房交会嘉宾访谈：未来房地产走势分析

图为永泰红磡总裁办公室主任段立新先生和天津日报房地产冯婉蓉女士

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　　主持人： 各位网友、各位现场的来宾大家好，这里是新浪天津房产2008春季房交会现场，非常感谢大家关注我们的2008乐居、乐业、乐生活嘉宾系列访谈活动。

　　我们今天第一场请来的嘉宾是永泰红磡集团董事长办公室主任段立新段总和天津日报房地产周刊主编冯婉蓉老师。

　　我想请问两位，最近随着信贷紧缩，抑制投机的政策出台，导致了购房者越发的理性，持币观望的现象比较浓重，也导致了房地产的交易量有所下降，请问两位对于咱们天津楼市的走势是怎么分析的？

　　段立新：刚才主持人提问的问题我想各位网友也都非常关注，纵观天津乃至中国的房地产发展的历程，我认为现在房地产的形势应该说就从我个人的视角来看，可能房地产从二十年前，它更多的强调是使用价值、自用的性质，如果说作为一种商品来讲，不仅仅是有使用价值，本身还有一种价值，但是价值的体现并不是很明显。随着20年的发展，人们对住宅这种产品的需求从产品的多样化、从项目的符合性、从它的复杂的程度、先进的程度、美丽的程度都有很大的提高。但是，住宅这种产品，也仅从自用的角度渐渐地演变成作为改善生活的一个非常非常大的消费品，而且从它的使用价值体现上来讲更多地往价值体现上去体现，尤其是从自用性到投资，当然你的投资的话题我觉得投资和投机有的时候很难界定的，因为它这种属性发生了很大的变化。

图为永泰红磡总裁办公室主任段立新先生发言

　　人们到现在为止生活改善了，也住上了天津的商品私有化率、商品房率也是很高的，随着这样的发展过程，住宅就变成了一种投资的手段了。因为CPI的指数在不断地上涨，今年上半年通胀的指数也不低，人们就是为了寻求保值和增值的手段，一个可能是资金渠道去股市，然后是去房地产做投资，应该说这是一种趋势，我想从属性来讲有很大的变化，但是这种变化，我认为在这个期间应该说按揭政策的开放，是对于天津是一个非常大的市场的扩张，是提供了一个很有力的因素。

　　另外一个因素就是，天津的刚性的货币安置，一下子从平方到了商品房，这个跨度也是很大的，但终归天津应该是良性的，是有一个梯度的发展过程，应该说还是比较良性的。具体来讲，如果现在的市场处于观望状态，我个人认为，大家可以注意到，第二套房子的贷款的限制应该说只是一个信号大家就会非常敏感，所以这二十年中哪件大事对我记忆最深刻，一个就是按揭政策，一个是土地招牌挂，这两样导致人们的购买欲望越来越大，提供了更多的需求，土地的招牌挂使你的供给缩小，使土地成本和你的制造成本增加，这样的矛盾必然导致了供不应求和供需之间的矛盾是刚性的。所以，到现在为止发展到一定阶段处于观望尤其是政策市场的观望，我觉得是很正常的。

　　从目前来看，我也不想在这里占用更多的时间阐述这些东西，所谓的拐点有向上的拐点，也有往下的拐点，而往下的拐点我认为是合理的振荡调整，往上的拐点我认为是发展的必然趋势。因为土地资源是稀缺的，换句话讲有的时候房地产为什么涨价这么高，我就问了你不看你周边的东西，你的油、你的日常消费的一些东西也在涨，只不过对你的生活感觉是很自然的，影响并没有很大。但是我想房地产每年随着通胀、随着CPI的指数，不涨就是落，没有道理不去涨，但是只不过涨的这种幅度一定要遵照市场的规律，你不可能放开了去做，我想所谓拐点拐点，短期振荡会有，但是我相信，房地产市场会有一个非常美好的明天。

　　冯婉蓉：刚才段总基本上从各个方面都讲得非常有道理。我从另外一个角度讲吧，我觉得有这么大的政策的打压，房地产市场如果还疯长肯定是不正常的，肯定要有一个调整的过程，这个调整我觉得是针对确实前端时间比较虚涨的城市，比如说像南方的一些城市，有的价格确实已经脱离了价值的水平了，所以像这种城市我觉得一定是要理性回归的。但是，我觉得从天津的目前的形式来讲，有这么一个大环境，还有一个国家的政策的扶持，政策的倾向，而且天津最早原先的房地产是一个洼地，从价格或者从产品的各种方面来讲都是一个洼地，所以我觉得在这种政策的调整下，经过一段老百姓的观望也好，开发商的准备也好，经过这样一个过程以后，天津房地产的价格水平应该还是向应该向前走的轨迹发展的。按道理来说，在目前现有的跟天津城市水平差不多的城市里头，应该说天津的价格没有到位，我感觉。

