2005年年会——杨慎发言（图）_新浪房产

2005年年会——杨慎发言（图）

http://tj.house.sina.com.cn 2005年10月12日10:16 新浪天津房产

图为中国房地产协会会长杨慎发言

　　全国工商联住宅产业商会在全国工商联、广大会员企业以及各界的关怀与支持下，各项工作得以顺利开展，特别是在国家实施宏观调控政策以来，商会充分发挥政府与企业间的桥梁与纽带作用，先后五次通过相关渠道向中央有关部门建言献策，反映行业的声音与意见，在行业的健康、可持续发展中发挥着越来越重要的作用，受到业界与社会的一致认同。

　　2005年10月11日—13日在天津召开“全国工商联住宅产业商会2005年度年会”。全国

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知名房地产企业代表，政府代表，媒体记者共聚一堂，共同探讨中国房地产发展前景。新浪房产作为本次年会的网络支持，对本次年会进行全程报道。图为中国房地产协会会长杨慎发言。

　　中国房地产协会会长杨慎现发言实录

　　　主持人：各位来宾，大家上午好，我是投资中心的主任李滨。2005年是房地产业风起云涌，各种争论讨论不绝于耳，大量各式各样的观点信息让人目不暇给，所以我们房地产商会本着服务会员企业，促进行业发展的宗旨，推出了一个“二十一世纪中国不动产今日论坛”这个活动，这个活动是邀请在相关领域的权威专家和业界的名家传递权威的信息，讲述业界最新的观点，分享成功的经验。关于不动产或者精瑞这个含义，聂梅生会长在讲演中会详细阐述，我不多说了，作为商会2005年度年会的重要组成部分就是首届二十一世纪精瑞论坛，请来尊敬的卢铿总裁、徐亚光总裁、李泊溪等，从宏观形式的变化和政治的选择，从国外房地产借鉴会做一精彩论述，相信在座各位都会受益匪浅。上午演讲时间很紧，所以每位演讲嘉宾只有三十分钟左右时间，之后会有互动的时间。我们第一位发言嘉宾是原建设部副部长、全国工商康夭袒崦岢ぁ⒅泄康夭峄岢ぱ钌飨壬畈砍な俏颐欠康夭斓赂咄氐睦狭斓肌⑶氨玻灾泄康夭凶哦赖郊猓星胙畈砍ぁ?lt;/p>

　　杨慎：尊敬的各位嘉宾，我这次到这来主要向大家学习和交流，昨天协会授予我荣誉会长的职务，给我了跟大家学习和交流的机会。今天在座许多是我的老朋友，像李大姐、聂梅生同志还有卢铿同志，他们都非常有见解，本来我想先听他们讲我再讲，但是今天上午我有点事情，所以排第一位，用二十分钟，只讲基本观点，对或不对请大家讨论，有问题会后研究。

　　第一大问题，正确判断形式。今年以来许多企业和业界朋友都对房地产企业形式和未来发展前景提出了这样那样的意见和看法，我个人表示关切，我认为房地产形式有三条，第一，我国房地产业发展基本正常，不存在供给大于总需求形成的整体性，就是不存在整体性的泡沫。部分地区、少数地区存在着规模过大、价格升幅过快，这属于经济发展中正常的波动，不能代表全局，而且这种波动经过宏观调控可以解决。今后房地产业仍然是国家的支柱产业，仍然有较长的发展空间。

　　做出这种判断的理由有三条，一个最基本的事实就是中国正处于城市化加快建设的时期，今后二十年，城市人口的增加和生活条件的改善将是不争的事实，这种现象是任何国家都没有的，每年有三四千万的人口从农村转入城市，这是几百年来其他国家都没有的。现在我们国家的房地产占GDP比重是18.7%，住房的销售面积占当年新建的房屋销售率97%以上，这些数字可以说明，我们现在本身不存在整体过热，符合发达国家在他们工业化时期的基本的规律，这是第一个判断的依据；第二，房地产是周期性最长的行业，因为它是固定资产，房地产属于固定资产投资这样的范畴，固定资产投资是各行各业当中周期最长的行业，判断房地产的整体形势，不能用某一个短暂时期、某一个局部地区的数据作为对全局判断的依据，它的周期性很长，各个地方差距很大，不能够用某一个地区和时段的一个数字来作为判断全局的根据，这样的判断非常容易导致失误，我们房地产业的生产过程是很长的，公路、铁路都得几十年，当他的项目竣工的时候，某年某月某日出来了，一下子就把整个的投资上去了，所以在平时过程当中的消耗，外部的投资，消耗的劳动力、原材料，它就在一个统计的报告期出来以后，利用一年、或者一个月，一个季度就统计出来，所以他的周期性活动是很明显的，所以不能用一个季度的数据去衡量规模过快，我们现在衡量投资规模过大、过少按，投资过热、过快，不能用一个季度的数据衡量，这样的判断是不准的。第三、这几年有一个观点，说中国房地产在全国的资产投资太大了，中国的经济发生过热，现在发生的各式各样的问题，主要是由于房地产业的增速引起的，这在相当层面上有所影响，我个人认为这种观点是不全面的，也是不完全正确的，那么房地产业本身在发展过程当中，它作为固定资产投资的一个部分，它是对全局的物资消耗有影响，但是这种影响是符合中国产业机构调整的正常现象。这些年来，我们中国只重视农业建设，没有把建设同样看作一种消费。我们改革开放以后，把人民的生活提高上去，必然要增加住宅，建国前30年，中国盖了多少住宅？中华人民共和国成立以前，全国有多少住宅，我告诉大家，全国当时是170个城市，是四亿六千万套住宅，中华人民共和国的全国财产，从76到89年，一共是1400万套，平均每年2334万平方米，那个时候，平均每年的数字，相当于上海市一年的住宅数量，这是前三十年的情况。1980年到2004年，全国盖了140亿住宅，按80平方米一套，盖了一亿零一百二十万套，这是产业结构的调整，在满足生活条件之下，这样的产业结构是不符合宏观调控的，过去建了工厂不用，浪费很多，损失很大。我们现在建了商品房，都卖了，这就是很大的经济变化，这种变化有利于全局、国家和老百姓，而且老百姓现在也不是分房子了，老百姓自己出钱就有6万亿，这20年当中花了6万亿，否则就要国家出这么多钱，现在国家允许贷款，而且还可以收利益，这样住房也解决了，这个成就本身就符合我们国家大的产业结构的调整。现在全国建了多少项目？每年在建项目25万个，房地产大概4万个，现在把固定资产投资说成过大过热，这主要是由房地产发展过快过热引起的，这种判断不正确。没有这20多年的快速发展，也就没有

