全国工商联住宅产业商会在全国工商联、广大会员企业以及各界的关怀与支持下，各项工作得以顺利 开展，特别是在国家实施宏观调控政策以来，商会充分发挥政府与企业间的桥梁与纽带作用，先后五次通 过相关渠道向中央有关部门建言献策，反映行业的声音与意见，在行业的健康、可持续发展中发挥着越来 越重要的作用，受到业界与社会的一致认同。

　　2005年10月11日—13日在天津召开“全国工商联住宅产业商会2005年度年会”。全国

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知名房地产企业 代表，政府代表，媒体记者共聚一堂，共同探讨中国房地产发展前景。新浪房产作为本次年会的网络支持 ，对本次年会进行全程报道。图为李泊溪教授现场发言，以下为李泊溪发言实录。

　　主持人：对于处于成长期的产业，特别是房地产产业，有一些问题是肯定的，如果你要找出这些问题批一通，这很容易。对这个产业更重要是要进行建设性的思考和探索，从住宅产业到不动产及这只是个名称上的改变，这代表聂会长为代表的有识之士，对房地产发展的方向、模式、制度进行了深入思考和探索。从住宅产业到不动产，这突破了传统原来的产业、部门的束缚，希望我们的产业能够尊重市场规律，能够促进房地产业和社会的可持续发展的新的模式，我相信这思想的力量随着时间的推移，会逐步显现出来。下面演讲嘉宾是全国工商联房地产商会首席战略顾问李泊溪教授，李教授原来是国务院发展中心发展部部长，参与国家很多重大决策的过程，他对国家宏观经济形势发展有相当的把握和深入的研究，有请李教授。

　　李泊溪：谢谢主席，各位代表，在到天津前一天，我接到商会秘书长张雪舟的电话，要求我今天发言，因此我发言准备不是很充分，对我的要求是讲一讲2006年中国经济发展政策、趋势和动向，而这个问题是我们中国国家，中央经济会议的时候要做出决策的，因此我今天所谈的2005年中国经济发展的政策选择是一个思考，是一个个人研究的一些想法，和大家交换一下，我想商会这样要求也是有意义的，就是说怎么样让在座的企业家们把握未来，更作一点理解明年经济的动向、走势。我要赞赏聂会长的发言，我觉得商会它是一个实质，它适应了中国从房地产向不动产这样变化的需要，我作为一个研究人员是非常的支持，也应该说她对中国不动产业发展的贡献会被今后的事实所认可。

　　2005年的中国是经济发展的新一年，是第一轮宏观调控后的一年，在这里我要说明两点，一个是宏观上升周期是一个波，中国经济的世界变动是有三个周期，一个是长波，一个是中波，一个是短波，在经济研究中是一个中国的概念，目前出现的宏观调控是一个短期概念，所以一个长周期如果是一个大的上升趋势，在中间有一个短期的波动，是一个景气的概念，明年是中国进入长周期以后，第一个短期的景气，宏观调控的第一年，在这一年又面临着国际上

　　第一个中国的经济现在是面临着潜在的通货紧缩和投资增长速度反弹的双重压力，中国既没有出现投资紧缩，投资反弹也没有，对当前的经济形势出现的一些争论，由于物价走势在去年第三季度达到高点以后，出现了连续三个季度的回落，有专家认为，物价属于合理的水平，既没有通货膨胀也没有通货紧缩，也有专家认为，中国在1998年2002年的物价指数回落的时候出现了经济学定义的通货紧缩，在2004年后，从表面上看，应该说退出了通货紧缩，但是进一步分析，就可以发现其中的一个原因，供不应求。对经济形势是防冷还是防热的办法也不一样，在去年高基数的基础上是一个攀升，也从贸易等不同的角度有不同见解，特别是从角度的不同得出不同的结论，表明我国宏观经济的特点和复杂性，需要从多个角度进行多重的分析，有时候从宏观总量看来，变化不大，但从结构和产业层面看情况就会有一个深刻的认识，从中国近几年物价的变化来看，我们可以知道，中国经济面临着通货紧缩的压力，这是因为长期的投资快速增长，提高了供给能力，而在启动内需方面，由于设计多方面的因素，还是相对滞后，所以五中全会提出建设新农村，提高农民的收入方面提出了要求，如果政策把握的得当，改革发展有宽松的一面，但是如果把握不当，对经济发展会产生不良的影响。

