2008上半年天津二手房分析：均价仍高位运行

　　1、2008年上半年天津二手房买卖市场状况回顾

　　1.1 2008年上半年天津二手房买卖市场整体状况

　　图表：07年1季度至08年2季度天津二手房市场交易状况分析

　　数据来源： 天津市国土资源与房屋管理局

　　图表：07年1季度至08年2季度天津一、二手房市场交易状况对比

　　数据来源：天津市国土资源与房屋管理局

　　我爱我家市场研究中心的统计资料显示，2008年上半年天津市二手房的交易总量为18277套，同比去年下降31.8%；较之于去年下半年的交易总量而言变化幅度则更为明显，环比降幅高达45.4%。价格方面，上半年天津二手房交易价格维持上涨趋势，全市成交均价为5261元/平方米，环比去年下半年上涨11.7%，同比去年增幅为26.6%。

　　08年上半年，天津二手房市场整体表现趋于稳定，但相对于07年，市场处于大幅萎缩状态，只有3月份市场交易量出现“季节性”反弹，总体成交明显低于去年同期水平，回落态势明显。我爱我家认为，2007年国家宏观调控进一步加强，二套房贷、六次加息、居民消费指数持续走高，十次存款准备金的上调，调减利息税，进一步造成了银根的紧缩，间接地抑制了一部分购房者的购买行为；再加之“拐点论”及“百日巨变”的热炒，造成市场极其浓郁的观望气氛，使一部分有购买需求的人群选择持续观望市场，而暂时搁置置业计划；同时，“奥运后房价下跌”的主观预期也造成了购房者交易意愿的减弱。上述种种因素都致使刚刚过去的08年上半年天津市二手房市场表现低迷，预计截止奥运期间，天津市二手房成交量将持续低迷，成交均价在小范围内波动。

　　1.2 2008年上半年天津二手房买卖市场成交价格变化

　　2008年上半年，天津市二手房价格涨幅明显放缓，全市二手房交易均价为5207元/平方米，与去年同期的交易均价相比，增幅为26.6%，环比去年下半年上涨了11.7%；中心城区的二手房买卖情况来看， 2008年上半年中心城区的二手房销售均价为6727元/平方米，较之去年同期的5218元/平方米，上涨了28.9%，与07年下半年相比，环比上涨了14.2%，涨幅明显趋缓。

　　数据来源： 天津市国土资源与房屋管理局

　　我爱我家市场研究中心认为：08年上半年天津二手房市场的交易均价仍处于高位运行，但整体涨幅较07年已呈现趋缓态势。从07年第四季度开始，国家宏观调控日趋加紧，有效抑制了一些投资投机性购房需求，政府保障住房建设力度加大，合理优化了住房结构，在宏观调控和地方政策的双重作用下，再加之拐点论的影响令市场中房源数量明显增多而购买需求持续减少，另一方面，一线城市房价下跌和一手市场不断的打折促销更是影响了业主对二手市场的预期，致使观望气氛严重，单月来看，08年上半年单月成交均价走势稳定，小范围内波动，预计下半年天津二手房市场的交易价格不会出现较大振幅，在涨幅趋缓的势头之下，价格将会在合理范围内小幅调整。

　　1.3 2008年上半年天津市二手房买卖市场不同权属交易量变化

　　图表：07年1季度至08年2季度天津市二手房市场不同权属交易量状况分析

　　数据来源：我爱我家

　　据我爱我家统计资料显示，08年上半年天津二手房市场的房屋交易权属比重中，二手私产房的成交比重为81.9%，二手公产房为18.1%。该比重与去年同期持平，二手私产房环比去年下半年下降了1.25%。目前，公产房已无新建供给，伴随着公产房在市场中被逐步消化吸收，加之大量私产商品房流入二手市场，二手私产房将会占据未来二手房市场的主导地位，成交中所占比例将持续扩大。