图为论坛现场

图为新浪天津房产总经理王树军与台湾帝·十三总经理陈炳宏先生

    本次论坛由台湾帝·十三联手《楼市》传播机构发起，携“两岸三地”开发商、业内专家、学者一起研讨天津房地产国际化发展趋势和投资机会。

　　楼市杂志天津刊主编谷林：大家下午好！非常欢迎各位今天到现场参加我们的论坛，我是楼市杂志天津刊的主编，我们今天的主题是“天津地产国际化发展趋势”，主要是谈谈“两岸三地”，今天到场的专家是台北来的两位专家，还有很多开发商，还有卢卫所长，从各个方面共同探讨今天的主题，我们的台湾帝•十三集团总经理陈炳宏先生和新浪天津房产总经理王树军先生给大家特邀主持，下面由他们两位讲话。

　　王树军：其实我觉得一用话筒太正式了，大家随意吧，论题论题，咱们以论为主，其他的东西见仁见智，很多东西不一定完全按照这个，意思到了就行了。先介绍一下到场嘉宾，有大通的策划总监尹永红，以及天津仁爱集团的李鹏程李先生，另外还有高端地产的营销总监Steven先生，还有来自台湾的也是地产营销专家李女士，其他的朋友也很多，一谈起来一会儿大家就都熟了，不一一介绍了，咱们现在就开始。

　　我看了看今天的论题，国际化发展，这个国际化发展这个题目我个人看，不是一个很新鲜的话题。

　　第二，就是说在现在，尤其是天津的国际化，近几年，尤其近一年来，地产的朋友也在探讨商业和写字楼的商务更多一些，但是国际化到底是什么？津城楼市怎么去迎接它，或者面临怎么应对这种国际化，这第一个题目。大议题里有两个小议题，不一定非按照顺序说，大家可以畅所欲言。我不知道前几次活动大家踊跃不踊跃，我给大伙儿三秒钟我点将，好吗？

　　卢卫：我先来，我经常参加这个论坛，但是这样的氛围，在这么宽松，而且很有情调的吧里，而且话题也比较时髦，很有意思，我挺愿意参加，但是我绝对不是专家，在座的这方面的策划界的朋友挺多的，我只能说我非常感兴趣，对咱们今天的主题很感兴趣，所以头一个，我没约束。

图为天津市社科院经济社会预测研究所所长卢卫先生发言

　　刚才说了，随意说。国际化是什么概念？就是说国际化应该有这么几个层面，我个人认识，没有特别系统地想，大家知道中国大陆的房地产市场，最多就是说从零开始，到现在也不过十年的历史，所以这个跟香港，跟其他的一些国家比，我觉得其实差距很大的。但是呢，中国是跨越式发展，速度非常之快。也不过就是十年的时间，咱们现在市场，至少各个行当、各个领域、各个方面，都有一些非常显著的国际化的特点。

　　按照我个人的意思来理解，我想大概这么几层。国际化，因为房屋是不动产，它的需求是固定在一个地方的，从整个地产的行销的整个过程，第一个层次最重要的是投资。怎么讲？就是说你没有海外的资金进来，没有这个钱进来的话，很多程度上停留在过去，地产的需求不光是自住，不光是商务，还有大量的投资需要，因此银行的贷款也好，信托也好，这些资金再过来，肯定不是奔着高收益过来的，这是一个认识。

　　第二方面，我觉得是它需求的认识。天津现在不敢说它是一个国际化的大都市，但是呢，由于国家的重新定位，至少它现在在中国是一个炙手可热的方式。首先是大量的投资，从去年到今年以来，不仅有国内众多的、知名的厂商过来，大量的海外的资金，包括直接投资的，有很多叫做开发商，国际品牌的。还有一些就是国际的一些房地产基金，这是一个，他们所看中的是天津未来发展，我们市场的产品能够对更多的一些海外人士服务。

　　王树军：卢所长打断一下，您能给大伙儿说说去年一年进入天津的外资数额有多少吗？大体的。

　　卢卫：国际的我不敢说，但是我知道60%都是天津市以外的，就是不是天津本土的开发商。

　　王树军：100块钱有60块钱是城市以外的，跟前两年的变化是非常大的。

　　卢卫：差不多。现在天津还有哪个开发商没过来，基本都是。上海的、江浙的，一些广东的、北京的都过来了。我没确切统计，但是这种趋势会持续，特别是将来天津、北京的这种交通的联系，会在2008年有一个贯通，贯通以后，我想这种联系会更多。北京就有这么一个特点，会把全国、全世界的资金源源不断吸引过来，在它没有很好的收益的情况下，会向更近的，比如像环渤海地区过来。