　　从综合的分析看，所以存在的不同的观点，表明了经济改革的复杂性，中国经济既有通货紧缩的压力，又有投资增长反弹的动力，我们可以看到一些地方政府正在困扰，就是新一轮的投资项目。

　　二、要保证稳健的财政政策的连续性，在宏观调控证明的财政政策去向是正确的。有一些专家人士表示，今年仍将继续稳定持续财政政策，这是对我国经济增长态势的判断，调整的要求和体制改革需要做出的选择，我觉得是一个好的选择，在保持稳健财政政策的同时，需要对其中出现的一些新情况和问题做出微调，要强调财政政策对深刻经济体制改革和结构调整的时候，对贯彻中央的指示，2005年以来，企业的利润有所减缓，尽管在不同的行业、不同的企业盈利的情况有所差别，但总体的情况是下滑的，这里面有一些值得关注的问题。上游的产品价格不断上升，挤压了下面产品的价格空间，使得下游的产品价格走低，加上国际产品的价格上扬，企业的利润下降，既给企业的发展带来困难，又在一定程度上对企业的财政收入有一定的影响，这不是今年就可以扭转的，很可能在2006年继续在财政政策上有所考虑，一定要在某些行业给予支持。

　　第三稳健的把握财政政策，对当前的或者政策有不同的评价和看法，根据央行的经济分析，2005年所有的经济增长都有回落的态势，适应了宏观调控和经济增长的需要，也从另一个层面表明经济稳健政策的需要，另一个方面反映，出现了宏观判断和微观看法的不同，可能在宏观调控中国家加强了对某些过热的行业和地区的调控力度，使不同的市场主体感受不同，明年应该在坚持稳健的货币政策的大方向下，根据经济发展的走势、投资态势和通货紧缩压力显现的情况下，灵活把握调控的力度，使我们经济的发展持续在一个稳定的区间。

　　第四、关于

　　第五、2005年中国经济的增长问题，有学者认为，2005年中国经济仍然是较高的增长，有人会担心，我国的经济会变成低速的增长，这一系列的问题，我们应该说不会的，因为中国经济不会出现这样的情况，主要是因为，通货紧缩的压力产生的原因不一样，国外的紧缩主要是因为经济泡沫的出现，引发消费水平极具的下降，而中国是由于投资过快，造成价格的下跌，中国投资通货紧缩尚没有大幅度缩水，在某种情况下还有利。

　　上述分析是指出现短期通货紧缩而言的，如果出现的时间长，情况就会进一步恶化，但是我想中国不会出现这种情况！我国经济从2001年前后，进入新一轮中长期的增长周期同前20年相比，中国经济增长驱动的力量是消费的升级，这是跟全国经济发展加速和市场化有很好的关系，特别是像住宅、房地产这样的产业支撑的，我顺便说一下，谁是支柱产业是要看他在国民经济的比重和持续增长的时间是有定量的指标的，在这个角度看，不动产业在中国的20年预期甚至更长的时间内，我认为支持的时间不会比美国短，所以他是中国长期增长的一个支柱，这是不会变化的。在这种情况继续性的特点，尽管可能出现中短期储蓄活动导致中国经济不景气的影响，可以判断，中国中长期经济发展驱动力依然强劲，这也是论证21世纪前20年我国发展经济预期的一个角度，根据有关言论的预测，2006年中国经济仍将处于高位，我刚才提到20年的机遇期，但需要说明的是机遇是需要把握的，因此我们要把握中国经济的发展矛盾，把发展的机遇变成发展的现实。

　　第六就是对外贸易战略的提升，随着国内的产业转移和贸易的发展，我国在世界经济格局中的地位逐渐提高，对外贸易成为拉动我国经济发展的三家马车，2005年我国对外贸易仍然高速增长，与此同时发达国家贸易保护主义加重，与一些发展中国家也产生了一些矛盾，比如大家知道的，关于

