优惠促销触动老业主利益
由万科引起的打折降价风潮快速席卷全国，在全国上下“降”声一片、大众拍手称快的时候，降价前买房的“老业主”却在叫苦不迭――前一天买的房一夜之间贬值……目前，北京几个打折幅度较大的项目“老”业主已在网上讨论如何寻求补偿，一时间，“退房”、“退订”、“索赔”、“降价补偿”的呼声此起彼伏。
认定价格欺诈 业主要讨说法
从去年年底持续到今年3月，北京很多楼盘采取较大幅度的打折销售，如果在这些打折变相降价项目前购房的业主均要和开发商要个说法的话，北京楼市打折后遗症可能会集中爆发。据了解，对开发商降价行为不满的业主涉及多个项目，波及全国。一些业主高位被套，“退房”、“补差价”等类似事件在各地房地产市场中频繁出现。
虽然战火由万科引起，但在京城，折扣最大的并不是万科，而是位于京石高速方向宛平出口的沸城。沸城打出了“一次性付全款八折”的促销政策，均价每平方米10020元的房子折扣下来每平方米8000元出头。虽然销售人员再三强调打折房是特定的楼层和户型，但仍让“老”业主心生不满。
对开发商降价举措不满的还有京城西三旗某楼盘业主，该项目业主在网络上集体声讨开发商，希望开发商就降价事件给老业主一个说法。一位不肯透露姓名的业主在深夜时分联系记者，说：“只想开发商能对降价事件作出正面回应；对3月1日前购买高价房的业主做出车位或者物业费的补偿；购买此项目作为第二套房的业主希望能够无条件退房。”
做了不到两个月的成都万科魅力之城的业主，近日都感到很不爽：魅力之城的销售价格从此前的均价每平方米5700元，降至4400元，总价从50万元跌至40万元，房屋价值缩水20%！于是，成都万科魅力之城的部分业主要求万科补偿因房价下跌造成的差价损失。
……
业主们，尤其是刚刚购房就遭遇降价的业主们都认为开发商在价格上涉嫌欺诈，欺骗了消费者的知情权，希望开发商能给自己一个说法。
“琢玉”得民心开发商压力大
就在北京购房者刚刚探讨其购买的房子出现打折销售对其造成的损害如何补偿的时候，万科就开始在深圳以实际行动进行了回应。
近日，深圳万科推出了“补偿”降价前购房业主的精装修优惠活动“琢玉行动”――3月新开盘均价下降了3000元/平方米，原购买毛坯房的业主在只需付300元/平方米的价格就可以获得和样板间一样的1500元/平方米的精装修。对此，深圳万科公司有关人士却否认活动和降价补偿有关，“和调价无关，只是深圳万科推出的给业主提供附加值的活动。”她强调，“每年万科都会给客户提供增加附加值的服务，这只是今年万科启动的增加附加值活动中的一项，而且也不仅是万科第五园一个项目推出，其他项目也会陆续推出。”
北京万科有关负责人称，北京万科暂无此类优惠活动计划。
无论其他开发商是否会仿效万科此举，但深圳万科的“琢玉行动”已经为万科赢得了更多消费者的信任。
万科补偿行动刚刚拉开序幕，就已经有开发商跟着做出响应。3月13日，东莞市南城区一个楼盘开发商宣布将对去年11月份以6800元/平方米高价买入该楼盘的50多名业主给予4.5万至9万元的“回赠”补偿――今年2月份，这个楼盘的均价暴跌到4300元／平方米。
开发商“补偿”业主的举动引来了同行的热议。一位不愿意透露姓名的开发商认为，无论万科承认与否，其实“琢玉行动”就是变相补偿原来的业主。此举势必对降价成风的深圳、广州楼市造成重大影响，更多的房地产开发商将因万科的这一举动而承受压力。
而北京一些面临销售困境、正在犹豫要不要推出促销活动的开发商显然颇受震动，“看来我们的促销活动还要慎重。”更多的开发商则感叹，“万科要害死大家了，先是降价，后又主动补偿。如果北京的市场一时半会儿不能回暖，我们怎么办？”
有房地产业内人士担心“补差价”这种企业个体行为会演变成行业风气。在目前不少买高价房的购房者心理不平衡的情况下，一旦出现集体索要差价的事件，将给开发商的资金链带来极大的冲击，并在市场中形成恶性循环。
策略要调整购房需慎重
虽然商务部长陈德铭12日透露，去年有高达800亿美元热钱流入中国房地产市场。大量热钱的涌入，显示外资仍然看好中国楼市的后市，虽然目前中国各地的房价呈下降趋势，但在外资追捧下，房价大跌的可能性不高。但目前全国楼市的降价风潮已经坚定了众多购房人的观望心态，也影响了开发商的信心。
