新浪天津房产：对于宏观调控和房地产市场之间目前是怎样一个状态？

　　冯仑：一个是市场同政府之间的关系现在一个很大的一个矛盾，就是市场的一个不断的深化的一个改革方向和政府在宏观调控中扮演的角色之间的矛盾，这个听下来是大家非常尖锐的一个话题。另外一个实际上就是在行业发展当中一个社会的一个标准，社会的道德取向，价值取向标准和企业本身的一个商业行为他在过程当中被大家怎样解读不一样，实际

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上按照行业本身自身来说都认为自己在这个过程当中，包括税收，包括就业，包括城市建设都做了，但是为什么整个社会对他们在道德上的理解不一样，出现了很大的反差，这是一直讨论当中出现的一个话题，所以说这个话题上我觉得实际上目前是没有结论的，但这是一个重要的话题，这实际上就是说行业自己的感觉和社会上媒体公众对他们的一个道德评价，大家一算账觉得是这样的，但道德评价那无非是暴利呀，无非是包括一些黑幕，包括一些质量问题等等吧，包括一些高价房等等，这些都是道德问题，不是理性产品，但是行业在一起讨论都是理性产品，包括刚才的一些研究成果，你们都没看到，实际上这些研究的结果跟大家感觉的东西差距非常大，你比如说住房面积来说，在中国中低收入的面积跟高收入的面积的差距实际上是很小的，收入差距很大，但是从面积这一个指标来说差距并不大，也就是说通过研究的感觉中低收入住房的问题并没有大家想象的那么严重，但是在普遍的社会媒体感觉上这个问题就非常严重，所以我觉得这是每次讨论非常重要的一个问题，但都是没有结论的问题，所以最有意思的就是所有的问题都没有结论的，所以大家就要不断讨论，而不断讨论又没结论，所以促进你思考，通过这样子来不断推动这样一个改善。

　　新浪天津房产：您感觉这次宏观调控的作用呈现出来了吗？

　　冯仑：还没有，因为这个调控从长期来说是非常密集的，因为现在我知道所有中国的重要的地产公司全部都在思考和改进他们的资本结构、商业模式以及投资策略。而这些东西恰好从长期来看是这个市场完善和行业进步最重要的一条，为什么来说呢，你比如很简单，中国3万多家房产公司基本上都是一个模式做生意，都是所谓开发公司，那么在这个行业当中，如果都是开发公司而服务行业不够发达，你比如说擦窗户的不专业，锄草的不专业，做橱具的不专业，做通管道的不专业，经济中介的不专业以及见证、法律、评估、估价这些再交易市场都不完善，这个行业里就是开发商，那么这个行业不进步。美国有多少呢，美国30多万家房地产公司，但是只有不到10%是开发公司 剩下全部是服务工程，这个行业就进步了。所以这个调控从长期来说最后大概到一万美金左右的时候，中国的房地产企业，我们所说的所谓的传统的开发公司也不会超过10% ，大部分都会转行为各种各样的跟房地行业相关的专业的服务公司，比如 金融服务帮助你贷款，二手房交易帮助你把旧房怎么装修把它贷出去等等大量公司，而这些公司又很社会化，所以它规模也非常大，比如在美国专门看草地锄草的帮助绿化的，它不是只管一个自己社区，而是管理绿化几百个社区的花园问题，那这个公司也是很大的公司。比如一个门窗公司可以有几千个品种，专门做门窗。这样的话我觉得通过这样的调控实际上就是改善我们的战略和商业模式以及公司的资本结构，这都会有很大进步。比如说刚才讨论的问题，实际上大家集中上的一点是大家都开始在银行以外的直接融资的市场去探讨，那么经过这样一段时间以后， 我相信三五年内中国的直接融资市场会很快的发育，而且在房地产领域的发育会好过其他行业发育，那么这样宏观调控的战略目标就能实现。近期这样的波动我认为是正常的，因为调控就是有些舒服有些不舒服，如果调控了大家还都舒服，那就不叫调控，如果你在摇篮里睡觉，然后有月光，唱着安眠的曲子，这不叫调控，他一定是把你拍醒了告诉你挪个地，这叫调控。所以现在就是把大家在梦中拍醒了让你挪个地儿，说这个床换个方向，然后这背子多了少了，上个洗手间，这叫调控。