　　第七、完善对房地产业的调控，房地产产业在一些地区投资过热，备受关注，也成为宏观调控的关键对象，房地产业的情况也成为宏观调控的标志。当然调控影响供需，渐渐的影响价格。2005年以来，由于一些地方的房子价格增长过快，国家加大的对房地产的宏观调控力度，在座的都熟悉，央行提高按揭首付款的比例，还有国务院的国八条，是进一步完善宏观调控的举措，从情况看，效果意义显现，宏观调控对我国房地产的治理效果已经显现，全国35个大中城市，投资回落，投机行为得到的遏制，从另一方面看，新一轮中长期经济的推动力是以住宅、汽车的拉动消费的支持和城市化的支持，而城市化的过程对房地产业不断提出需求，这是近几年房地产业发展在经济增长中具有一定的作用，无论从世界发达国家的经验，还是对中国中长期发展的预期看，房地产业对国家经济发展的时间会长达几十年，因此对房地产业的调控提出很高的要求，需要把短期的调控目标综合考虑，从这个角度要求完善调控是有很大的空间的，这就要求均衡城市化的进程，改革提升房地产产业政策，推动房地产业经济，政府大力发展廉租房，使低收入者有能力住到房子，多用经济手段、法律手段，尽量少用行政手段，以确保宏观调控的有效性。

　　自我国房地产建立以来，房地产业的发展就和金融的发展紧密相连，由于房地产业作为特殊的商品，它对金融的作用日益加强，用有关部门的研究，截止2004年我国银行的14万亿的资产中，有很大部部分是与房地产业直接存在的，可以说房地产业的发展直接影响到金融市场的发展，因此就应该综合的看房地产对宏观的影响，特别是对金融市场的影响，而金融市场关系着整个宏观市场的形势，因此建议有关部门，制定包括银行信贷、债券、保险、基金在内的统一的房地产金融政策，这对我国经济的发展和房地产业的发展至关重要。

　　最后一点，近期财政的要求和房地产业的发展要求，经济总是要在宏观调控下运行的，不管市场经济多么发达，都需要有宏观调控，宏观调控是根据经济运行短期的情况，特别时出现的问题采取的措施，它主要对短期的波动和经济不景气的状况采取的政策，而中长期的发展是根据国家经济的发表和中长期的态势而做出的选择，这两点是不同的，但是相关的。但对宏观短期调控，他的目标一定要考虑长期目标的要求，要进一步的改善宏观调控，努力使短期宏观调控目标与长期的宏观调控目标相一致，新一轮的宏观调控是环境资源供应的紧张程度，在此过程中还要重视结构的要求。不是所有的地方都会有同样的问题，比如说我们最近到西部去考察“十一五”规划的时候，有一些地区，城市中，1200元的房子还不是销售的很旺盛，也又出了一个调控措施，我你说出那个干什么，所以他们是没有必要出这个的，在近期，以中长期协调的基础上，采用政策协调的方向，应该主要放在对风险控制上，在这方面我们有一个专门的研究和促进内需的稳定增长上，中国经济已经进入战略机遇期，国家提出的新兴工业化和科学发展观全面建设小康社会，一并要求战略提升。

　　总的来说，2006年是我国“十一五”计划的第一年，对中国经济持续稳定协调的发展会有新的、系统的举措，2006年世界经济不确定因素，有专家认为，2005年上半年高增长低运行的态势是宏观经济景气一个状态，不是这宏观调控的最后结果，尽管经济景气短期波动会造成经济发展的一些波动，总体上还是在高位上运行，要使我国经济长期的健康发展，要避免经济发展可能出现的大起大落，要正视所提出的这这些要求！

　　各位代表，21世纪前20年，我国经济发展战略需要更长的时间，房地产业是支柱产业，这个定位是不以人为转移的，这也是向全国工商联住宅产业商会的一个判断，这个判断有利于我们商会的工作，也有利于我们在座的同志们对这个形式的一个判断，在这个充满了机遇和挑战的环境下，请各位房地产企业要注意提升发展战略和竞争力，世界上已经进入战略致胜的时代，要充分的利用房地产金融工具，取得竞争的新的胜利，也为我国经济和人们的生活发展做出贡献，我的演讲完了，谢谢！