专家认为，有必要给地产开发商提个醒：万科不断深化的降价行为与其对房地产市场产生的影响、对房价走势的影响、对同行业内其他企业销售策略的影响已经产生，其影响还可能因为市场要素的互相作用而进一步深化，进而产生一系列连锁反应。事实上，万科的举动会令市场上出现更多的跟随者，此事应引起开发商们的重视，应小心应对乃至调整楼盘销售等企业策略。
专家也提醒广大购房人：投资理财要讲究方式方法，但凡投资都会有风险，房产投资也不例外。在当下房地产市场投资功能被不断强化的背景下，购房人一定要谨慎入市，防范不必要的投资风险，并非每个购房者都能够受此“优待”，“补差价”也不可能成为楼市的普遍现象。
你说我说
专家：买房属投资 风险需自担
业内人士提醒消费者，在国家统计局的CPI统计体系里，房价未纳入计算，因为买房不是消费，而是投资，凡投资都是有风险的。股市有涨有跌，房价也一样。买房的风险，就包括房价下跌。如果退房，就要有违约金，这是投资应付出的代价。
律师：双方自愿购房 业主索赔无凭
广东耕兴律师事务所律师张茂荣表示，从法律的角度来看，购房交易是在双方自愿的情况下进行的，所签订的合同具有法律效力。只要开发商不存在欺诈和违约行为，合同上也没写明“降价需补偿”的话，业主就没有依据向开发商索赔。如果提起诉讼，胜诉几率也非常小。
广大(北京)律师事务所的庄清忠律师认为，既然购房人购买的是“商品房”，就存在着商业风险。在降价补偿问题上，如果开发商愿意补偿，属于企业自愿行为；如果开发商不补偿业主，是商业规则问题，也不违反任何的法律规定。
开发商：今后要慎重制定价格策略
百仕达地产董事、副总经理罗雷则认为，作为开发商，定价要根据对市场的综合评估来整体考虑，对将会发生的情况都应有所预期。如何把握，还取决于开发商各自的态度。
中介公司：买房也有风险
深圳中原地产深港中心研究中心总监张伟表示，虽然开发商并没有义务要给出补偿，但是在力所能及的情况下给业主一些安慰，也是体现开发商关怀客户的做法，但这种做法不应成为行业规范。中原地产华北区董事、总经理李文杰表示，“这件事也应给大家敲个警钟，买房子不是光挣不赔的。”
路人：房价跌了要赔偿纯属无理取闹
买房也是一种投资，有风险，有涨就有跌。买股票赔了，你没怨！买了服装后商场也会打折，你也没说什么！为什么买房子价钱跌了就要维权？房价涨的时候也没见你给开发商分红包！所谓的维权，在法律上纯粹是无理取闹。即使成功了，也是开发商为了避免造成更坏的影响，而不是业主真的有什么道理。
事件回放
万科降价给众多城市房地产市场带来的多米诺骨牌效应、蝴蝶效应正在陆续释放。广州降了，深圳降了，上海降了，成都降了，北京降了，武汉降了，长沙降了，东莞降了，南京降了，杭州降了……
万科在部分城市的降价进程：
●2007年10月20日，万科深圳的“金域东郡”以均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，被公认为是万科降价风暴的开始。
●2007年12月9日，万科广州的项目“金色康苑”以均价14000元/平方米开盘，明显低于周边楼盘17000元至18000元/平方米的售价。此外，万科多个楼盘价格与市场预期相比普遍下调15%至20%。
●2008年1月下旬，万科成都的项目“魅力之城”四期报价为4500元至4600元/平方米，比两个月之前跌价1500元/平方米左右，跌幅近30%。此外，“金域・西岭”、“金域・蓝湾”及万科朗润园等均展开不同程度的促销活动。
●2008年1月，万科北京项目“四季花城”推出20套特价房，最低优惠价格为7400元/平方米，而此前该项目的销售均价为8300元/平方米。万科紫台项目的均价也下调了500元/平方米。2月底，“中粮假日风景”推出“购房优惠倒计时”活动，一次性付款可打9.3折，贷款可打9.6折。
●2008年2月底，武汉万科的项目“西半岛”、“魅力之城”、“朗苑”等4个楼盘，借该公司发起的“青年置业资金”，间接促销让利共1000万元。
●2008年3月1日，北京万科旗下万科中粮・假日风景10号楼开盘均价为13800元/平方米，凡开盘当日购买该项目的，可以享受到一次性付款9.3折的优惠，按揭贷款则为9.6折。此前，万科北京公司旗下住宅统一折扣为一次性付款9.5折，按揭贷款9.8折。
●2008年3月8日，万科长沙的项目“西街庭院”公开降价促销达10%。
●2008年3月15日，广州万科限价房项目“万科新里程”，最低仅以5699元/平方米的价格销售。
京城3月新盘低价销售：
