北方经济时报特别报道：滨海楼市这一年

　　在刚刚过去的公元2007年，房地产市场仍然是人们最为关注的焦点。一方面是房价高企持续刺激着人们敏感的神经，另一方面部分城市在年末突遇“寒流”，让持币待购的人多了些对未来房价的期望。

　　2007年，国家的宏观调控政策频繁出台，中国的住房供应结构正面临着变革；开发商们永远都像热锅上的蚂蚁，不是忙着四处圈钱寻地，就是忙着如何应对市场变化；在“涨”声一片之中，老百姓的生活继续，为“安居乐业”梦的实现而不停奔波……

　　滨海新区房地产业在2007年继续大踏步发展，随处可见拔地而起的新建楼盘。不断涌入的外来人口和投资者快速消化着新增产品，楼市就这样红红火火地迎来了2008 年。我们特地总结出了十大关键词，与您一起回顾过去的一年当中，在滨海楼市发生的大事小情。(文赵磊)

　　滨海楼市风生水起

　　关键词一：百花齐放

　　开发区和塘沽区各大板块在2007年都得到了良好的发展。开发区去年新开盘项目3个，在售项目10个，目前整体价格在万元左右。根据天津中原投资顾问部跟踪测算，去年度塘沽区商品住宅成交量在130万平方米以上，预计成交均价在5400元/平方米左右。成交量将超过2006年，成交均价较2006年涨幅约为34%左右。

　　在去年，开发区的居住格局逐渐清晰起来。由于10平方公里的生活区面积有限，区域内可开发土地已经非常紧缺，目前已经形成的居住格局未来不会发生大的改变。

　　区内较为成熟的居住区集中在第三大街以南，新港四号路以北，滨海新区管委会以西，洞庭路以南。这一区域内，去年在售的主要楼盘有东方名居、御景园邸三期、捷达园等。

　　以滨海新区管委会为核心的CBD板块，将来会成为开发区高端项目的集中地。去年这一区域的在售项目主要有爱丽榭、滨海新城、云锦蓝庭等。特别是随着去年泰达市民广场的开业，再加上周边的楼盘，开发区又一新生活圈雏形已现。与CBD板块邻近的项目的还有万通华府和弘泽制造，这两个项目是开发区楼市在今年的主要看点。

　　去年，开发区新开盘的项目有万通新城国际二期、万科金域蓝湾、滨海新城3个楼盘，再加上去年年前开盘的捷达园、御景园邸三期、东方名居、云锦蓝庭、伴景湾、天保金海岸、爱丽榭等项目，去年开发区内在售的普通住宅项目多达10个。

　　去年上半年万通新城国际二期和万科金域蓝湾的开盘使得泰达时尚广场周边成为了开发区的新兴热点区域。目前，总建筑面积10.36万平方米的泰达时尚体育休闲公园正在积极建设过程中，未来会与两个品牌楼盘和天保金海岸一起，把开发区生活区整体东移。

　　塘沽区的新河板块在去年有所动作，主要是板块内主要项目贻港城一期已于去年5月26日开盘，虽然新河板块目前的整体配套设施情况有待改善，但是贻港城的亮相还是提高了板块内的居住档次。

　　新港板块在去年显得不温不火，新增上市面积十分有限。该板块内以总建筑面积在20万平方米以下的小楼盘为主，新港板块是去年塘沽尾盘最为集中的区域，紫云绿洲二期、贻成尚海国际、紫云国际等盘都在去年基本完成了清盘。年底，世纪集团的祥和家园正式开盘销售，为新港板块提供了有效供给。

　　去年，塘沽老城区板块由于地理优势，房子十分枪手。阳光金地、世纪向阳居等盘在第三季度就基本完成了清盘。今年，该区域内的新房供应会更加有限。

　　响螺湾商务区开工建设使得海河南岸板块的价值在去年得到了很好的提升。贻成泰和新都在年中开盘，年末的价格已经有了一定程度的上浮。宏苑领海二期也在去年取得了不错的销售业绩。

