生活中的物权法(二)

　　《物权法》第九条：“关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。法律另有规定的除外。”该条体现的就是不动产登记保护制度。以下两个案例的判决结果可以清楚表明对于不动产物权来说，登记的重要性不言而喻。

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　　案例一、2005年7月，某私营公司从某开发商处购买别墅一套，办理产权登记时由办公室主任王某代为办理，王某将产权登记为自己名下，一年后，王某将别墅卖给赵某，赵某在付款前核实房管局登记所有权人为王某，遂交付了款项。过户后，王某的公司请求法院判令买卖合同无效，法院驳回其诉讼请求。

　　案例二、2004年3月，方某从刘某处购买房屋一处，交付全部款项后，未办理过户手续即搬进房屋居住。后，刘某将该房屋转卖给孙某，并办理了过户手续。孙某起诉要求刘某腾房，法院支持了其诉讼请求。

　　通过上述两个案例可以看出，不动产物权保护中，不动产的转让必须以在房屋管理部门办理不动产登记手续为准，否则不产生物权的效力，也就无法受到法律保护。

　　新法新规定：

　　《物权法》不仅明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均须依法登记， 而且第一次以基本法律的形式明确了物权预告登记以及异议登记制度。例如《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋以及其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”同时，第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错诉的，可以申请变更登记……不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。” 预告登记与异议登记制度给予实际权利人或者说潜在权利人一定期间的权利保护，在实践中具有十分重要的现实意义，例如在商品房预售市场，买房人交付全款并依法办理预告登记后，可以有效遏制房地产商一房两卖或者多卖的现象，有力地维护了买房人的合法权益。再例如在依靠虚假或者欺诈骗取的不动产物权登记(如夫妻中未经一方允许，另一方将共同所有的房屋转让)中，如果真正的权利人或者利害关系人发现权利受损，可以及时通过异议登记制度暂时阻止侵害行为发生，并立即寻求法律保护。以前该两项制度只在地方行政法规有所体现，本次《物权法》将这两项制度确立、统一立法规定，十分有利于不动产物权合法权利人的登记保护。

　　新法解析：

　　《物权法》对于不动产的登记保护制度进一步明确完善，将司法实践中一些相对固定的做法以法律的形式固定下来，形成了预告登记、异议登记、物权登记等比较完整的体系，并在以下几个方面做出了统一规定：

　　(一)不动产登记实行统一登记制度。《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定，并且规定，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。该统一制度的确立结束了目前不动产登记尤其是在房屋、土地登记方面多头登记的混乱局面。但具体如何办理统一的登记还需要法律、行政法规在随后的立法中予以明确。

　　(二)明确了不动产登记簿的证据效力。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿由登记机构管理，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该规定赋予不动产登记簿以证据资格，法官可以据此判断案件事实。同时，法律规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿为准。

　　(三)确立预告登记、异议登记制度。如前所述，预告登记与异议登记在实践中有重大的现实意义，通过合法的不动产物权预告登记和异议登记制度可以一定程度理顺相对混乱的房地产市场管理，减少一些不必要的纠纷。

　　《物权法》对于不动产登记保护制度的规定较为细致、完善，但与现行法律规定的不一致需要进一步统一，例如：物权法颁布以前的部分司法解释对于不动产物权采用的是登记对抗主义，即未经登记不得对抗第三人。例如2000年最高人民法院关于担保法的司法解释的第五十九条规定：“未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”这与《物权法》规定的不动产物权采用的登记生效主义原则有冲突，需要在实践中逐步统一。

　　(禾源律师事务所 王蛟 王斌 王金立) (钰)