主持人：下面进行大会的第六项议程，请天津社会科学院院长卢卫做主题发言，大家欢迎！(掌声)

图为天津社会科学院院长卢卫发言

　　卢卫：尊敬的各位领导、各位嘉宾，女士们、先生们，大家下午好！非常感谢会议主办方给我这个机会来根据咱们今天的会议的主题做一个主题发言，我想也就是结合我自己的一个认识，对河东区的一些发展楼宇经济的一些认识跟大家交流一下，主要讲三方面的问题。

　　第一个就是在天津的这种经济处于上升期发展的这种条件下，天津的社会经济发展的基本特征。大家知道我们天津市滨海新区纳入了国家区域发展战略之后到现在已经一年多的时间了，在这一年多时间里发生了很多变化，总的来说有四个特点，从天津和过去比，第一个变化就是说过去的天津发展是强调以自我为中心，包括我们当时滨海新区建设，我们前面有十年的建设周期，但是还是以自我为中心，就是为了天津市，我们一个直辖市首先来看，怎么样来提高自身的经济收入、财政收入和人民的福利，经过中央重新定位之后，按照国家中央的总体要求，天津滨海新区不仅是为天津市自身的发展服务，而是为环渤海地区乃至整个中国北方，乃至东北亚地区服务的，因此中央对天津的滨海新区的地位，和对天津市城市总体规划的定位都是那么几句话，比如立足天津，依托经济，面向环渤海，服务东北亚，这是几个层次，那么天津市的总体规划也是国际性的港口城市，现代化的制造业基地，国际的物流中心以及宜居的生态城市，现在河东区的发展定位是什么呢？

　　首先来看河东区今天的发展肯定面临这样一个大的环境，就是天津市要从自我这样一个小圈子开始向环渤海，中国北方乃至全国，乃至东北亚地区的影响在逐步扩大，最大的一个变化就是滨海新区，但是要往天津市聚焦发展，这个说法和提法应该说是在今年提出的，就是要强调，这是第二个特点，强调城区要与滨海新区有合理的分工和互动，这个提法应该说从今年以来市委市政府从今年以来贯彻的主体，这对我们的区域经济、

　　第三个特点，强调城区的发展是现代产业，这个现代产业实际上又包括了若干内容，传统我们叫第三产业，这仅是现代产业当中的一部分，现代产业从大的范围来讲，一个是包括现代服务业，一个是包括了现代的一些制造业，或者说是都市型工业，这里边个别强调要发展城市型工业，城市型工业和城市型服务业最大的意义对于政府、对于社会、对于社区最大的意义就是能够促进一个区域很好的发展，它能够增长会员，吸引投资，扩大就业，改善城市的景观和面貌，促进社会的整体和谐，这样的一个特点，实际上也是我们河东区今后的发展。

　　第四个特点，强调城市基础设施的规模速度和质量。大家知道最近市政府部署了要建设落实好二十件民心工程，就是在中心城区，这二十进民心工程说的是为奥运，实际上我觉得市里边是这样的提法，大力发展都市型的产业化，特别是现代服务业，改善投资环境，提高城市基础设施，这是高丽书记的一个最新的提法，因为奥运是一瞬间，从长远来看，我们现在地铁、轻轨、快速路、高架桥、人行天桥、街道的整改，都在考虑到要改变城市的面貌，符合天津市对中央新的定位，这样一个基本的分享，在这样一个发展的过程当中，我们就无形当中这些基础设施的提升，比如说轻轨，比如说地铁，比如说快速路，就为沿线制造了更多的更完善的适合于各种类型产业，包括房地产业投资的这样一个区域的热点，这是我们天津现在所面临的一个基本形势。

　　第二点我想介绍一下河东区在城市发展中的位置。我想主要讲一下天津市，讲河东区不能忘了其他几个区，它们之间到底是什么关系，我简单查了一些有关数据，河东区在天津市六个区当中，市内中心六区是330平方公里，河东区现在的面积是40平方公里，人口排在第一，财政收入大概现在排名在第四位，是在和平区、南开区、河西区之后，城市人口的密度，虽然我们人很多，地很多，但是人口密度也是最低的，大概是和平区是咱的1.5倍，和平区在单位面积上的建筑和人口还是相对少的，就是它的发展空间很大，或者说发展后劲很大，这是一个基本的数据。那么河东区发展的主要动力，我觉得这些年来，应该说从最早的“三五八十”的奋斗，一直到最近“十一五”的规划的前期，第一个就是工业东移，河东区曾经是天津市历史上的老工业区和重化工业区，大量的项目在滨海新区，就为河东区的发展大量提升，包括天钢，还包括一些沿河的码头，还有军事机构占地，这些区域实际上是河东区未来发展的宝贵的财富。