　　主持人：总结两位嘉宾的发言我觉得可以总结一句话就是如果大的宏观经济不发生大的逆转的话，随着政策的利好、财富的增殖、人民币生殖等因素，天津的房地产市场预计还是比较乐观的，我想两位在对天津的房地产市场也是比较了解的，对于这个项目也是比较了解的，最近我们新浪房产和国家地理杂志联手主办了一个“2008世界睁大眼睛看，中国最美丽的100个楼盘”的评选活动，我想听听两位的看法，咱们天津能堪称100个美丽楼盘的这个项目应该具备什么要素？如果一个外地人到天津来参观住宅项目的话，您会给他们推荐哪些项目？

图为天津日报房地产冯婉蓉女士发言

　　冯婉蓉：我感觉如果要说美丽楼盘，我想首先应该还是地段，就是地段要方便、交通要便捷这是首要的。

　　其次，我觉得周边的大环境，那种自然的环境，应该有一些自然资源在的，比如说东丽湖，或者是团泊湖，这些区域我觉得本身自然环境就特别好，如果在这个环境里开发商能注重自身的产品品质的雕琢，这个产品一定是美丽的。

　　段立新：如果说最美丽的楼盘，我想不仅仅是在字眼儿上来看，这个美丽不仅仅指的是外表，我想任何一个项目从规划、设计、从当时的市场定位以及规划定位，我认为最重要的一条标准应该是符合生态的这种适宜的程度，它以不破坏生态作为依据，应该很好地利用原有的这个地块的资源、地貌，以在自然当中和谐作为一个重要的标准。当然，其他方面，比如说从整体的规划的角度，怎么样去引用更加适宜人居的一些配套设施，一些园林静观，一些房形设计等等这些方面我觉得是从属的。

　　如果从天津的角度来讲，随着20年代房地产的发展，项目做得越来越多，也做得越来越好，做得越来越大。如果让我举几个例子，红磡领世郡应该是天津比较大的项目，我认为还是应该在天津是占有举足轻重的地位。从它的产品、别墅、高层、洋房等等，它的产品、它的规划以及它所处的地段应该说它适于人居的程度，我个人认为应该是可以称之为天津市的非常美丽的楼盘之一。

　　另外，其他的占用资源比较好的，以及再开发的，比如像(锦绣香江)给我描绘出一个非常好的蓝图，应该说它从自然生态，从宜居的程度，应该客观地说我个人认为它的标准是非常高的。当然，我也希望天津会出现越来越多的，我补充一下，包括滨海新区的中心的生态城，我们都对它给予了很高的期望，从更多的科技指标上来讲，它会带给我们更多新的东西，也会引起我们更多的企盼，谢谢。

　　主持人：从刚才两位的发言当中，我捕捉到了一些关键词，就是一个好的房地产项目应该是适宜人居的，品质化的，人性化的，我想这也是符合当前民生地产的一个主流，过去是开发商建什么住什么，现在是住什么建什么，在今年的两会上温总理的政府工作报告也描绘出了一个让人民乐有所居的这么一个愿景、一个宏图也标志着房地产市场走向了民生地产的一个主调上，在这样的大势下，我们新浪房产跟易居合作，推出了一个生活化的房产理念“乐居”倡导一种以快乐生活为核心的居住理念，我想请问两位如何看待“乐居”理念？您觉得这个理念的提出对行业的发展还有百姓的生活有哪些意义？

　　冯婉蓉：我非常赞同“乐居”的居住理念，咱们中国人就讲“安居乐业”安居一定心情愉快，一定生活幸福。但是我觉得刚才你说的咱们经济适用房，就是温总理提出的“居者有其屋”的概念，我觉得这个事，从我自己的角度考虑，我想过这个问题，我觉得这个事两说。

