下半年以土地高价成交为契机的房价突破性上涨，显示出天津楼市向一线城市加速靠拢的态势。一方面，一线城市的投资开发企业争相在天津安营扎寨，另一方面投资型购房者迅速增多，使高档房均价悄然越过每平方米万元心理大关。年末楼市将何去何从？专业人士预计，近来国家土地及金融调控政策的出台及一线楼市的降温，将使天津楼市处于冷热交替的调整期，高位调整将是年末楼市主基调。

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　　破万元心理大关

　　市场进入缓冲期

　　8月以来天津土地交易价格创新高带动了

　　记者采访最近推出的新楼盘了解到，目前老城厢、市中心海河沿线及梅江、体育中心等居住区新房均价基本在1万元/平方米以上，而别墅产品更是向2万—3万元以上/平方米挺进。如老城厢富力城新推出的精装住房均价在14000元/平方米、中新城上城·上城豪苑推出的新房均价在14000元/平方米以上、和平区的同方瞰和平四期均价在14000元/平方米左右。梅江区域的世纪梧桐公寓新房均价在1万元/平方米左右，即将开盘的梅江南水岸江南精

　　目前新推出的别墅住宅如市中心区域的荷兰墅均价在2万元/平方米以上，外围区域的东丽湖区域在1.4万元/平方米以上，独栋别墅最高价已达3万元左右/平方米。

　　很多位于中环线区域的新房均价也从7000元/平方米左右跃至9000元/平方米左右，向1万元/平方米挺进。如位于南开区宜宾道的天房峰阁精装修房均价9900元/平方米左右、位于河北区红星路月牙河畔的富水一方均价达到1万元/平方米左右。

　　合富辉煌及宇轩地产等专业机构人士分析天津房价迅速上涨的原因及趋势认为，天津今年下半年的房价快速升级，外地房地产企业大举进入及投资购房者增多起到了决定作用。这些企业及购房者在分析天津楼市发展时都以深圳、北京、上海一线城市作参照，对天津房价逾越万元/平方米早有心理准备。而天津高价地的出现正起到了推波助澜的作用，缩短了破万元心理大关的时间。不过从近期趋势来看，突破万元大关带来的市场综合效应将使年末市场有一段调适、缓冲期。

　　房价晋级

　　市场需新的供应结构调整

　　新楼盘动辄每平方米万元以上房价定位，反映出天津市场万元心理大关的有效突破，高价房晋级已经确立。专业机构人士认为，晋级后的市场急需进行供应结构调整，一些楼盘也需进行产品定位等调整，这样才能使市场形成良好的梯次供应体系，保证市场有发展后劲。

　　记者了解到，目前天津市场需求呈现外地投资购房及购第二套住房需求上升的趋势。有关资料及很多楼盘销售记录显示，今年以来，本市外地购房比例已经超过25%，而且呈现持续上升态势，同时，购买第二套、第三套房的客户也持续增多，这些购房者的主要目标是中心地段小

　　而从年末市场供应来看，新楼盘多数仍以中高档以上为主，今年新推出的限价房等中低价房地块要在明年才能增量面市，所以目前的市场交易供应情况将维持到明年年初。

　　从政策面来看，国家有关物业税和相关的金融调整政策，特别是宏观经济发展导向，都使市场面临减缓投资需求、分流房地产市场资金的考验。同时，建设部有关促进土地有效出让和限时开发的政策对明年企业开发计划起到决定性作用。这些影响市场发展的因素将使市场供应向满足更多普通房需求、提高产品质量方面倾斜，其中包括进一步增加小户型、增加高档房产品的科技应用等附加值，同时房价定位将更现实。

　　一线楼市降温

　　促高价房优胜劣汰

　　日前，一向善于把握时局的深圳万科在北京举行的30分钟换标仪式上，首先用4个多小时进行了“人居建筑与可持续发展”研讨，邀请了建设部总工程师、清华大学教授及世界自然基金会官员等进行演讲和讨论。这一安排无疑有其用心，显示出开发企业在高价位市场中寻求长期立足的未雨绸缪。实际上，近几个月来深圳、上海等一线城市出现的房屋交易量下降，特别是一些高档房价格回调，反映出一线城市市场已经趋于冷静，那些质量有瑕疵、名不副实的楼盘滥竽充数的机会正在减少。

　　据本市专业机构人士介绍，目前本市已有一些楼盘因定价过高出现了曲高和寡销售局面，个别急需回款的项目已经开始出现悄然大幅度折扣的销售措施，反映出天津市场在一线城市降温等因素影响下趋于冷静，同时也显示出天津市场与一线城市密切相关的特点。

　　专业人士认为，一线城市的降温对天津市场来说是冷暖交加，因为正是一线城市房价的过高，才使大量房地产投资开发资金及企业转向天津，而其弱势效应也必然波及天津市场。所以，一线城市的降温对天津市场的影响可谓冷热交加。不过一线城市在市场调整中高价房首当其冲，出现优胜劣汰的现象，无疑对天津市场起到了警示作用，促使天津年末市场进入优胜劣汰的调整过程。