　　另外海河开发从2003年起，已经进入了堤岸和景观改造的完成阶段，在海河的上面已经涌现出搭盖的十座新桥，那么海河的开发就使过去的局面得到了一个历史性的改变，这种改变实际上使河东区有可能成为天津市中心市区的一个不可多得的一部分，为什么我们在海河开发中有一个重要的地位，要放在河东而不放在和平，就是因为和平区没有发展目标，它已经拓展到了，它的面积只有河东区的四分之一，它的发展已经没有余地了，所以海河的开发，实际上天津市的中心商务区扩大了，那就是说如果我们以外环线以内的330平方米为目标，和平区的政府办公机构、学校等等，所以它的发展是非常有限的空间，所以它的发展必须要发展向外拓展的机遇，那么河东区无疑是最好的一个区域的选址。

　　还有一个是滨海新区的开发开放，这是从河东区向东部来开始的，最早我们讲的天津经济技术开发区只是滨海新区的核心区，但是它的发展实际上经过这一年多的发展，实际我们看到发展和投资的重点已经不在开发区和传统的区域之内，实际上是沿着京津城市轴的轴线向中心靠拢，这一部分实际上就跟河东区已经搭建，包括空港物流区域，包括机场的改造，包括经济开发区的西区开发，实际上都在这条沿线上，而且主要在海河的北岸，这样一个空间的布局实际上说明什么呢？说明中心市区在跟滨海新区在融合，这是一个最近期的融合，远期的融合由天津市区向北京的方向融合，无论怎样一个发展进程，河东区都处在这个进程的最前面，这是一个桥梁的黄金通道，在这样一个大的环境之下，河东区的发展实际上面临着这样三个方面的转变。

　　第一个我认为是从由传统的工业区向新型的开发的商务商贸区转化。

　　第二个是由传统的低收入居住区向中高收入居住区转化，老天津人知道，天津市过去河东区在城区发展当中，河东区是一个比较边缘化的区域，主要是工业区，配合工业区主要是一些工业，比如说咱们河东区有很多郑庄子、杨庄子、郭庄子，比如说有几个庄，这都是过去老的农业区的地点，这样一个发展态势，河东区首先还不是现代商贸区，它不具备目前充分发展的条件，因此河东区成为了中低收入区，大量的河东区的住宅在过去几年内热卖，那么在现在这种情况下要改变这种状况，河东区通过服务业来带动它的服务经济发展，由于居住和工作地的情况，有可能使河东区又增加了更高收入阶层的这部分的高档居住群，所以高档居住区不光在和平、南开、河西，有可能在河东。

　　第三个由一个传统的旧城区，向一个开放的新城区的转型，过去由于海河的切割，河东区的地块支离破碎，但是现在有了河东众多的桥梁，有了地铁，有了快速路，有了很多的立交桥，河东区的交通环境改善很大，这样使河东区的发展更融合于中心城区的改善中。