　　中原地产分析认为，从成交量上来看，塘沽区主要成交量集中在8月以后。上半年为成交淡季，主要是上半年区域的供应不足，再加之需求方在价格上涨同时的观望心理浓厚造成；去年下半年区域成交骤增，一方面来自于供应的大量增加，主要来自于上北区域，另一方面北塘、于家堡、海河南的大规模拆迁提供了大量急性的刚性需求，带来大批中档产品的快速成交。在此类需求释放之后，区域成交逐渐走低，预计将回归10万平方米左右的月成交量。从价格走势上来看，区域价格处于快速上升区间，从年初成交价格的不足5000元/平方米，到年末的的接近6000元/平方米，同比上年涨幅超过30%，2003年天津市区拆迁引起的市场变化在塘沽再次上演，预计2007年末至2008年初的成交均价会突破6000元/平方米。

　　关键词二：上北

　　上北板块无疑是去年滨海房地产市场中最吸引眼球的。从2005年末的横空出世，经过2006年的雏形发展，去年，上北板块随着众多楼盘的亮相开盘，已经初具规模。

　　上北板块在过去的一年，无论从新开盘数量还是供应面积来说都是滨海楼市最大的。价格也出现了较大幅度的上涨。值得一提的是，万通收购水域未来城和首创收购伴山人家两例去年的经典案例都发生在上北板块，众多理由足以支撑“上北”入选年度十大关键词。

　　从去年6月开始，上北不再是外地开发商一统江山的局面，本地企业也都跃跃欲试地想分一杯羹。6月，贻成集团开发的贻成尚北项目强力入市，开盘期间的销售速度令其他开发商侧目；8月左右，国信集团开发的蓝山国际开盘；10月，天津盛星房地产开发公司开发的盛星东海岸项目开盘； 12月，天津的小洋楼开盘销售。

　　四家本地开发商已经向水域未来城(现万通上北新新家园)和融科这两家上北传统两强发起挑战。本外地分庭抗礼的局面已经成为上北未来发展的竞争格局。

　　对于上北板块未来的竞争趋势，融科智地天津公司总经理王翔说，众多开发商的涌入才能把一个区域做好。一个区域的楼盘增多会加快这一区域的基础配套设施建设，这对于所有开发商都是好事情。这样的良性竞争也会给购房者带来好处。

　　据不完全统计，去年上北板块的供给量比2006年增加了15至24万平方米，供给增量为40%至63%，增幅较大。在去年塘沽区其他板块只有一两个新开楼盘的情况下，上北板块为塘沽楼市源源不断供给着新增面积。

　　上北地区的平均价格在去年初的时候还在5200元/平方米左右，年中已经接近6000元/平方米大关，随后由于该板块成为了塘沽区的主要供给，价格不断攀升。到了年底，融科心贻湾的均价已经接近8000元/平方米。

　　盛星东海岸在下半年开盘的时候，均价在5500元/平方米左右，到了年底均价已经接近6500元/平方米。年中，贻成尚北的低价入市曾经一度打乱了上北的格局，不过到了年底，该盘的价格也从开盘之初的5000元/平方米上涨到了6400元/平方米。由于价格起点较低，上北去年的价格涨幅超过了塘沽老城区、新港、海河南岸板块和开发区板块，成为了滨海新区核心区最炙手可热的区域。

　　上北区域内的各大楼盘存在户型雷同的现象，所以各家开发商都在房屋质量和销售策略上展开竞争。年底，天津的小洋楼入市，该盘低密度的建筑群落中和了其他楼盘以高层为主的建筑形式。

　　关键词三：收购

　　2007年是滨海房地产市场资源迅速整合的一年。万科收购滨海新城，万通收购水域未来城，首创收购伴山人家……大开发商一系列大动作宣告着今后滨海楼市将进入品牌时代。

　　万科在去年年中高调参与了滨海快速旗下滨海新城项目的运作，并迅速对该项目进行了二次开盘。就在此次合作还在被人们广泛讨论的时候，万科又做出了大动作，位于东丽开发区的大型购物中心项目天一摩尔的住宅部分已经被万科引进为合作伙伴。

