天津的房价从什么时候开始爆涨的？几乎一半以上的天津地产业内人士认为是从8月1、2号以后开始的，这正是金地与深圳振业在津拿地的两天。

图为金地集团天津地产公司副总何海洋(左一)与新浪天津房产总经理徐小兵合影

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　　8月1日，金地拿得的是河东区津塘路南侧一号桥地块，占地面积17.9万平米，建筑面积33.5万平米，成交均价22.67亿元，超出挂牌价9.67亿元。楼面地价接近7000元/平米，然而拿地当时，地块周边的洋房均价都不超过7000元/平米，于是一号桥周边项目立即封盘，开始研究新的策略，导火索之说此其一。

　　8月2日，深圳振业10.6亿拿得河东区新开路东侧建筑面积120400平米地块，楼面地价高到8800元/平米，而据业内人士透露当时与此地块仅一路之隔的北斗星城均价仅为7000元左右，而北斗靠近铁路一侧的房子价格更是只有6500元左右，于是北斗星城立即封盘，导火索之说此其二。

　　最近新浪天津房产展开对各重点区域地产项目的探访，所到之处对此轮地产牛市的看法虽然不尽一样，但对以上两地块的导火索之说却是高度认同，面对导火索之说，何海洋(金地集团天津地产公司副总经理)首次出面喊冤。

　　年初迹象

　　何海洋解释说：“若地产企业的视野只停留在天津的话，导火索之说是可以理解的，但事实却并非如此！天津的土地行情并不是孤立的，它到底值什么价格需要用全国的大行情来判断，全中国土地行情的起步实际上从今年1月开始的，全国都在涌现地王，土地价格的参照物已经发生改变，而且提高的也并非一点半点，这样分析金地被认定为

　　何认为22.67亿元的价格虽然高是挂牌价近10亿，但基本上仍然属于合理的范围。据了解，对深圳振业所拍的地块，原本金地也是参与了争夺，但在什么价格上通出何也并不方便透露。他还解释道：从2006年8月以来，实际上天津土地挂牌交易的有些份量的地块只有成林庄地块一桩，最后被汉拿

　　上市优势

　　土价上涨，有一点是至关重要的，地产企业的资本实力越来越强大，而上市公司的优势也会越来越明显，未来没有贴“上市”标签的企业生存会遇到考验。这种状况与股市的火爆也息自相关。从2006年开始股市抬头很明显，这让上市企业在资本市场上融资也越来越简单，金地去年提出的增发申请于今年6月份获批，50个亿的增发完成后，资金实力很充足，而前一阶段金地再次提出180个亿的增发申请，如果获批速度快的话，这些钱还会继续转化为土地储备。

　　据了解，上市企业全国拿地的最活跃的保利地产，到目前为止地产股中股值最高的就是保利地产。如果仔细留意一下保利的土地出购案例，会发现在全国范围内都有他们在土地市场上的动作。

　　何透露，目前在全国的土地市场上你会发现是同一批人在争夺，今天在天津，明天在上海或者其它地方，举牌拿地的都是熟悉的面孔，而这些人几乎九成多来自于上市的地产企业。这也就意味着能否上市成为地产企业未来成败的关键。

　　会有心理关口

　　业内近期有一种对未来楼市的判断：房地产会出现有行无市的现象。理由是房价涨到一定程度的时候，会出现价格标的都很高，但却很难产生购买力。何认为这个问题可能会出现，因为天津房价上涨过程中，会出心理上的关口。

　　房价定多少是个难题，没人能够准确判断未来到底某个区域会卖出什么价来，这只能是一次次的试探购买力的底线。虽然房地产还有十年以上的良好预期，但从近期来看会何认为如果市区的房价均价突破10000元/平米可能会这为这个心理关口的一个阶段性的分界点。当然未来肯定会突破这个价位，但在10000元这个档位上购房者还会有一段艰难的抉择过程。

　　这个关口如何判断

　　何分析认为，从2003-2005年，天津属于补涨过程，城市改造拉动了很多需求，房价上涨因需求增加而动。从2006年到现在，天津是因产业成熟而拉动房价上行。第二产业质量与数量不断提高和增多，外来人口从之前的10%左右的增长突然增加一倍多，每年外来人口自身增长达到24%左右。这是未来看好

　　土价数据

　　数据显示，2005年2月7日金地拿到目前的金地格林世界的地块，当时地价为98万/亩，折合成建筑面积后楼面地价不足1000元/平米，而最近政府新公告的地块有双港的、华明新家园区域的，这些地块的位置与现在的金地格林世界的位置更是不能同日而语，而挂牌出来的价格却是很高，双港地块的挂牌价在4000元以上，华明新家园区域(位置与未来的环外环相接)挂牌价也已达到3500元/平米，而这仅是挂牌价格，一旦进入招拍挂程序，价格要更高于目前价位，从这一个变化可以看出地价是在以每年超过1倍的速度在上涨。

　　从2004年“831土地大限”以后，原有遗留项目多半转化为供应，未来的新增供应地块都需要进入招拍挂市场，这实际上真正推涨了地价。

　　可以说：“831土地大限”3年之后才真正发力，中小企业在“831土地大限”当时没有倒下，但当其3年后发力之时，很难再找到幸存者，新一轮中国地产格局将真正步入资本垄断时代。（文/B01 编辑/B02）