　　河东区的房地产业发展或者说楼宇经济发展的前景，我觉得还不能不谈河东区的一些优势资源，我归纳为几点，这跟政府的认识是一致的，从我个人的认识上做一下介绍。

　　第一个区位优势。大家可以观察，天津市定位为滨海新区升级为国家战略已经一年多了，天津房地产大热是从2005年以后，滨海新区的热和天津中心市区的热在什么位置呢？应该说主要沿着京津城市说，那就是从滨海新区，从塘沽，从东丽，从河东、南开、河西，包括红桥，一直再往前走，包括武清、杨村，这个主要是因为这个区域因为国家给了定位，这个地位以后这个区域的土地交易非常热，这个区位沿线的发展和规划和建设也在加速，因此这个区域上应该说是在未来十年二十年最看好的一个地方，简单说世界上大城市的发展都是一个带动，世界上几大城市都是这样的，就是沿着一个交通的主轴，有一个明确的长远的规划，它的发展是会很快的，天津就处在这样的位置，在这当中河东又处在这样一个核心位置，河东过去的发展，比如讲河东区的中心街道十一经路是河东区的主要地带，但在过去的发展又受到和平区的一些辐射，主要是大光明桥、小白楼，和平区这些年的发展人口在往外走，但是河东区是在增加，有很大一部分是来自于和平、南开的拆迁户，这样一个区位过去是一个比较小的，所以在这样一个条件下，我刚才讲，和平区的10平方公里哪怕全部作为商业商务区来发展都是不够的。我举个上海的例子，上海的中心区原来是黄浦区，它只有4平方公里，原来还有一个区，相当于我们的老城厢区，叫南市区，这两个区合并后还要继续发展，所以要通过黄浦江大桥继续延长，我想这种发展的路径是一样的，这是区位优势。

　　第二是商务和服务业的发展优势，刚才很多人讲到服务业，服务业实际上包括海河的改革，它包括传统服务业和现代服务业和生产型服务业，这实际上就包括我们刚才招商引资这些楼宇当中的所有的这些项目，主要是金融、物流、会展、科技、信息、旅游、房地产这七大种类，这是现代服务业，传统服务业当中还包括商业、餐饮业、批发业。所有这些我们都热烈的欢迎，河东区我没有想到，我当然也是天津人，但是我没有想到有这么大量的土地和楼宇在供应，在向全国来招商，在座的各位的老板、各位企业家应该意识到，河东区的整个区位优势也好，产业优势也好，交通优势也好，还有临河优势也好，主要就是它的投入比较，比如说我们介入到河东区的区位优势，把我们一些原来可以放到和平区、南开区的项目放到河东区，整个项目肯定是它的租金或者投资成本或者运行成本要低于河东区，但是河东区具备的这些交通、区位、环境各个方面的优势很有可能产生更多的效益，因此最后要看它的投资性价比，投资回报率，我们希望河东区成为天津市之中的优中之优，这是说它的优势，还有其他的优势，比如讲交通优势，未来可能有两个大的热点，一个是天津站，天津站正在改造，改造后成为一个市内六条地铁发展中心和京津地区发展中心，还有一个就是从滨海新区进入天津市区以后，也有可能是现在这样一个做法，建在市内六区，这肯定是天津未来发展的，围绕着这个交通服务做出文章的一个热点地区，天津站地区，包括在天津站周边的项目已经很好了。

　　还有一个就是海河的优势，海河的优势我就不多讲了，海河是74公里的总长，从三岔口开始，它规划了三个区来建设，上游区是13.7平方公里，从三岔口到外环线，还有下游区域，这个在市区的位置中我们河东区占8.2平方公里，这点优势我想是可以想像的，世界上很多大城市都是滨河展开的，很多城市的滨河发展项目主要是来源于一些工业、仓库和货运，河东区怎么利用这个优势，这应该说非常明显，这在六个区域中是无可竞争的，通过楼宇经济带动应该说可以得到很好的改变。

　　最后是土地资源，土地资源最主要的优势原有的转型，产业的转型和区域的转型，河东区如果是转型的成功，现在我觉得是处在一个关键的时期，现在地区的吸引力还正在形成当中，一旦形成以后，它的后发热点，我觉得后续的热点会层出不断，所以我们讲楼宇经济叫品牌楼宇也好，河东区现在应该大力发展。

　　最后，我说一下我最后分析的结论，河东区的发展，有点像上海的浦东，浦东过去在上海与浦西是一河之隔，河西河东跟上海的浦东浦西的位置一样，天津的河东也是这样，在浦东发展高科技，也主要是现代服务业，同样我们的经济也是这样的定位，因此我就认为浦东的经验应该就是天津发展的未来之路，总体来看，河东区发展，虽然它没有像其他区那么多的文化、旅游、教育这样的资源，但是它是一个新城市，我给定义为三句话，一个叫老城市中的一个新区域，因为它的转型很彻底，第二句话叫做具有后发产业的大区，因为人多地大，再一个就是有经济活力的富区，这是未来的目标，简单介绍这这些，谢谢大家！(掌声)