全国工商联住宅产业商会在全国工商联、广大会员企业以及各界的关怀与支持下，各项工作得以顺利 开展，特别是在国家实施宏观调控政策以来，商会充分发挥政府与企业间的桥梁与纽带作用，先后五次通 过相关渠道向中央有关部门建言献策，反映行业的声音与意见，在行业的健康、可持续发展中发挥着越来 越重要的作用，受到业界与社会的一致认同。

　　2005年10月11日—13日在天津召开“全国工商联住宅产业商会2005年度年会”。全

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国知名房地产企业 代表，政府代表，媒体记者共聚一堂，共同探讨中国房地产发展前景。新浪房产作为本次年会的网络支持 ，对本次年会进行全程报道。图为天津市开发区建设局局长曲华林发言。

　　曲华林：首先感谢组委会给我提供这个机会，让我介绍一下滨海新区的基本情况，我本人几年前也是

　　这是天津市开发区的区域状况，这不多说了，大家应该都很清楚，国务院批准的开发区面积33万平方公里，还有和塘沽区合作是11平方公里，一共是44平方公里，其中15平方公里生活区，剩下是工业区，现在外资企业3000多家，利用外资130亿美金。我简单讲一下开发区城区发展历程，开发区发展分为三个阶段，第一是起步开发区，时间从84到91年，这一阶段的发展基本以工业卫主，当时我们提出以工业、出口、外资三位一体指导开发建设，从业人口多数居住于区外，开发区基本没有住宅以及生活配套设施，与周边联系比较薄弱。第二阶段是快速的扩张期，从1992到1996年，92年以小平同志南巡讲话为标志，开发区引入到一个新的高潮，摩托罗拉等公司也在这一时期落户到开发区，这样对我们的生活也提出了新的要求，生活功能得到初步发展。第三阶段我们叫做城市功能的综合开发期，从97年我们进行大规模城市开发一直到现在，这段时间，工业发展到一定程度对我们生活配套提出强烈需求，为了促进这方面的发展，我们进行了综合建设，从96年开始做了新区的规划，98年做了大量投资。包括工建设施、轻轨等配套的大型项目，政府在这方面有300亿到400亿的投资，经过这些开发，也促进了房地产业的发展。房地产发展我们也用三个历程来说，第一阶段走廉价吸引阶段，这个阶段主要以工业房地产为主，主要满足工业用房需求，生活型房地产比较薄弱，第二阶段是土地吸引阶段，我们出台了大量优惠政策，包括房地产的优惠政策、商业的优惠政策，通过鼓励优惠的政策，使得开发区房地产得到快速的发展。第三阶段从99年开始，我们到了控制吸引阶段，随着功能的完善，我们也提出了明确的政府指导政策，就是发展两头、控制中间，在开发区我们根据区域的发展需要，一头高档物业，因为开发区主要是工业区，我们要吸引白领阶层以及高科技人才，这是对我们区域发展有重要意义，所以我们要发展高档物业；第二要发展低档物业，这是为了满足大工业生产的需要，我们需要大量的廉价的劳动生产力，对这一部分人员我们也有充分考虑，我们在规划中抵挡住宅的建设，就是针对我们工人的住宅建设。控制就是控制一般性的居民地产开发，这是这几年房地产开发的基本政策。

　　随着政府引导政策的变化，房地产政策也有明显的改变。下面是几组数字可以反映一下。一个是我们住宅工建和工业厂房的比例，从90年看，我们比例住宅和工建是31%，工业占69%，2000年工业占47%，2004年住宅占55%，工业45%，这不仅是品质上有飞跃，在量上也有巨大的飞跃。近几年开发区房地产价值也有很大的变化，这也是在座老总比较关心的，也是衡量房地产市场是否成熟的参数。2002年开发区住宅类商品交易价格均价2826元，非住宅类3390元；2003年住宅到了3056元/平米，非住宅到了3248元/平米，2004年住宅价格均价达到3510元/平米，非住宅达到4879元，2005年1到9月份，我们统计住宅是4457元，非住宅是5813元。同时根据我们政策，从鼓励到控制，地价也有变化。从80年代一直到90年代初，我们住宅用房，地价是10个美金，当时美金跟人民币比例还不到8，应该是7左右，就是几十块钱。1999年我们开发区到了控制型阶段，我们实行了第一次土地拍卖，从此以后都走了拍卖程序。第一次拍卖地价700元/平米，2004年我们按照楼面地价拍卖，达到1800元，2005年我们刚刚进行的拍卖，楼面地价达到2890元/平米。同时我们还有市场容量的概念，近几年房地产交易量也有个数据，2002年住宅成交量30万平米，非住宅60万平米，2003年非住宅7万平方米，成交金额11.2亿，今年上半年，尤其五、六月份，受国家政策影响，住宅交易有相应降低，但是开发区仍然呈现火爆局面，1—9月份，房地产交易量，住宅是32万平米，非住宅14万平米，成交金额9.4亿，下面我再讲一下开发区的发展规划情况，这也给大伙进一步投资提供一些参考。首先讲一些现状，过去20年开发区抓住改革开放第一次机遇，又住小平同志南巡讲话第二次机遇，经过20年建设，这里变成现代化的工业新城区。90年代以来，大量投入已经完成了从工业制造体系向现代化工业的转变，同时也承担着滨海新区高新技术转化的职能，6月份温家宝总理视察这里，明确提出要发展到滨海新区的战略高度，要成为