中国经济的今天，没有GDP每年增长9.4%，所以不存在过热，局部地区价值失衡这属于经济正常波动，不能说成坏事。这是我们整个经济发展的基本判断，没有这个判断我们就容易受到这样那样的判断，甚至影响我们建设的进行。

　　第二个问题要重视基础信息的准确性。现在出现这些问题，除了体制政策的影响之外，我们许多基础信息不准确、不完整，对我们认识客观事务、判断期前景都有影响，所谓基础信息包括三方面，一个政策信息，一个法律信息，一个土地信息，我们现在的政策、法规不完善，或者有政策有法规，但是我们行业管理部门今天出个政策，明天这个部门出个政策，我们知道国家财政部、发改委都各自发政策，国家土地局、发改委都发，而每个都不一样。最后的结果使我们政策统计数据的客观性和公正性受到影响，使我们对形势判断受到影响。拿我们统计数据来说，房地产统计数据来说，我们国家的统计部门是做了很多的工作，他们有很大的贡献，我们首先要客观承认这一点。我要说我们房地产的统计，基本准确，基本可用，就是你想不用还不行，过去用了现在还得用。不用就没有办法继续下来。第二个是相当不等，这个不好说了，为什么，我给大家讲一个事实，中国的房地产业起步是八十年代初期，此前中国没有房地产业，它随着中国城市进程的发生才产生，人类要居住必然迁徙，他原来的住房就从这个城市到另外一个城市，从一个产业到另外一个产业，收入提高了，就要住好房子。严格说，房地产业是为居民提供住处的行业，是中国的房地产业的发展处于中国经济严重短缺的时期，中国的房地产业就没有自己的途径，各行各业都有，工业有、农业有、交通有、运输有，这些都有，而房地产没有，现在房地产用的统计数据都是基本建设的东西，盖工厂必须买设备、备品备件等等，这些都是需要投资。现在我们用的统计都是这些基本数据。像建设性的开发投资，这占固定资产18.7%，每年增幅30%左右。我们这不是按产品来统计，而是按投资渠道，是由登记、注册的房地产开发公司完成的投资来统计，凡不是房地产开发部门完成的投资就不计入。我举个例子，我们现在单位建房有多少？全国每年上亿，它是由各个单位建，没有经过房地产。另外农村建房也没有统计，我们现在买的毛坯房，对于

装修每年产值6000万，这也没有统计。所以由于产业范围划分的不清晰，导致了统计不出来，这样就导致决策失误。

　　第三大问题，是价格，房地产价格很头痛。1999年到2003年开始，连续四年房屋价格上升3到4，到2004年跳上去了，

房价上升15.2%，房地产14%，住宅12%，本人对这数字抱有疑义，这都已经过去了，所以就不谈了。房屋价格上涨太快，这不正常，所以才会治你病。我相信在全国正常情况下，一年价格比前一年度上升3到4倍，这不可能的。钢筋、水泥等价格上涨，这对房地产有影响，但是在半年、一年内传导不到产品上。将来我们只能通过有关部门做出正确的指导。

　　第四大问题,结构的问题。结构一变化价格就下来了，它并不是真正的价格下降，而是根据价格构成的变化而变化，房地产业有价格的增幅，投资稳定的增长，价格就会合理上升，这样就使产业的发展过快，这是我个人的一个基本的观念。如果住房消费价格与人均GDP成正比，如果股市稳定，房地产业的上升是不可逆转的。住宅的消费同人的GDP成正比，人的收入越高，用来买房子的人越来越多，买好房子的人也越来越多，所以基本上讲，我们房地产统计大体的情况是这样。我们的专家学者的朋友都是好意，你拿着一个不准确的，打来打去，最后咱们都在这里打混仗，我对全国工商联房地产协会的工作多年来都有很高的评价。他们看问题是否解决了没有都很准确。我是中国建筑研究部的会长，我跟很多的专家学者都是好朋友，他们有错了我没法说，所以我在这里讲讲，我们大家要慢慢的改正，到此为止。谢谢！