上市房企优等生资金现状：回款压力有多大

　　资金现状一:回款压力有多大？

　　银行贷款、委托贷款、公司债，尽管上市房企通过上述渠道获得了资金来源，但毫无例外，这三种融资方式均是以负债的形式反映在公司报表中，即公司未来需要对此进行偿还。作为上市公司最为重要的资金来源以及业绩支撑点，其目前在销售回款方面又将存在多大的压力？

　　“目前东莞的房价大约回到了2006年的水平。”粤宏远A董秘办人士对记者表示，虽然东莞几家大的房地产公司都曾做过降价促销活动，但目前成交量依旧不是很理想。为此，粤宏远A在今年半年度业绩预告中特别提及：由于受国家对房地产行业宏观调控政策的影响，公司房地产业务销售量较去年同期将有较大幅度的下降，公司预计2008年度中期累计净利润与去年同期相比下降50%至100%。

　　值得注意的是，虽然目前预告中期业绩的上市房企中有9家公司预计上半年净利润将下滑，但与多数公司将下滑原因归因于“房产项目未结算”所不同的是，粤宏远A是唯一一家承认宏观调控政策对公司房产销量存在影响的上市公司。

　　粤宏远A今年一季报显示，公司一季度期末现金及现金等价物余额(即货币资金)为1.04亿元，而其短期借款以及一年内到期的非流动负债合计为4.52亿元，在此背景下，公司一季度的现金及现金等价物净增加额却为-1.92亿元，表现为净流出。在货币资金与短期负债间的巨大缺口以及现金净流出的现实面前，粤宏远A未来无疑面临着较大的回款压力。

　　“依照目前的宏观形势，公司估计全年业绩也将呈下降态势。”粤宏远A上述人士对记者表示。

　　若仅从财务报表来分析，上市房企中还有很多公司面临这与粤宏远A类似的回款压力。

　　记者查阅上市房地产公司一季报发现，共有41家上市公司期末握有的货币资金小于公司短期借款以及一年内到期的非流动负债的总和，其中26家公司一季度的现金流依旧表现为净流出。这意味着除进行融资外，如何在一年内快速回款是上述公司亟需面对的问题。

　　不过，一家大型上市房地产公司人士向记者表示，回款压力事实上并没有报表中显示的那么大。由于上市公司多数是品牌企业，因此在进行一定的降价促销活动后，自身的品牌优势便逐渐体现出来，销售收入并未有明显萎缩的迹象。

　　记者发现，虽然目前楼市观望气氛浓厚，但万科、保利地产等房地产龙头企业的上半年的销售收入，仍旧较去年同期显现出增长态势。

　　除此之外，上市公司在短期借款上的“学问”也在一定程度上减轻了各个公司的回款压力。“事实上，银行为了控制信贷风险，便将原来的长期借款拆分成短期借款来进行。在公司的短期借款到期并还款后，银行会与公司再次签订新的短期借款协议，再将资金借给公司。因此，销售回款上的压力并不大。”上述人士对记者称。

　　沪深两市68家房地产公司的一季报显示，包括多伦股份在内的三家公司一季度中“取得借款收到的现金”与“偿还债务支付的现金”数额相等，如此的巧合或许证实了上述人士“还旧借新”的说法。不过，由于各个房地产旗下有多个子公司，即便多数上市房企一季度中两项数据不同，也并不能证实其没有“还旧借新”的现象。

　　资金现状二：资金压力是假象？

　　华业地产6月份的投资举动再度令投资者陷入迷惘。

　　在信贷政策从紧、购房者持续观望的大背景下，房地产企业资金链紧张已是不争的事实，而就在此当口，华业地产却在6月中连续通过委托贷款向外放贷两笔，合计金额达2亿元。这不免令投资者疑问：华业地产的“现金流富裕现象”究竟是其不看好房地产现状而暂缓项目投资，还是其果真无资金紧张之忧呢？

　　“公司目前房地产项目的开发建设仍在按计划施行，也并没有因为当前的调控政策而停止新项目的运作。”华业地产董秘办相关人士对此向记者表示，由于公司目前资金非常充裕，且部分项目周期较长，基于提高资金利用率的考虑，公司遂决定将部分空闲资金用于短期投资。

　　而在宏观调控的大背景下，上市公司中还有多少个华业地产？

　　今年一季报数据显示，华业地产期末14.74亿元的现金存量，在68家房地产公司中仅排在第14位，万科、金融街、金地集团三大地产商的现金余额更是超过了50亿元。若仅以该项指标来看，比华业地产“有钱”的上市公司不占少数。但值得注意的是，排名在华业地产前的13家公司中，资产负债率大于50%的公司便有9家，而余下4家公司中亦有2家短期借款额度较大，这意味着上述公司在未来面临较大的债务压力。因此，从考量短期偿债能力(主要表现在公司到期债务与可支配流动资产之间的关系)的主要指标流动比率和速动比率来看，能与华业地产相比的仅有名流置业1家公司，其中华业地产一季度流动比率和速动比率分别为7.94和4.95，而名流置业两项指标值则为7.93和4.79，均远远高于行业其他公司。