　　新浪天津房产：国家宏观调控后会不会出现一些像麦当劳和肯德基一样的标准化的房地产企业运营模式？

　　冯仑：不用调控都会出现，因为这个住宅产业化特别住宅是一个趋势。现在在中国万科是一个这方面探索和努力最下功夫的一个公司，万科现在有将近300个建筑师专门研究住宅的部品部件，他们走的这个方向大概是日本大河击水还有美国、加拿大都有这样的企业，实际上最后它的配套率将近达到50%以上，就是部品部件的配套率，万科现在大概是12%左右， 那么中国平均不到7%左右。所以这个一定会实现，特别住宅这个行业在产业化和长期工业化生产的方向会有非常大的优势，我相信万科这个探讨会对所有的企业提供一个机会，让大家来积极的学习和参考。

　　新浪天津房产：这种住宅品牌对开发商或者消费者来说是物美价廉吗？

　　冯仑：是这样的，贵和便宜是根据你的预期有关，你比如今天你觉得便宜，明天你觉得贵了。再一个跟你的收入有关系，不能笼统你比如说1万是便宜是贵，你口袋钱少他就贵，你口袋里钱多那就是便宜。你比如说跟纽约相比，我们跟纽约的房价差大概10倍，所以你要是在美国挣钱到中国就便宜，所以外资为什么贵，所以最后的发展方向叫做物美价合适，这是一个基本的，价合适就是不同的人花不同的钱能买到你自己喜欢的东西。而不能笼统地说是贵还是便宜，如果说物美价优、物美价廉这个东西是个愿望，在全世界你去看所有最好的东西它不廉，你说物美价贵也不一定，也能找到物美价合适。所以最终的结果在经济人行为当中，在购买人行为当中实际上是个心理过程，还不是简单地财务和物理过程。去年的诺贝尔经济学获奖者在实验室里做过实验，他们认为最新有两个，一个是货币的钱包，还一个是心理的钱包，所以整个在市场上这两个钱包的数是不一样的。

　　新浪天津房产：万通和泰达的合作进展如何了？

　　冯仑：我们去年大家宣布这样一个战略合作关系，这一年来进展的非常好，比我们想象的还好，具体的就是您说的在天津同时进入了很多的项目，包括在开发区里面现在就有三个项目，然后在市里头我们直接开发和帮助泰达在管理的有三个项目，这样的话实际上在天津万通直接开发的有四个项目，帮助泰达一起管理的加起来有六个项目，加起来的面积超过300万平米，这是我们在天津未来几年的工作，所以我想这个战略合作说明这个合作是脚踏实地，而且卓有成效。

　　新浪天津房产：就目前来看天津市场具体情况来看，万通今后开拓天津市场的战略是什么？

　　冯仑：目前我们的节奏和天津的整个发展是同步的，因为我们有泰达这样一个这么好的股东和在当地的经验和实力，所以我们完全能够跟天津本地的企业一样能够踩准这个步点，而不会像遥远的来投资的可能带着一些观点和习惯踩不准，我们所有的事情都是和泰达集团领导一起商量怎么去做，所以这样的话我们跟天津的发展是非常蓬勃，而且会积极参与到天津的重大发展机会当中。

　　我觉得最主要注意的是任何一个机会是个长期概念，千万不要把这个机会变成瞬间机会，比如滨海新区，滨海新区需要多少年建成，我跟泰达的领导前一段我和万科的王总我们专门来这边考察，也和泰达的领导一起谈，最后大家也看了借鉴了全世界这种成片成片这种新区的建设，包括工业、城市，这样一个机会不会出现在一周就没了，也不是一年，所以我们作为投资来说今天这个机会一定是长期的，所以你在参与这个投资过程中你不管是买土地还是做项目，你要有一个心理准备，这样你才能很好地端正自己企业的行为，同时也满足当地政府，包括各方面对你的预期，你比如说滨海新区的成立大家本能的想到赶紧买地，买完之后暴涨，不存在这样的事情，浦东发展到现在10年以上，深圳都20年，开发区13平方公里也都20年，只是13平米公里都干了20年，所以现在滨海新区的核心区是50平方公里，全部大范围1800平方公里，这样大一个面积这个机会在中国现在平均GDP1400美金这样一个平均水平，台湾现在是12000，东南亚的四小龙都在20000左右，如果我们中国10000美金至少还要10—15年时间，快了，所以在这段时间滨海新区提供的机会都是机会，这是长期的，机会不是瞬间的，这种大机会是长期的。我印象中特别深，我第一次见台素的王永庆，他讲到企业成长，他说人的一生只有一次机会。这就是说，当你所在的地区经济高速成长的时候，这一浪起来的时候对你来说就是一个机会，你在这个机会里你就成功，比如说中国如果没有这20年改革开放这么一个大的机会，那我们就坐不到这里来讨论机会，这样一个机会让我们能够创业成功。同样滨海新区，我们看这个问题一定是长期问题，千万不能说一宣布滨海新区又把这变成一个草垛，大家投机的机会，它一定是一个长期发展和带动整个环渤海地区经济发展的大机会，这个机会是需要时间，需要几代人服务。所以我觉得这一点对大家来正确的看待这次滨海新区的发展非常重要。