　　在去年下半年，万通完成了对天津富铭置业有限公司所有股权的收购，今后将全面操盘水域未来城项目。从此宣告原上北领头羊———水域未来城彻底换了东家。该项目在第四季度已经更名为万通上北新新家园。

　　上北板块的收购之风不仅仅体现在水域一家。今年6月份，北京首创置业就完成了对原泰达房产旗下伴山人家项目的收购。记者已经就此消息得到了开发区房地产开发公司内部人员的证实，并且被告知此次收购已经交给泰达房产的上属泰达建设集团来运作。

　　随着国家对土地开发使用的管理更加严格和地价的攀升以及对土地实行招、拍、挂等一系列的市场化运作，开发商之间的竞争会愈加透明和公平。天津万通时尚置业有限责任公司总经理汪庆宏认为，随着国家不断出台对房地产市场进行宏观调控的政策，各种资源会不断地向大品牌的开发商聚拢，那些小型的和并不专业的开发企业必然会被市场淘汰掉。

　　外地开发商对滨海本土房地产市场最直接的影响就是使得住宅更加多样化。外地开发商将打破本地固有的开发模式和住宅形式。泰达建设集团副总经理华志忠认为，未来滨海地区的房地产市场竞争会是十分激烈的，那些有资质，有实力，具备核心竞争力的企业会长久地生存下去，在竞争越来越公平的条件下，除了土地利润和正常经营利润，谁能够创造更多的创新利润，谁就能笑到最后。

　　万通、万科这些大品牌开发商在当初布局滨海之后，现在已经收到了回报，资金实力的雄厚使得他们要进一步扩张。开发区和塘沽区的土地紧缺现在也是各家开发商面临的事实。资源的减少与不可重复利用性也是近期收购潮的主要原因。面对近期天津市持续走高的土地价格，某开发商表示，现在公开市场的成本已经很高，企业为了减轻成本，选择半路接手一些项目有时会是很明智的办法。

　　从拿地开始，到建筑规划、房型设计、客户争夺和后期的物业管理，本外地开发商都面临全面的竞争。可以预见，在今年本土企业将面临比过去更加严峻的市场形势。南开大学经济学博士刘玉录认为，随着国家对滨海新区的政策开放，滨海逐渐成为中国的经济热点，很多外地开发商会对拥有政策资源的区域高度关注。这也是近两年滨海新区外地开发商明显增加的主要原因。

　　万通时尚置业副总经理刘力在2007年最后一天接受记者采访时表示，现在的形势可谓是群雄逐鹿，更多高素质的开发商进入会加速区域的市场成长，众多开发商对同一个区域的认同会形成一股合力。天津万通寻找新项目的动作一直没有停止过，滨海新区是万通未来的重中之重。

　　关键词四：火爆

　　去年没有去过售楼处的人可能很难体会房地产市场的火爆，每逢新盘开盘，购房者排队拿号的形式总是屡见不鲜。有的低价楼盘更是出现了彻夜排队购房的情景。

　　据记者了解，万通新城国际二期去年4月1日开盘，不到一个月的时间首期推出的200套已经销售了近90%。市民广场附近的滨海新城在被万科收购之后，在开盘当日便销售了90%。

　　万科金域蓝湾在去年也取得了骄人的销售业绩，在年中开盘后的一个多月时间，已推出的户型基本销售一空，基本达到了接近100%的销售率。开发区的超级大盘天保金海岸在去年上半年并没有太多新增产品上市，小户型更是早已销售一空，不过在秋季房交会过后，该盘大面积洋房新增了一定数量的新房，一定程度缓解了开发区的供给压力。

　　如果说开发区的房价较高，不容易形成排队“抢”房局面的话，那么塘沽区相对较低的房价就给了购房者“抢”房充分的理由。特别是贻成尚北、盛星东海岸这两个上北低价楼盘的开盘，不仅给周边楼盘带来了压力，也同样给售楼处的保安带来了压力。