　　从一个角度讲就是肯定居者有其屋，一定是社会和谐的一种体现，但是像这种经济适用房这么大量的，周边好像建了很多经济适用房，我觉得从这个经济适用房的成本来讲这个产品品质不会太高，因为它成本在那了。但是咱们天津这个城市在向世界级的大都市方向在发展，我觉得我有一点担忧就是，如果要太大量的这种品质不是很高的产品全都涌到市场上来我觉得对这个城市未来的建筑外延有影响，我觉得一个好的城市一个世界级的城市的建筑一定是非常漂亮、非常多种多样的，但是因为它的成本限制了这种建筑的往更高级的方向发展的步伐，所以我觉得在这方面我比较担忧，我觉得可能会城市未来的城市面貌可能会有一点影响。

　　段立新：提到民生地产，我觉得这应该是政府对社会的一个责任，但是这个责任我感觉比较沉重，“居者有其屋”应该说是人类生存的一个最基本的需求，但是我认为这种需求应该是有层次的，因为在一个不发达，或者是你的财富并不是很发达的一个国度、一个社会，政府应该考虑的问题是应该把整个的对于居住的这种需求应该是有层次的有比例地适度地去做一些安排、做一些划分，只有这样的话你才能满足不同的人群，不同的这种需求。

　　在国外，在一些发达国家，房屋的商品房率，就是说私有化率也并不像我们现在这么高。换而言之，我个人认为在我们的国度，经济越来越发达了，我是希望大家有一个正常的心态去看待居住条件的改善，你们提的“乐居”的提法我感觉非常的开心，怎么开心呢？它把一个对于住宅的理解，快乐是前提，每个人都希望不能有些不切合实际的奢望，住宅这种产品从原有的共有体制分配的状况下居住条件，到现在应该是有一个相当大的跨度，在这个跨度当中层级是比较明晰的，政府应该考虑的是社会保障的问题，就是刚才冯女士讲的安居和廉租房的问题，我也希望政府能更多地关注这个层面的人群是不是就建了经济适用房就买得起呢？也未必。如果他买不起，你建了这么多经济适用房对整个城市，将来你给这个城市的历史留下什么？这就是一个很大的问题了。如果说是廉租房，能够解决这些人的需求，也应该考虑一下，就像正如很多人都去新加坡去看我一直就有这个观点，新加坡也有廉租房，廉租房占人们收入的比重是多少？每个月你要交都是租金你才能住这样的房子呢？再反思一下我们现在的共有住房这个租金是不是合理呢？都有很多的问题可以反思。但是，即便是说住廉租房，即便是说住经济适用房，即便是有人有能力去买商品房甚至去住更好的房子，我认为房子的大、房子的品质可能是构成快乐的因素，但是它不是唯一的因素，因为只有你有一个正常的心态，有一个正常的奋斗目标，有一个正确的生活态度的引导才能够给你带来快乐，才能够在自己已有的条件下，通过更丰富这种生活的元素，更多的这种生活方式，生活情趣的寻找你才能真正找到快乐，你才有真正奋斗的这种动力，也才有将来你会有更高的目标的获取，才能发现更大的快乐。

　　主持人：非常感谢两位嘉宾的分析。我觉得两位嘉宾从宏观层面和微观层面都对我们这个乐居理念进行了一个解析。

　　从宏观来讲，这个乐居理念是时代主旋律和行业发展感召的一个产物。从微观层面上来讲它是人的一种生活的心态，如果抱有这么阳光的心态来生活的话，真正就能实现住有所居、乐得其所，我们新浪房产未来也将以这个乐居理念为出发点不断推出一个创新性的产品，不仅仅是一个新闻发布的平台，也囊括一个互动生活社区还有全面网络营销服务的这么一个相关内容，新浪房产今后也将成为专业的房产家居生活平台，也希望成为每一位购房者在网上的“乐居之所”。

　　我想在访谈的最后请两位嘉宾给我们新浪天津房产，给我们的乐居文化再来一句鼓励或一句寄语好吗？

　　段立新：我觉得新浪和易居提倡的这种“乐居”的生活，我个人总结一句话吧，就是和谐引领生活、和谐创造快乐、和谐决定发展。

　　冯婉蓉：我祝所有的希望能够乐居的人们，都像新浪的名字一样他们的生活新鲜快乐、快乐居住，谢谢。

　　主持人：谢谢两位嘉宾接受我们的采访，就像我们那句口号一样“仁者乐山，智者乐水，仁者智者皆乐居”。