　　新浪天津房产：在国家的这次宏观调控房地产市场目前需要做的是什么？对于下一步的走势您怎么看？

　　冯仑：最需要做的有三件事。

　　第一，调整自己的资本结构。中国的房地产公司大部分是两类，一类是政府的国有资产，这部分目前还是在资产规模占到一个非常大的分量，在全国前十位的地产公司当中国有控股和国有作为第一大股东占了7位，就是说基本上大的房地产公司，中小的房地产公司大部分是私人企业，而私人企业资本金非常少。这是目前面临困难的一个最重要的问题。比如说在中国前十位的地产公司当中，资本金第十位一般都在6、7亿，第一位才25、26亿，任何一个行业比如IT你去看看电子第一位的资本金都超过三五十亿，所以第一件事大家改善资本结构，而改善资本结构面临的第一件事就是治理结构，老板价值观，你愿不愿意开放，这个问题不解决，你老是控制控制，然后黑箱财务都不透明，那你这个资本结构就打不开，这是目前在宏观调控中一定要解决的问题。

　　第二，商业模式。过去这个商业模式是奠定在跟多假定的前提基础上，假定政府的土地可以低价博弈，是靠关系就可以解决的，假定期房永远是卖的好的，假定银行永远是给你低息大量贷款的，假定按揭是可以不监管的，什么情况都存在的情况下你用很少的资金去博弈的商业模式是成立的。但是，这些假定逐步都不存在了，事实上假定越多的生意风险越大，越是不可能的。所以，现在改，现在前提都在变，按揭是需要管理，银行贷款是要看户证的，土地租用是要透明的，这些假定都变了，商业模式一定要改革。美国大概200年，房地产公司经历了大概3代的商业模式改变，所以中国现在基本上也要经过商业模式的改变。这一次调控企业最应该应对商业模式。

　　第三，要改变就是要正确的理解这个行业、这个企业，以及跟社会的关系。因为整个社会跟房地产行业的社会责任问题提出置疑，道德形象提出置疑，企业公民行为价值判断出现了误差，这些问题说明我们还有很多方面没有做好，企业一定要自己检讨，然后来善尽自己的企业责任，使自己的产品、经营行为更能够得到社会消费者和公众、媒体以及政府各利益群体的理解和支持，那么企业自己改善自己的行为非常重要。改善自己的行为就是所有的地产公司老板应该在宏观调控中放弃短期博弈思想，而建立长期战略的信心，这是非常重要。因为现在所有地产公司都是短期博弈，老盼着政策赶紧过去，然后接着又怎么过好日子，我认为是不可能了，为什么，因为好日子是另外一些人来享受的，而不是原来的那些人享受的。因为我有一个切身体会，海南91—93年有18000家房地产公司，后来没了，99年以后出现好日子，但是那些死了的人都没赶上好日子，所以好日子一定会来，但是不是现在这些叫苦的一些人，不是，是另外一些人，就是前三件事做好的人，就是战略上你能够调整资本机构调整、商业模式改进，企业行为端正，你下一步的好日子就是你的，如果你这三条都做不到，下一步的好日子跟你一点关系也没有，你都死了，因为这个调控就是让你死了，非常简单就是让有谋取暴利想法的人死，如果你还抱着这个观点你就等不到这一天。

　　新浪天津房产：今年商会年会为何到天津来开，往年都和住交会同步。

　　冯仑：有两个考虑，聂会长和大家一起沟通过，一个是因为现在房地产商会的成员越来越多，而且也需要集中精力来看会，住交会摊发的事情比较多，所以现在有一个以后专门开会的事情。再有一个，因为滨海新区如箭在弦上，在这种情况下大家在天津开会来感受一下整个滨海新区的政策、规划以及实际发展的一些资讯，对大家也是一个帮助，另外这样一个形式表示行业是关注到滨海新区的发展，也希望能够参与到这个滨海新区发展当中，这些我想到这个地方开当然有这样一个想法在里面。