　　买房队伍排到了售楼处之外几十米；购房者与购房者之间发生冲突；购房者与保安之间发生冲突，这些都是去年上北楼市的真实写照。

　　除了新房，塘沽区的二手房也曾一度出现“一房难求”的局面，根本原因还是因为拆迁而形成的大量购房者。

　　二手房价格的上涨并没有浇退购房者的热情，当时多数中介机构都出现了优质房源紧张的局面。在去年上半年，某中介在塘沽区所有的连锁店加起来总共有5500套左右的房源，而在业务量大涨之后，房源数量已经缩减到不到4000套左右，如果不计算一些无效房源，有效房源的数量又会缩减一部分。

　　据了解，地理位置好、南北朝向、楼层好的优质房源在塘沽区已经十分抢手。去年9月份的时候，记者在一家中介采访的时候已经是晚上8点，当时仍然有几组客户前来看房。

　　在去年塘沽租赁市场特别火爆的时候，有的寻租者为了避免房子被别人抢先签单，更是在不看房的情况下，直接在中介机构签订租赁合同。

　　关键词五：二手房

　　去年塘沽区的二手房市场可谓是大风大浪，主要原因是东西沽等地的拆迁造成了大量刚性需求的增加，二手房价格在第三季度一度出现“疯狂”上涨。与之相比，开发区的三级市场则要平稳很多，区内需求稳步提升。

　　塘沽区二手房市场在去年低调开盘。据统计，去年前3个月塘沽区二手房交易面积分别为23291平方米、15121平方米和27489平方米，交易量远低于2006年同期。交易量的下降显现了去年国家上调交易税的政策力度。

　　随着天气的转暖，三级市场逐渐活跃。国土房管局数据显示，去年6月份塘沽区二手房的成交套数和面积分别增长17.9%和6.2%，价格也小幅上涨，涨幅为5.3%。分析人士认为，2006年的政策影响一直波及到去年的第一季度，包括塘沽区在内的全市范围内二手房的交易量均明显下降，初步印证了去年是政策落实效果年的判断。由于去年并无强有力的调控政策出台，影响市场的因素较为平稳，买卖双方对政策也早已消化。所以，从去年的3月份以来，塘沽二手房的成交量在逐渐回升。

　　从去年7月份开始，于家堡和东沽西沽地区的大面积拆迁增加了大量刚性需求人群，二手房价格和租赁市场价格突然出现暴涨。一室的月租赁价格普遍上涨了400元至500元，原来700元至800元的住房，当时涨到1400元已经不足为奇。

　　租赁市场这样火爆的局面大约持续了1个星期。在经历了“疯狂”之后，市场开始逐渐回归冷静，但是价格仍然居高不下。第三季度过后，市场上的刚性需求已经基本消化完毕，租赁价格逐渐回归理性。

　　刚性需求增多更直接的影响是二手房价格的飙升。统计数据显示，塘沽区去年5月份和6月份的二手房交易均价分别为每平方米4263元和4491元，而进入8月中旬，价格出现了上扬，8、9月份塘沽二手房交易均价达到5000元/平方米左右，明显高于上半年的平均水平。

　　据记者了解，当时一些地理位置较好的房源，每平方米普遍上涨了400元至500元。地点和周边配套稍差的房源每套也有2万至3万元的涨幅。尤其是一些塘沽老城区的小面积住房，由于总价较低的缘故，单价的涨幅更加明显。

　　与租赁市场不同，二手房的价格并没有很快回落，更是在第四季度新建商品房供应不足的情况下，成为了市场上主要的住宅供给。部分房主宁可由售转租，也不愿降低价格。新房价格的上涨是他们继续坚挺价格的主要原因。

　　开发区的二手房市场在去年波澜不惊，最引人注目的是，随着万通新城国际一期、伴景湾等新建小区实现入住，部分投资型房源已经迫不及待地入市交易。更有一些还没有入住小区的房源也在市场上出现。

　　记者在去年一年就看到了不少房源，房龄还不到1年。尽管有的项目还没有入住，二手房实际上就是新房，但是价格却比新房的高。记者发现，这样的房源多是小户型，由于开发区小户型较为紧缺，所以市场供求关系存在局部不平衡。

　　关键词六：商业格局

　　开发区的商业地产格局在2007年发生了不小的变化，鸿泰千佰汇的发展和泰达市民广场的横空出世都成为开发区商业地产发展过程中的里程碑。塘沽的商业地产在去年也得到了很好的培育。新生代休闲文化广场和金元宝爱来无忧数码电器广场的亮相在很大程度上丰富了金街商圈的业态组合。