2008年2月中旬，随着万科在全国打折促销步伐的推进，北京楼市住宅也开始了以打折送礼为主要方式的降价促销活动，大多数地产商均采取一次性付款有折扣的办法。促销折扣一般在9.5折至8折之间，按揭的打折幅度一般在9.5折至9.8折。其中一次性付款8折的沸城则为京城最大的折扣幅度。
2月楼市大范围降价直接影响了3月新上市的楼盘定价――与同区域其他楼盘相比较，新盘均降低了报价！
●北京珠江则在3月启动了 家“圆”北京・置业无忧计划，旗下的珠江奥古斯塔城邦、珠江国际城及珠江壹千栋均有不同程度的优惠。其中珠江奥古斯塔城邦除首付可分期付之外，还实行入住前“0月供”，即赠2008年3月至2008年12月(共10个月)所需还贷的全部款额；别墅均价在每平方米1.5万元左右，比以前每平方米优惠1000多元。
●此外，还有部分项目出现直接降价销售的情况，这在春节前也是未曾出现过的。位于东三环大望路的禧福汇国际均价为20000元/平方米，目前该项目一次性付全款每平方米可直降300元，贷款每平方米便宜100元。
●保利・香槟花园目前均价为18500/平方米，相比之前均价降1000元/平方米。
●沸城的“一次性付全款八折”活动到3月10日结束。均价每平方米10020元的房子折后约每平方米8000多元。
●合生橄榄季目前均价为每平方米19000元，30个每平方米16000元的特价户型仅限团购，限定4、5、6、9层，截止到本月15日活动结束。
●富力桃园3月推出的均价为每平方米13000元的楼王现在开盘促销优惠为9.9折后再减38000元，相当于每平方米便宜500至600元。
●东亚上北中心在3月份也推出购买指定套型可折现6万元的“成家立业计划”。
●望京南湖南路10号的大西洋新城聆湖苑开盘均价每平方米15000元，一次性付款9.5折优惠并且有冰箱附送。
●位于亦庄荣京东街3号的荣京丽都，购买均价每平方米13000元的跃层面积买一赠一。
●位于东四环四方桥的格林莱雅每平方米均价16000元，直降2700元。
●东三环华威桥附近的精装修项目龙公馆，已于3月9日开盘，开盘价为每平方米14800元还送家具家电。晨报记者 刘云波
声 音
三四年以后再去买房子的说法有一定的道理。
――吴敬琏
在接受中央电视台“小丫跑两会”节目采访时，著名经济学家吴敬琏对于目前高房价问题发表了自己的看法。吴敬琏表示，现在的房价，不完全是消费买房所造成的上升，还是宏观经济形势造成的，也就是货币过量供应造成的，但这个局势不会永远这样持续下去。只要不是流动性泛滥，投资买房的人就少了，房子价格就会往下降。所以，能不能采取有效的宏观经济政策，总量政策能不能够见效，这才是决定问题的最重要因素。
有的年轻人，刚毕业就贷款买一百多平方米的房子，一辈子或者大半辈子都要还贷。他说，如果不买这么大的房子，连老婆都讨不到。
――全国政协委员、上海对外贸易学院院长王新奎
王新奎谈到“房奴”时深有感触。他认为，这反映了现在人们存在一些不切实际的住房消费理念。正是这些消费理念导致房地产价格虚高不下。既然房地产是市场化行为，就应该用市场的手段去调节。而目前房地产市场的症结是供求关系没有理顺，供不应求，导致房价走高，所以应以市场化的调节手段对供需双方进行引导：一方面要扩大住房供给，尤其是扩大低收入群体的住房保障;另一方面用征收物业税等手段增加房产购买者的支出成本，压缩不必要的住房需求；此外，还要让民众逐步改变“必须买房、必须买大房”的思维定势。
商业地产没有很好的变现渠道，拆成小项目去卖，一卖就死定了。
――汉博研究院院长王永
在日前由中国人民大学培训学院房地产研究中心主办、中国华迅商业地产俱乐部承办的国际商业地产热点对话：欧美、澳洲与中国高端论坛上，王永指出，大部分地产开发商做惯了住宅，做商业时发现没有很好的变现渠道，拆成小项目去卖，一卖就死。开发商主要靠银行和预售款，这两条路都被卡死后，开发商就想把商业项目卖给国际大的投资机构，但中国去年把这条路也卡死了。现在逼着开发商做产权式销售，面临的后果就是九死一生。
王永还指出，中国商业地产专业化分工体系还没有建立起来，不专业的开发商、不专业的顾问机构、不专业的运营商，导致了整个商业地产运营体系在非常低水平的状态下。所有的问题不是某一个环境造成的，有政府的层面，有融资大市场的层面，有从业人员的层面， 导致商业地产是一个高风险、高回报的，只能有很少一部分项目能够做到高回报。
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