　　一个不容忽视的细节是，无论是华业地产还是名流置业，其近一年内均进行了增发融资。而这并非个例，在上述14家货币现金最为充裕的上市公司中，有9家公司曾在去年或今年1季度实施了增发融资，这也成为其“钱多”的最主要原因。但是，由于该部分资金是存在专用账户上的专项募资，并不能供上市公司自由支配；因此，部分公司账面上的资金充裕并不能代表其资金面上不存在压力。统计数据显示，今年一季度大部分上市房企的资产负债率仍在50%以上，偿债能力较强的公司更是少数，行业资金面压力由此可见一斑。

　　国泰君安此前发布的房地产行业报告表示，在当前大背景下，房地产公司资金紧张的现实是普遍存在的，假设2008年商品房销售额同比下降10%，银行贷款同比既不增长也不下降，开发商自有资金同比增长36%，预计2008年全国近6万家房地产公司的资金缺口为7100亿元。

　　部分房地产上市公司一季度末货币资金状况

　　证券简称 期末现金及现金等价物余额(元) 流动比率速动比率资产负债率(%)

　　万科A 156260873201.92040.555966.5474

　　金融街 112472698542.50881.583443.5726

　　金地集团 61964140282.06110.563471.4177

　　陆家嘴 39702697132.29140.982435.9691

　　招商地产 38456336391.83830.38664.7989

　　北辰实业 25894639002.17210.42859.1514

　　名流置业 24332916067.92734.791515.6084

　　首开股份 22409315281.34310.395482.5272

　　华发股份 21003972111.60260.55576.7827

　　保利地产20888801462.21990.433871.8194

　　万通地产 19043926791.86270.586364.6346

　　中粮地产 18677449552.11251.439841.7095

　　香江控股 15489912182.14260.937465.7418

　　华业地产 14739533517.93564.948433.4822

　　7136家重点房企 仅16%认为下半年效益会下降

　　在中国房地产市场和房地产行业被认为正在经历深度调整的情况下，一直呼吁“救市”的房地产企业目前的真实状态和心态究竟如何？上海证券报昨天独家获得了一份由国家权威部门对全国7136家重点房地产企业进行的调查，从中可见一斑。

　　这份最新权威调查显示，有57.2%的房企表示今年上半年企业的经济效益和去年相比差不多，同时，仅16.6%的房企认为下半年其经济效益会继续下降。业内人士分析，在资金、土地紧张和销售、新开工量下降等因素影响下，房企未来的收益的确面临压力，但整体市场矛盾并不突出，有关部门需要做的主要还是“因势利导”地调控并稳定楼市。

　　收益下降房企占三成半

　　在受访企业中，除了57.2%的房企认为今年以来的经济效益和去年同期差不多，有7.1%的房企表示经济效益好于去年，其余35.7%则表示经济效益有所下降。

　　同时，49.1%的房企表示今年以来的新开工面积与去年同期持平，另有40.4%的房企表示新开工面积有所下降，10.5%的房企则表示新开工面积有所增加。

　　资金、土地紧张和销售下降被房企视作新开工面积下降的主要原因。如表示新开工面积下降的房企中，有34.3%把资金紧张列为第一位原因，另有32.6%把土地紧张列为第一位原因。

　　另外在土地储备方面，47.7%的房企表示上半年购入的土地量和去年同期持平，45.1%的房企则表示下降，其余表示持平。

　　至于影响企业上半年土地储备行为的原因，33.6%的房企把市场总体供应数量减少列为第一位原因，28.7%的房企把市场观望走势不明列为第一位原因，24%的房企将资金紧张列为第一位原因，还有12.7%的房企将补充土地储备列为第一位原因。

　　“正如调查显示的，资金紧张、市场观望等因素对房企的发展产生了一定影响。不过房企如何看待这些因素也与他们的自身定位和发展策略不同有关，房企还是站在自己的立场上进行表态的。”中国指数研究院副院长陈晟分析。

　　过半房企预测销售下降

　　在对下半年的展望方面，50.1%的房企认为销售将同比略有下降(降幅在5%-10%之间)，39%的房企认为销售可与去年同期持平，10.9%的房企则认为同比将增加。

　　预计下半年销售将同比下降的房企还对销售将受影响的地区进行了选择，比例最高的依次是北京、深圳、广州，占比分别为62.9%、59.2%和58.6%。

　　对于销售下降的原因，35.7%的房企将可供面积减少列为第一位原因，30.5%的房企将购买者减少列为第一位原因。

　　而对于未来销售下降情况的预期，21.3%的房企认为销售下降的局面不会持续，41.3%的房企认为销售下降局面会持续半年，37.3%的房企则认为会持续一年以上。

　　不过，虽然相当一部分房企预期销售下降将持续一段时间，但仅有16.6%的房企认为下半年的经济效益会继续下降。在对企业下半年经济效益的展望中，过半企业不认为下半年经济效益会恶化，其中39.3%的房企认为会和上半年差不多，还有13.4%的房企认为将有所好转。其余30.7%的房企则表示说不清。