　　首先跟房地产相关的，我们中心城区的发展规划，这图是滨海新区中心城区规划，一直到塘沽海和南岸，总面积50万平米左右，这是滨海新区未来核心城区，其中15平方公里要成为核心城区的启动区。开发区也进行了适当战略调整，这张图是开发区现在正在进行和讨论的发展战略规划，是空间上的规划。黄色这片区域是我们正在规划的滨海休闲旅游区，这是现在我们所在的区域，称为东区。去年国务院批准了深颜色的区域，是开发区目前正在开发的西区，总规划48平方公里，国务院批准的容积率是4.97，目前现在正在发展工业。根据目前的发展态势，我们做了一个定位，我们所在的东区将来作为高新技术的转化区域，北区定位以主题公园为特征的海滨旅游区，西区建设成滨海新区现代加工业示范基地。

　　下面介绍一下北部休闲旅游区和东部区域，因为这方面跟我们房地产行业是息息相关的。为了配合滨海新区的发展趋势，对于起步区的建设，定义为滨海新区的商业、金融、行政的办公中心，大概居住和商业以塘沽为主。下面我着重讲讲核心区16万平米，这我们已经做完了规范，同时总建筑面积80万平米，我们也在启动部分建设，也欢迎各位老板来投资。这核心区包括地标性的建筑物群、国务院、商务办公楼，整个核心区2.5平方公里跟我们已经有的泰达图书馆、开发区中心医院、行政办公中心，将形成滨海新区的商务、金融、办公中心区域。这是核心区的规范方案。这个地方是我们规划的大剧场，右侧这块是我们规划的博物馆，这一带区域是规划的CBD的商务办公楼。目前我们正在进行国际招标的是标志性建筑，10月底进行开标，主场规划320米，另外两个塔一个200多米，一个100多米，这也通过招拍挂的程序来进行。

　　刚才我说的三个塔楼是CBD的标志性建筑物，将成为我们滨海地区的地标，主要功能是酒店、甲级

　　下面我重点介绍一下我们正在规划的旅游区，这一块将会成为未来几年的发展热点，定位为环渤海休闲旅游的主要部分，国际旅游目的地以及世界公园为主题的生态型海滨旅游区。我简单介绍一下功能，第一是油轮级配套服务区，我们这一带以码头为主，第二是居住区，研发和高科技成果转化基地规划在南侧，蓝色海洋旅游，这是以我们现有的军舰、航空母舰为基础的观光区。同时我们在北部地区进行主题公园的建设，这由泰达控股公司来进行建设，这公园的建设为这个地区的发展将带来巨大商机，包括酒店配套、房地产开发，未来会成为热点。

　　在这大的规划上，可以分为两部分，一个北部，北部整个规划70平方公里，加上填海150万平米，大量以湿地建设为主，结合乡村据了部，建设成为绿色开放空间，湿地占到一半，应该是30万平方公里左右，同时开发建设休闲旅游区，形成蓝色海洋旅游区，在沿岸建设居住组团。南部地区进行填海造路工程，我们发展国际油轮码头和临海居住区，同时形成以高科技研发与成果转化的总部中心。同时也建设游艇俱乐部以及私人码头。北部休闲旅游区最重要是交通配套方面，这方面我们也做了大量前期工作，首先是铁路运输，从京山县到西北部进行改造，轻轨目前有的天津到开发区，要延伸到主题公园，同时开发区正在进行的有轨电车也将延伸到北区。对外联系方面，目前公路交通有京滨、京津塘高速，唐汉高速，以及京津唐二线。准备再修两到三座桥，形成南北沟通。

　　下面想为大家推荐的是这个区域内部的未开发用地的生活情况，在2003年，未开发地段进行统一城市规划，以确保住宅开发的品质，针对这里我们发展两头，这也进行国际招标。基本以低矮住宅为主，形成高档住宅的风貌。到10月、11月份有一部分地块要拍卖，总的面积大概在15万平米左右，全部为居住用地，单个地块容积率我们也正在讨论，我们估计会在1到1.2之间，全部是高档的居住区，我们预计10月底到11月中旬分两个标段进行拍卖，欢迎各位老板来参加我们的竞拍。

　　真诚希望大家能够来到我们滨海新区，来到开发区投资建设，再次感谢各位给我们提供这次机会，谢谢大家！