永泰红磡段立新：天津市场复苏期或在明年(图)

图为永泰红磡集团总裁办公室主任段立新

　　段立新：救市这个话题应该是目前非常流行的一个说法，从中央、地方，都要围绕着救市这个话题争论不休，中央也已经陆续出台了一些救市的政策，包括财政部前两天公布的这些政策。但是我想，基于我个人的理解，救市的主导的角色，应该是政府，因为房地产这个市场从一开始，不仅仅是房地产商自己在玩儿，也不仅仅是购买者，因为中间政府这个角色扮演着很关键的角色。因为，如果房价涨仅仅是房屋的供需关系，那就罢了，还有土地的成本，土地的成本直接导致房价的飞速上涨，按照一般的规律，成本增长的话，可能跟整体社会的物价指数，通货膨胀指数，通过政府招牌挂，这样的话整个的价格提升得非常快。从07年下半年价格开始萎缩，土地成本一直在扮演着一个使房价快速上扬的一个角色，同时又是一个让整个政府感觉到调控起来非常棘手的一个问题，因为它牵扯到地方财政，它牵扯到一个地方的发展。

　　但是目前来看，政府采取的这种措施，无外乎就是有一些政策性的补贴，政策性的一些退让，应该说对于我们土地成本的是一种反馈，但是这个是解决不了根本性的问题。

　　为什么这么讲？

　　既然谈到救市，一个市场是由生产者和消费者两个方面构成的，现在目前政策推行的很多东西都是在鼓励消费，实际上鼓励的是保障性住房，或者说资助性住房的政策上倾向比较强，但是对于开发企业，对于投资型的，或者说这样的一种购买行为的话，实际上还不是一种支持和保护的作用。

　　但是我个人看，救市就是根本所在，应该说是放松一个整个大的环境，而不是仅仅推行某一项政策，包括我个人认为，土地的推放的这种速度，是不是能够有效地控制，是不是能够控制好保障性住房和商品房的比例，这都是根本所在。

　　另外，现在整个的市场交易氛围比较冷淡，交易环节能不能让它放松。因为已经开始松动。

　　王志强：税务总局已经发过这样的文，消费税降到1%。

　　段立新：那个是增值税减免，还有契税减免，但是对于购买者就是交易环节来讲，这些都微不足道，最大的环节是二手房的营业税，加起来应该是不到7%的样子，这样的比例是非常大的，第二套房子调整的放松，也是在争议当中还没有正式出台，第二套房子的收复是打开了。

　　王志强：应该是打开了流通，买了房子的这个人可以很快转手交易。

　　段立新：你先得把市场营造好了活跃的这种氛围，你没有这样的氛围，没有人气肯定是不行。

　　王志强：营业税五年那个比较高。政府第一次开听证会的时候，第一个原因他举的是，是为信心压跨的，二是脱逃现象。

　　段立新：救市确确实实要建立一种信心，现在目前来讲开发商已经在保本销售，政治上激活和开发商现在，所能激活的基本上都是刚性需求的体现，但是有一部分投资的市场，这个可能跟股市也有关系，传媒也好，或者证券部门的人也好，这次股市所打击的就是房地产市场当中急剧投资性质的客户群体，应该是阶级的话，比如说家里边就是股产规模在三百万到五六百万的规模的阶层，他们受的打击是非常大的，他的资产缩水也非常大，部分的投资需求，客观地说，在这种降价和这种市场氛围当中，应该是非常理性的需求的，他的需求没有完全被激发，就是现在你再降，这部分人因为股市被套牢，很多人可能是看着机会、没办法。

　　通过一些楼盘的销售也可以看到它的这种释放是有限度的，他刚性需求价格已经明显降大开发商已经是保本的价格，不领情，他觉得还是有空间，但是有些人以前做过投资的，以前理性做分析的，包括他什么时间拿了地，现在的节约成本大约是多少，他再给你的的话，以投资回报的价格来测，这部分人他对市场我感觉是一种无奈。

　　所以这种通过各种方式不要在恢复，我个人预期，应该从今年下半年开始，市场应该也有所回暖，真正市场的释放，我个人做个大胆的预期，应该是在明年春暖花开的时候整个市场就彻底复苏了。

　　王志强：好，我们记下这个观点，明年春暖花开的时候看段总的预测是否准确。

　　说到救市，其实我们大家都有一些感慨，因为我们的从业经验中告诉我们市场一直在升值，有很多梦想、也有很多发财致富的机会。

　　但是从2008年，算是这个市场给了我们所有的从业者一个信号，就是这个市场可以往下行，但是当它行到一定阶段上的时候，肯定会产生很多风险，产生风险之后，对于购房者来说，肯定希望它越低越好，但是这个问题是这样吗？从政府的角度上，并不这么认为，低到一定层次，可能影响到每个人的各个方面，它的坍塌性的崩溃想象不到的。下面我们看到张总选择了这样一个题材，叫政策，这个其实挺有深意。

　　我们为什么一直看到老百姓在抱怨房价过高的时候，去年房价涨得也不合理，但是今年降的、迅猛的，从南到北，一直讯号传过来，业内人士认为也是不合理的，这个东西打击是双面性的。

　　所以，我们看到政府还是作出的一些政策，包括税费的调整，包括降息这方面在做，所以我们想请张总帮我们从政策的角度来分析一下，看这个市场的信号，会对这个市场有什么样的影响。