　　另外，对于下半年的资金情况，64.9%的房企表示自己资金面一般，7.1%的房企表示资金充裕，28%的房企则表示资金紧张。其中，深圳房企感觉资金紧张的比例最高，占到32.5%。

　　在下半年的新开工面积和土地储备的预期方面，48.6%的房企认为新开工面积会和去年同期持平，12%的房企认为还会增加，其余39.4%的房企则认为会下降；55.7%的房企表示自己土地储备正常，6.7%的房企表示土地储备充裕，其余37.6%的房企则认为不够用。

　　“上半年大部分房企发展仍属平稳，不过他们对下半年的预期不太乐观。”易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为。

　　有关政策可“因势利导”

　　在眼下的楼市“十字路口”，房企开始一边“自救”一边“求救”。业内人士比较多地认为，房企受到政策调控和楼市调整的影响“情有可原”。

　　“从上述调查结果来看，大多数房企认为半年后、最多一年多后楼市还是可以回暖的。但是开工量的下降及预期下降，表现出房企在资金和土地上都有困难，并且今年开工量的下滑也会影响明后年企业的收益。”佑威房地产研究中心主任薛建雄判断，“开工量增加得不多，可能导致今后供应量的减少，从而又增加房价上涨的压力。我觉得有关部门对某些产品的土地供应和开发环节可能会给予一定支持，总体是‘有保有压’地稳定楼市。”

　　杨红旭则认为，目前房企的发展状态就和区域楼市的发展情况一样，都是有分化的。如上述调查中，北京、深圳、广州被认为销售将受影响比较大，而深圳房企感觉资金紧张的最多，都表明了这一点。在其看来，未来整体供需矛盾不会太突出，市场仍将以盘整为主。但基于各地楼市泡沫程度不同，调控也可因地制宜、因势利导。如针对泡沫相对明显的一线城市，应该继续实行紧缩型的调控政策，可以让房价有一个适度的回落，比如20%以内；而对房价与收入比较为正常的中西部地区，可以鼓励自住需求、引导开发投资、促使市场稳定向上发展为主。

　　事实上，无论是此次对房企“摸底”，还是之前市场议论的相关部门“座谈”、行业协会“谏言”等，都已表明有关部门对房地产市场调整及其对宏观经济影响的高度关注。

　　此前中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一曾概括说，目前中国楼市的情况，一是短期难熬，长期看好；二是地域性差异大，不能一概而论；三是存在转好和转坏两种可能性。

　　除了地方性的调整，金融部门是否会有所“突破”更是业内关注的焦 点。此前深圳有关机构曾提出，希望有关部门对现行有关金融政策做一些调整，适度放松从紧货币政策，以及“给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模”。中房协则建议，金融部门对信誉好、产品有市场、有偿还能力的房企可予以放贷支持，缓解目前房企资金紧张的问题。

　　“信贷是最受开发商关注的。目前来看，从紧的货币政策仍不会改变，不过在拓宽融资渠道等方面是否会对中小房企形成支持等，都还需要观察。”陈晟表示。

　　房地产行业的“马太效应”

　　“凡有的，还要加给他，叫他多余；没有的，连他所有的，也要夺过来。”在一系列宏观调控政策之后，房地产行业也进一步凸显出“马太效应”。

　　知情人士透露，孟茜于05年携40万入市。截止至07年，已经斩获500万……

　　银行贷款、委托贷款、公司债。在信贷紧缩的政策面前，在楼市成交低迷的现实面前，良好的信用(体现在银行贷款)及大股东的支持(体现在委托贷款)，将相关上市公司的资金面压力逐步化解，其中规模大、实力雄厚的龙头企业，更是借势凭借发行公司债、增发股份来加大投资力度，实现行业扩张。这在保利地产、苏宁环球等已发布2008年半年报的公司中得到体现。保利地产7月25日发布的半年报显示，公司2008年上半年共实现营业收入53.81亿元，净利润10.34亿元，分别比去年同期增长156%和272%，地产销售面积和销售额亦同比增长三成。

　　但不容忽视的是，相比于国内6万多家房地产企业，房地产行业的上市公司不足百家，因此其反映的仅是“少数人”的资金现状。与处在“行业金字塔顶端”的上市公司相比，众多未上市的中小开发商们受政策调控的影响无疑更大。据银行专业人士介绍，由于财务不规范、没有合格抵押品，中小企业目前已很难从银行处获得贷款进行经营周转，而这曾是中小企业最主要的资金来源。融资渠道单一、贷款结构不合理的中小开发商，当前面对更多的或是生存压力。

　　目前，中国房地产企业多达6万家，但总体而言规模偏小，行业集中度也比较分散。而随着信贷紧缩政策的进一步确立，融资能力已成为决定房地产企业竞争力的重要因素，并将成为推动房地产行业整合的主要动力。