　　在这里万通以前已经做的不说，下面还会加大开发力度。我们上次跟万科王总来了很多人，我们将会参与而且整个滨海新区核心区的很大一块的规划和开发，而且将来不是万通，是中城联盟整体在参与这些事情，昨天泰达领导告诉我其中5平方公里的地过户手续已经结束了，所以这些我觉得未来中城联盟以及它的成员，包括万通、万科等等这些会非常直接的拥抱这个机会。

　　新浪天津房产：如何分步骤消化这么大的市场？

　　冯仑：这么大一个区域，我们没有这个力量。我们一要靠泰达，二要靠中城联盟，三要靠全国，大家各方面的力量来一同努力，但是由于泰达是我们大的股东，我们会比较容易的介绍和联络各方面的企业过来，让他们来相信这件事情。

　　新浪天津房产：现在这个大的规划有没有一个具体的方案？您个人的意见会是怎么样的？

　　冯仑：政府有。当然我们现在经常在一起讨论，因为这些规划未来可能都还在完善当中，现在是在出资，参与一些讨论。

　　我如果说是个人意见我觉得开发最好应该吸取国外的另外一种经验，实际上就是说是泰达的成功经验，先集中开发，而不是分开开发，比如这一块土地有两种价值链，一种就是说13平方公里创造一年的政策收入是140多亿，相当于浦东的2/3，但是还有一种办法你一开就是30平方公里，但是每块地都不价钱，最后创造的产值是70多亿，也就是说一下摊开，土地价值平均，长的特别慢，还有一种就是说集中，其他都待着。我个人经验现在的开发为了土地价值的最大化和综合使用，能够对未来和长期负责任，采取集中开发，这样土地利用空间规划特别容易在价值上比较容易创造更好的价值链，比如现在很多城市一规划就规划20平方公里，都是空的，这一点，那一个楼，其实把这些东西集中到3平方公里，这块地已经很值钱了。这边规划了1800平方公里，北京现在差不多才这么大，北京用了很长时间才建成现在这个样。

　　新浪天津房产：在规划过程中我们会不会采取一些新的融资渠道，比如国外资金或者其他的一些方式等等？

　　冯仑：这是肯定会的。但是这个问题在中国的所有企业和政府都希望这样那样一些好事，但认为自己的事是天大的一个机会，实际上是看东西，一件东西把它看清楚有两个办法，本能是把它拉近，但是你别忘了拉到最近就什么都看不见了，遮住了，想办法看全面一般往后推，看到两个，推的太远了就是平面都一样了，所以我们现在要看的东西不能总是在想一句话谁不说俺家乡说，这是农业社会，现在是开放社会，谁说俺家乡好，你老说你家乡好，我们没人去，所以现在一定要去想谁说俺家乡好，为什么说俺家乡好，把这件事弄清楚，如果都是这样的话，城市的人都退回乡村，应该是说家乡不好，我们要建设，然后大家不说我们好，怎么让大家都来说我们好。你怎么样让各种融资手段过来，首先你要把你的焦距放在不是我看是个机会，而是全世界看是个机会。这就是规划，市场营销，以及大企业带动，只有经过这样才能有所谓海外资金过来，你什么都不是就是盐碱地，谁不说俺家乡好，我们是做房地产，每个领导都说自己的家乡好，在我看来都一样，所以世界上看问题的焦距非常重要。滨海新区的规划能不能带动这么多的资金，就看你把焦距放在哪儿，你如果拉放俺的家乡就没有人来，你放太远大家看都一样，也不来，就得放在一个愿意来中国的钱和中国的机会这个焦距对上，全世界的钱在房地产行业当中非常少，整个全世界这么多钱里头不到15%的钱跟房地产有关，但这里头直接跟开发有关的不到2%，所以钱很少，但是这个少对中国来说，但是这些钱到亚洲的就更少，到中国的更少，到滨海新区的就更少。

　　新浪天津房产：也就是说滨海新区能够和资金对上眼，除了这一点最主要的自己定位之外，最主要的原因是什么？

　　冯仑：最主要的问题就是天津开发区最成功的经验都回答了这个问题，就是天津最早的管理经验，当时第一代的开发区的领导以及现在一直到延续下来都是非常好，比如开发区的管委会，他们和企业的这种架构非常成功，这是国际上的一个办事方法。比如我们在开发区到这里来办事，感觉我在国际上的一些国家去办事一样。你们仔细看开发区里的房子做的都不错，比市区里面好，因为它一开始全部都是跟国际专业公司合作，而且所有都尊重市场、尊重专业，这是所谓次要，其实是根本。开发区有这个传统，所以这个传统一直到今天，如果滨海新区建立在这样一个政府下，新型、服务型为架构，其实滨海新区对接国际上的资源比其他任何一个新区都更有利。