这样考虑的。

　　主持人：您谈到项目是坐落于大沽南路的市中心，市中心的客户群大部分都是高端人群，他们购买的时候可能更看重小区的氛围，我想问一下咱们的项目在这里是否打造高端市场的氛围？

　　孙博：说到高端物业、高端房地产项目，我们想把高端界定一下，什么样的价格和价值算高端的，什么样的环境是高端的？我们认为房地产一定是以人为本的行业，我们想通过产品、通过环境给我们的客户营造一个最舒适的、去掉浮华的生活空间。所以我们面对客户和未来的消费者的时候，应该有几个方面考虑。

　　第一，我们一定要把产品做成最好的产品，我有一个小的例子，在做户型的时候我们的设计团队几乎出了几十版方案，我们是不断在验证怎样是真正舒适和宜居的，所以我们才能得到目前十分科学的户型。

　　第二，从景观上考虑。市区内要达到大面积的绿化，或者是开放式的景观环境很难，如何在市区有限空间内营造出好的环境这是我们需要做的。我们在景观方案的考虑上就是要在有限的环境内做最精致的景观，为此我们会考虑如何尽量扩大景观的绿化面积，怎样用环保、高科技的材料实现景观的打造。

　　第三，我们现在还在想住宅应该是有文化、有品位、有格调的，我们现在提出来做“都市山林”、“书香门第”，就要通过我们的产品、服务、景观来实现，在进入这个社区之后，应该是一个安静的、舒适的空间，会有静谧的感觉和真正回归到自然的体验。

　　说到“书香门第”我们要到文化上来，今天是教师节，借这个话题说开来，文化和教育是我们产品开发里一个重要的主题，我们的项目地点周围也有很好的环境，有很好的中学和小学，我们的客户家庭构成上避免不了孩子上学的问题，我们的意图是把家里的书房、小区的环境、外在的文化环境统一起来，营造整体文化空间。再加上我们的选址原来的师专是很有文脉的地方，我们要传承城市的文化追求，所以我们想把书香门第、居住文化通过未来的产品和服务表达出来。

　　第四，我们的物业环境，我们想真正营造业主自治的空间，我们希望把业主的能量发挥出来，通过业主实现自己管理自己的社区，所以我们物业费一定是公开透明的，物业管理是最以人为本、最贴近人们居住生活习惯的，用服务来营造环境。

　　总结一下，我们现在要做一个什么样的社区来满足客户的需求呢？我们要做一个真正的、生动鲜活的、除去浮华的、充满人文关怀的社区，这个是我们的目标。

　　主持人：谢谢孙总为我们介绍了项目和公司的情况，也祝项目大卖，谢谢