　　去年6月28日太平洋百货商场试营业，这是继第二大街老友谊名都和泰达市民广场友谊名都之后，进入开发区的第三家大型知名购物商场。太平洋百货的出现，打破了长久以来友谊名都对开发区高端购物的“统治”局面，不同商圈的同业态竞争已出现。

　　作为鸿泰千佰汇商业广场最大的综合购物体，太平洋百货占据了最核心的位置。在太平洋试营业之前，周围的几家特色店苦苦支撑着鸿泰千佰汇的商业氛围，不过现在这一情况已经不复存在。占地3600平方米的鸿泰电影城也在去年上半年正式开业，鸿泰千佰汇商业广场的娱乐消费功能更加完备。

　　太平洋百货的出现使得第三大街商圈具有了与第二大街老商圈对抗的资本。翠亨村和鸿泰千佰汇是第三大街的两个商业标志，隔街相对，翠亨村传统经典的中式餐馆再加上鸿泰千佰汇广场的休闲娱乐购物功能，二者面对面的地理位置，使双方形成了良好的业态资源互补。

　　面对第三大街的“示威”，泰达老商圈当然不会坐以待毙。据了解，永莲国际购物中心即将在乐购超市上面的3、4层诞生，二期施工已经基本完成。不过永莲国际购物中心的进展有些缓慢，招商工作可能会在今年有突破。

　　泰达市民广场地处开发区中心主干道南海路东侧，在去年年初正式开盘招商。开发区内的第二家友谊名都就落户于此，目前这一区域内居住人口并不多，不过随着周边各商品房楼盘的销售进度加快，人流的上升只是时间问题。商家陆续入住之后，将与泰达市民广场共同培育起这一区域的商业氛围。

　　除了综合购物商圈的格局变化，众多新建楼盘的底商都在去年年末集中上市，开发区东方名居、伴景湾、云锦蓝庭，塘沽秀谷、贻成尚北等盘都选择在去年下半年将底商入市。

　　去年，商业地产价格随着住宅价格的高企而“水涨船高”。第7领地的商业地产在年中的时候单价还在每平方米7000元至8000元，到了年末，位置不如第7领地的贻成尚北底商的均价已经在13000元/平方米左右。与商圈不同，这些楼盘底商多是产权持有型物业，投资者的先期投入比较大，而且回报年限较长，所以市场上的观望气氛比较浓厚。

　　中原物业顾问公司高级投资分析师高飞认为，开发区的商业地产一直是个难题，前期的租售情况不是很理想，主要是因为人气不足。有些业态形式不是项目最初的产品定位，未来必定有转机，但是可能需要2到3年的时间去培育市场氛围。随着小区入住率的提高，商铺的发展潜力比较大，如果作长期投资，也许会有令人惊喜的回报。

　　关键词七：诚信中介

　　去年年末，深圳中天置业老板携款逃跑事件像颗重磅炸弹一般激起了人们对房地产中介行业的关注。分析称，此事件是当下深圳楼市“寒流”涌动的连锁反应，同时折射出二手房交易过程中的资金监管问题和中介机构的诚信问题。

　　值得庆幸的是，滨海新区内的二手房交易在去年正逐步走向正规，这得利于我市相关政策的落实。

　　本市自去年1月29日起，二手房交易全面实行代收代付资金监管，买卖双方进行二手房交易，在签订《房产买卖协议》的同时，须签订《私产房屋交易资金代收代付协议》。

　　此次对房屋买卖协议的修订是为了进一步简化程序，缩减办件流程，提高办件效率，新修订的房产买卖协议在原有房产买卖协议和私产房屋交易资金代收代付协议基础上，合并了二手房交易以及资金监管相关条款。今后再进行存量房交易时，交易双方只需签订新的天津市房产买卖协议，原有的《私产房屋交易资金代收代付协议》同时废止。

