图为天津市希望投资发展有限公司副总经理 李宁

　　房地产现在太热了！搜一下有关房地产的文章会吓死人的，多的能让任何人晕菜。工作需要，我尽量挑政策性的、数据性的文章看，至于其他的从心里就抵触，看多了，真怕自己不知该怎么想这个事了。 >>点击进入李宁的博客

　　金地、振业两家开发商天价拿地

　　7、8月份市内六区

　　某个项目开盘当天销售一空；

　　某个项目封盘了。

　　谁谁买房了；

　　某某项目赶紧去买，三天后涨钱。

　　外地的哪个开发商拿着50亿来天津找项目了；

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　　类似这样的信息可以说是天天充斥在耳畔。这到底是怎么了，很多圈里的人都觉得看不懂了，有点晕了，我也晕，特别是刚刚过去的7、8月份，市场简直是令人眼花缭乱。自己想不热都难。但还是尽量想象怀里抱个冰镇西瓜去看这事比较好。什么事情都是物极必反，热到一定温度一定会冷。

　　我一直在问自己几个问题：

　　这么热的房市什么时间会冷？冷到什么程度？冷了还会热吗？

　　一、天津的房价能够涨到什么水平？会带来什么后果？

　　单纯从市场角度出发，均价11000—12000/平方米将成为天津市内六区房价的一道关卡。7、8月份全市商品房平均单价达6182元/平方米，比5、6月份上涨4.14%。市内六区的平均单价已达8356元/平方米，比5、6月份上涨9.16%。现在不会有人再怀疑不久的将来市内的平均单价会达到10000元/平方米以上，只不过是时间早晚的问题了。如果按照7、8月的上涨幅度很快就会达到。

　　但我认为决不会一路涨上去

　　天津的房价是从04年下半年2000多每平米一路涨上来的，其中经历了两个飞涨阶段，一个是04年下半年至05年上半年，平均单价上涨了1000元/平方米左右；另一个阶段就是今年5月份至今，平均单价上涨幅度超过1200元/平方米。这其中的其他时间基本是按每月平均100元/平方米的涨幅在持续上涨。

　　前几年天津在各方面都大大落后于国内的其他一线城市，这是与天津的城市地位大相径庭的，07年前房地产价格的不断上涨是在补课。

　　今年房价短期内的飞涨最主要因素是北方经济中心地位的确定这一重大利好。天津的未来城市地位可与上海、深圳等一线城市比肩，已成为共识。对天津未来市场的信心已达到爆棚水平。当初国家确立深圳、浦东为经济发展重点地区，给当地房地产所带来的变化，开发商和老百姓都是有目共睹。未来3—5年天津就是又一个深圳、又一个浦东是每个人心里的一本明帐。现在不买房就意味着过一两年要花更多的钱去卖；现在投资了以后肯定赚钱，问问现在的客户基本都是这种想法。

　　但这种上涨趋势在一定的时间段内是有限度的。决定因素就是购买力。

　　如果市内六区的均价达到11000—12000元/平米，就意味着好的区域将达到13000—15000元/平米，一般区域将达到10000—11000元/平米。即使是70/90政策控制下的小户型，每套住宅的最低总价也在百万以上了。好的地段就会在150万左右。这对于目前天津家庭的整体收入水平将是一个巨大的考验。回顾上海、北京、广州等主要一线城市房地产的发展过程，当总房款达到这个水平时，市场都不同程度的出现了“滞涨”状态。城市经济的发展速度和居民收入水平的提高是一个循序渐进的过程，而城市发展的良好预期会导致房地产透支未来一部分房价的上涨空间。当购买力不足以支撑价格继续上涨的时候，市场就会在原有的基础上出现停滞，或者是倒退。

　　但在房地产整体上供不应求的大背景下，谁要是指望由于暂时的购买力不足导致价格下降，那就是天真了。我指的停滞是价格的涨幅会大大降低，倒退是成交量的减少。

　　3—5年内，除非有战争、大的自然灾害、大的政治事件等不可抗因素出现，谁也别指望房价会降低(参看本人博客文章：看透房价)。

　　这一“滞涨”过程是需要一段时间的，是与经济发展速度、收入水平提高、国家经济政策相关的。

　　单就天津市场而言，这一过程大约需要1—2年时间。因为在一两年的时间内将会有一个重要的因素出现，会成为天津房地产市场的强力助推器。

　　外来人口！

　　北方经济中心地位的确立，使世界的眼光聚焦天津，天津的辐射范围将迅速扩大，接踵而至的是大量有实力的企业落脚天津，大批有志之士将会投奔这片热土，这些人可不是农村的农民工，而是有强劲购买力的成功人士或者是高级白领。上海、深圳、北京等城市房市所走过的路，天津肯定要重复。

　　两年左右时间，天津的经济中心地位将更加突现，房地产也将迎来新的一轮热潮。到那时15000—20000元/平方米的价格感觉，就会象我们现在看待8000—10000元/平米的感觉一样。3、4万/平方米的房子的出现也不是神话。

　　二、现在市场的超高热度会维持多久？后果是什么？

　　维持不了多久，说长点到今年年底就会有状况发生。一个原因就是上面提到的“滞涨”现象。另一个原因是政府不可能放任房价飞涨，虽然房价上涨最大的受益者是国家，但低收入者的怨气，老百姓的恐慌性抢购，将会成为社会不稳定的因素，这是政府所不能容忍的。新的调控政策最迟年底就会出台，也可能会更早。

　　会出台什么政策呢？大家都会关注。但有一点可以肯定，国家不会以牺牲政府收益为代价，来打压房地产的(具体原因请参看本人博客文章：看透房价)。例如：提高首付啦，对拥有多套房产者开征高税啦，加大安居房比例啦等等，类似这种政策的出台肯定会对市场有一定的影响，但决不会对房价大的走势形成左右。只是会延缓价格上涨的速度，会使市场形成一定时期的观望。具体表现就是成交量下降，但价格不会下降。相当长的一个时期内，旺盛的市场需求不可能消失，开发商不可能主动损失即得利益。当政策的消化期一过，需求将以更猛烈的形式表现出来，价格又会形成更大幅度的上涨。

　　政府要想真正控制住房价，只有从两方面着手解决，一是切实增加土地供应量，从根本上解决供不应求的局面，二是国家从占房价45%的政府收益中做出让步，并强迫开发商从15%—20%的利润中也做出让步。依个人观点看这两种可能目前都不可能实现。普通的购房者最理智的期望应该是房价缓涨。最不符合实际的想法是希望房价下降。

　　依上所述，斗胆对天津未来2—3年内的房地产市场走势情况作一个简单估判：

　　快速上涨的势头还会延续1—2个月，最多到今年年底，然后价格凭借惯性依然还会有小幅上扬，但市场的成交量会有明显的降低趋势。期间政府会出台相对严厉的调控政策。到08年的3—5月份，市场将形成高价位状态下的“滞涨”，即：价格相对稳定(不排除极个别小项目加大优惠促销)，涨幅很小，成交量在很低的数字上徘徊。这种状况将维持到08年年底或09年上半年。最迟到09年下半年，新的房市热潮就会来临，其程度会更加迅猛，价格涨幅会更大。（编辑整理/B01 B06）