“土楼”盖了给谁住？

　　“土楼”的邻居万科四季花城已经开发到第8期；一街之隔，就是政府一个大型的廉租房小区。而“土楼”的性质，与两者都不相同。

　　这是一个类似于公益事业的行为，万科需要承担项目的整体运营。但是，做廉租房，

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万科却不甚了解目标客户的生活方式。

　　从目标客户群的锁定，到租金制定、商铺招租以及“自治”的低成本运行，每一个子课题分拆开来，都是一个涉及低收入群体生存状态的话题。万科内部也认为：这种耗时费力的社会调查的确并非万科的强项。

　　按照万科广州公司的粗略估计，万科四季花城拥有5000户左右的入住规模之后，服务人员的规模就将在1000到2000人左右。他们都有可能是“土楼”的目标客户。再往外延，周边工厂的外来打工人员、百货超市员工，都被万科划定在目标客户群中。

　　同时，附近农民房的租赁价格很低，房型面积却大于万科目前的

　　事实上，在广州中心城区，服务人员的住宿方式往往十分固定，都由雇主在周边的“城中村”内租用一套两室一厅的农民房，每个房间内住4个青年员工，两室一厅便可以住8到10个人左右，平均每个人的住宿成本控制在100元/月以内。

　　依据“土楼”的设计，每套很难满足3个人的住房需求。这种房型配置与租金水平都与外来务工人员的生活状态产生分歧。

　　“根据目前万科‘土楼’的传播效应，更大的可能是吸引2000元月薪的大学毕业生。一般来说，房租在月薪的1/4到1/5，都在可以承受的范围之内。”业内人士分析称。但是，根据万科所作的调查，大学生又认为，可以住在这里，但是交通不便利，离工作地点太远。这又是一个矛盾。等到11月份清晰房型之后，这些问题可能会逐步得到解决。

　　“激烈地讨论、谨慎地设计、不断地否定，甚至顾虑重重，顾此失彼——这就是一个实验过程的真相。”针对“土楼”的运行情况，一位万科内部员工在内刊上作了上述表述。

　　万科内部甚至考虑，“土楼”是否已经涉及一个哲学问题，而万科是否有能力替一个社区设计它的运行规则？

　　一堆问号背后，“土楼”管理方案仍在激烈争论中，却久未成形。

　　谁能住进来？按照万科广州公司目前的想法雏形，在广州和佛山交界处，1200元月薪便可以被列入低收入行列，要进入“土楼”居住，需要单位出具收入证明。如果供不应求，或许可以考虑“摇号”。

　　另一个细节问题是，如何操作商铺。类似商铺经营本身并非收益很大的生意。而一味提高租金，将直接抬升杂货铺货品的价格。

　　同时，297套房子究竟需要配置几个杂货店？万科预计要吸纳两家杂货铺，但是在“城中村”中，往往200套左右的出租屋群组，一个杂货铺便足矣。快餐店和洗衣房的经营模式，也都没有确定。

　　低成本管理更是一个悬而未决的问题。

　　万科内部经过测算发现，即使是0.8元/平方米/月的物业管理费(保证保安人员工资的最低标准)，可能都不在目标租户的承受范围之内。为此，针对“土楼”物业管理费用的研讨方案就经历了三次会议。第一次会议曾经给出1.3元/平方米/月的最低成本费。

　　可否“零物管”？这是最新的讨论方向。以租户“自治”的方式实现“零物管”目前仍在探讨之中。

　　但是问题也随之涌现——租户如何“自治”？如果租户本身存在问题，谁来进行仲裁与管理？

　　同时，目前制定的租金，是否还可以上涨？因为本身是一个廉租房的项目，上涨会加大社会对此的质疑。项目组的想法是，如果连广州、佛山最低工资保障线都提高了，那么“土楼”的租金上调也无可厚非。

　　新“土楼”的设想原本与现在城市的真实情况十分贴合，因为类似的建筑可以与“城中村”、城市废弃地、工厂、城乡接合带、商业区、商务中心等进行拼贴，也与高速公路沿线拼贴。而“土楼”本身，可抵御周边环境的恶劣，创造相对温馨的内部小环境。

　　但是，当理想照进现实时，就有很多问题需要解决。

　　“要缓解由住房引发的社会矛盾，只有万科一家企业的努力是不够的，我希望这个项目能给政府部门和其他房地产企业带来启示。”这也是王石曾经公开表示的。

　　中国房地产协会副会长孟晓苏：巧用股市资金，发起廉租房基金

　　叶国靖

　　因卸任中国房地产开发集团公司(下称“中房集团”)董事长一职而一度淡出公众视线的孟晓苏，昨天以中国房地产协会副会长的身份，作为地产金融倡导者与发起人重回前台。他在上海举行的“中国别墅发展论坛”上透露说，自己目前正研究发起一只廉租房基金。

　　“我国的廉租房向来是由政府财政补贴的，需要大量的资金投入，但财政并不宽裕。如果贷款搞廉租房，相对低廉的租金水平又怎么还得起银行？”孟晓苏表示，“目前社会上有两个突出现象，一是廉租房缺乏资金，二是股市流动性过剩。如果能把廉租房和目前繁荣的股市联通在一起，既可以解决股市资金过剩的问题，同时可以为建立健全住房保障体系带来资金保障。”

　　孟晓苏进一步透露说，他目前研究发起的这只廉租房基金，未来还要将廉租房打包上市。

　　他认为：“廉租房是优质资产，打包上市将是良好的资本载体。可以比较的是，目前国外发行的成熟的REITs，通过集中社会资金购买固定收租型物业，一般收益率在7%~8%。香港特区政府就采纳了将保障性住房‘居屋’上市的做法，在为政府解决难题的同时也带来了良好的经济收益，促进经济繁荣。在美国，州立的监狱甚至都有发行REITs的成功案例。在这方面，中国需要向他们学习长处，在楼市与股市之间架起资本的桥梁。如果把廉租房推出上市，不但长期牛市可以期待，而且使得住房保障体系有了稳定的资金支持，有利于社会和谐。”

　　有意思的是，孟晓苏还提出，以往地方政府堆积的大量存量资产，许多是抵押给国家开发银行，并且拿到的抵押贷款成数也比较低，政府资源被固化。事实上，地方政府堆积的大量存量资产也可以通过发行REITs的方式，实现上市流通。这样不但保证了财政资金的安全性，还可以为社会保障系统提供资金支持。 (扬)