　　随后，市国土房管部门根据建设部和中国人民银行有关规定，向全市下发了《关于加强房地产经纪机构管理强制二手房交易资金监管的通知》。通知规定，凡在本市买卖二手房，必须进入二手房交易资金代收代付交易资金监管系统，交易双方不必将房款和定金等交房地产经纪机构。

　　政策的实行使得二手房交易更加透明化，老百姓可以放心走进中介机构。

　　在政策落实之后，个别房地产经纪机构涉嫌的合同诈骗和占压、挪用及侵吞群众购房款等问题已没有存在空间。

　　去年4月10日，我市制定了统一的《天津市房产买卖中介合同》示范文本，并从即日起在全市使用。在《天津市房产买卖中介合同》示范文本中，对中介服务内容、房产情况、房产价款、其他价款、中介服务期限、中介服务报酬、当事人双方义务、违约责任、争议处理等进行了比较全面的阐述和约定。

　　《天津市房产买卖中介合同》示范文本改变了原来由房地产经纪机构制定合同内容阐述和约定不一，以及简单、权利义务关系不清晰和不平等等缺点，内容更加完善，双方权利、义务关系更加明确，从而减少合同履行纠纷，为促进合同顺利履行，切实保护当事人合法权益提供保障。

　　健康的二手房市场需要中介走向更加规范的道路，交易形式必须更加透明化，在这种形势下，服务成为了各中介公司的生存之本。中介公司只有从品牌度、诚信度、专业度等多角度做深做透，提供更人性化的服务，才能在市场上立足。从购房者角度看，服务和诚信是其进行衡量和选择最为重要的砝码。

　　另外，去年10月1日正式实施的《天津市房地产交易管理条例》在规定房地产中介服务合同需加盖房地产中介服务机构印章的同时，还对两种合同作出特殊要求，房地产估价及经纪中介服务合同上，除需加盖房地产中介机构印章外，还需由执行该业务的注册执业房地产估价师或经纪人签名并加盖执业专用章。

　　2007年可以说是地产中介的服务年。多项政策的出台和落实让中介机构距离诚信越来越近。

　　关键词八：政策密集

　　在经历了2006年的政策洗礼之后，去年房地产市场高速发展势头不减，为了进一步抑制房价的过快上涨，国家又加强了宏观调控，力求通过金融工具和改变供给结构等政策合力来稳定房价，2007年已经被定格为宏调政策的延续之年。

　　去年，央行多次上调金融机构人民币存款准备金率和存贷款基准利率，旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。中原地产年终分析报告认为，此举是为了抑制国内经济过热，引导货币和投资的合理增长，吸收更多的流动资金，抑制过热的房地产投资。

　　在9月底，央行和银监会出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对申请购买第二套(含)以上住房的贷款门槛进行了提高。通知指出，严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　与存款准备金率和加息不同，此举对房地产市场的针对性更强。中原地产分析认为，此政策的出台将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，同时对于囤房不售的开发商也会带来一定的冲击。

　　记者通过对开发区内多家银行的采访了解到，对于资金实力强的投资者，“第二套房”政策并没有太大的影响，多位业内人士表示，新政对资金有限的投资者会产生一定的抑制作用。

　　土地政策方面，国土资源相关部门在去年对土地的转让环节出台了一系列规定，明确规定了八种情况的土地不得转让，使土地转让更加透明，减少了暗箱操作，规范了拿地程序，大力打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。

　　地方政策方面，去年3月1日施行的《天津市土地管理条例》明确规定，集体所有土地禁建商品房。农家宅基地和宅基地上住房禁止向城镇居民出售，违者处罚。该《条例》进一步完善了土地供应方式，将现行国有土地使用权的“毛地出让”，改变为“净地出让”，增加土地成本的透明度。

　　去年10月1日，《天津市房地产交易管理条例》正式实施。该《条例》填补了本市“房地产交易网络管理”、“房地产交易资金监管”等方面的法规空白，规定了七类房地产不得转让，并且对中介机构和房产经纪人作出了相关规定。

　　关键词九：土地供应

　　去年塘沽区的土地供应主要集中在响螺湾，除个别地块的规划性质为住宅之外，其余均为商服用地。开发区的土地市场在过去的一年始终是“紧”字当头，只有两幅商用地块成功交易。

　　去年上半年，开发区只有一块土地成功出让，该地块位于开发区第一大街北侧，总面积27772.35平方米。天津高盛房地产开发有限公司以51274万元获得这块土地的使用权，每平方米地价约为18462元。由于该地块的规划性质为酒店、公寓、写字楼、商业及附属设施，所以不会对开发区普通商品房住宅产生明显影响。

　　津开(拍)2007-02号地块在10月下旬公开拍卖。这是去年开发区公开出让的第二幅地块。该地块位于开发区第二大街南侧、新城西路西侧，土地出让年限为40年，出让面积为 3079.33平方米。该地块被天津开发区宏大成实业发展有限公司以2844万元的起拍价成功拍得，将来的建设项目为酒店及配套设施，容积率不大于2.5。

　　开发区生活区域发展到今天，土地市场已经接近饱和。除目前尚未开发的弘泽等存量地块之外，未来住宅土地供给空间十分有限。这也加速了区内开发商进行资源整合的速度。

　　去年1月底，塘沽区完成了第一次土地出让。规划性质为住宅用地的塘(挂)2006-15号地块被天津市塘沽房地产开发公司以5500万元的最高有效报价竞得，高出起挂价106%。

　　随后，塘沽区分别在3月底、6月初、7月底、8月中旬和12月初完成了多次土地交易。在这些土地供应中，响螺湾的商服用地占绝大多数。

　　在去年最后一次土地交易中，津塘(挂)2007-48地块是去年少有的住宅用地，要求建成的还迁房由区政府相关部门统一回购，且还迁房回购平均价格不超过每平方米建筑面积4000元。而且该地块将严格执行“90、70”政策，套型建筑面积90平方米以下住宅面积占总面积的比例应达到70%以上。

　　去年空港物流加工区的一块居住用地成功出让颇为引人瞩目，该地块未来可建成30万平方米左右的商品房。空港物流加工区内之前出让的地块绝大多数都为工业用地，此番居住用地的供给可有效解决区内从业人员将来的居住问题。

　　联合地产分析认为，天津城市向环外发展的大趋势不可逆转，市中心的土地更加稀少，各开发商对土地的争夺也会更加激烈，土地价格上涨不可避免。

　　核心关键词：2008

　　在一片繁荣景象之中，滨海楼市已经迎来了2008年，奥运会的举行似乎不能对滨海的房地产产生直接影响，不过人们对奥运经济的期望或多或少增加了楼市的良好预期。

　　近年塘沽地区住宅价格上涨较快，但由于目前塘沽区的房地产开发仍处于发展阶段，旺盛需求和供应形成了目前滨海新区整体市场向好的大势。随着区域经济的增长，新区居民已有了良好的经济基础，但是房地产水平的发展和产品档次仍无法与这一经济水平相匹配。因此，一旦高品质住宅项目供应增加，成交量将会立即出现大幅增长。

　　中原地产分析认为，随着第三产业规模日益扩大，大量外来从业人口进入滨海新区，塘沽区、开发区生活配套已见规模，大量投资者将手中购置物业出售、出租，获取差额回报的同时丰富了市场资源。目前该区域房地产三级市场与二级市场已经形成良性梯级互动。预计2008年塘沽的房地产产品均价涨幅会超过15%，供应量主要体现在上北、新河等新兴板块，成交仍会保持稳定。

　　去年东丽区不论是供应量还是新增供应量增幅都比较大，同时区域市场充分表现了对商品房的快速消化能力，成交量也明显上升。东丽区属于地产快速发展区域，现阶段市场尚不成熟，区域内项目较少，从而导致一些大盘项目一旦集中放量将使区域市场的成交总面积和平均成交价格大幅波动。

　　中原地产分析认为，未来东丽湖、空港、轻轨、华明镇沿线将成为集中供应来源，未来市场也将围绕这几大热点展开，景观、产业、交通将成为东丽地产发展的三大优势，未来区域整体供应档次将明显提高，预计2008年该区域成交量会大幅提高，成交价格保持稳升。(文/赵磊)