　　第三层面，是宏观和微观的，是我们行当本身的，包括我们所有的中介服务领域，这个代理商、策划机构。

　　卢卫：所有这些房地产服务的行业，包括策划机构，包括一些研究机构、顾问机构、物业管理机构，这些大家明显看到很多很多，这些顾问机构基本都过来了。天津原来的戴得梁行、21世纪，这些全证明我们国际化的程度比较高，但是最主要的从这里面几个层面来看，过去的地产是本土的，主要服务对象不可能是全部，因为天津不是一个移民城市，也不像上海、北京，它最主要的服务对象是本地的市民和工商人士，本地的企业和厂商，因此它的发展，有可能需要接受国际化的理念，就是要通过我们这些机构的运作和服务，要摆脱传统的这种模式下房地产开发的一些理念，消费的观念，特别是消费观念，因为现在的话，经济全球化，城市的发展，很大程度上过去是由一个原来的文化基础积淀的，但是这些东西也在全球化，市场的发展现在也就越来越显得个性了。所以我们说国际化不代表全球化。昨天讨论的有一个中式住宅，这样的东西在很多地方肯定是没有的。

　　王树军：民族的就是国际的。

　　卢卫：天津我觉得发展到这个阶段，就是越国际化的东西越离不开本土，天津的本土是什么？大家在座的如果有天津人，这个地区原来就是典型的英国俱乐部，跑马的，是所谓半殖民地的，土洋结合非常好的地方，实际上天津有这种基础，也就决定了它有可发扬、可延伸、可拓展、可做大的地方。就是说我们现在要从大的层面理解，因为天津未来的地产需求者越来越会走向世界，这个层次再上来，而且首先我觉得从写字楼、商务楼的建设开始的，但是也是需要大家今天研讨，比如我们进入这个时代，怎么能够把我们现在所谓这种国际化的导向，做得更贴近本土，我觉得是最重要的，而不是说随意的接进来各式各样的概念附加上去，不加任何的东西我看也不大可能。

　　我更多想听大家的高见，谢谢大家！(掌声)

　　陈炳宏：谢谢我们卢卫所长，很精辟的见解。

　　接下来，我们知道大通有一个非常非常国际化的项目，非常别开生面，会打破掉传统对国际化住宅的认知跟看法，以及在整个开发的过程当中，有非常非常多的非常深的理念，这个产品可能明年对整个天津来说，都可以算是极为特殊的项目。

　　接下来，我们有请我们的李经理跟大家一起来分享，在天津住宅国际化的进程当中他们作出什么样的贡献？有什么样的思维？可以供大家做参考，我们欢迎李经理。

　　尹永红：谢谢大家！有点严重了，按照陈总说的，像搞一个项目发布会似的，我们这个项目已经开始运作了，大概从拿地开始已经有五年的时间了，正式运作。这是在蓟县的一个高端的国际化的度假村项目，这个项目今天还是回归咱们论坛的本题，明年大概五月份，我们项目要跟大家正式见面，希望业界的朋友关注。

图为大通建设策划总监尹永红先生发言

　　今天的议题，我们总裁做了一些公司的业务，我代他发表一些房地产国际化运营理念的认识。可以说具体谈咱们“国际化”三个字，怎么去认识这三个字？我觉得国际化首先不要立足于我们本身，好像我们一谈到国际化就好像先排除我们，去放眼世界看别人。刚才这位先生讲到只有民族才是世界的，国际化必然是以我们为主体学习一些国际上的东西，我们讲一个文化的概念，去阐述我对房地产和环境以及我们营销所应该做的具体的工作的一种认识。大家多给一些批评指正。

　　应该说要谈文化，我们通常可以说理解好像是大而虚的概念，其实我们可以把它融入到团队的生活当中，可以理解为行为或者习惯或者风俗，这种习惯是根植在我们的基因和意识里面，他在我们营销和销售方式，同样的东西我喜欢别人不一定喜欢，别人喜欢我不一定喜欢。所以说在谈到我们国际化的同时，我想作为我来讲认为应该做的两项工作。

　　应该说从天津地产界来说，我们过去的几年经历了一个房地产突飞猛进，甚至是一个爆炸的时代，从销售价格来说年平均增长率超过30%，可以说非常热的一个气侯，在这个气侯下暴露出来的我们的营销理念是炒作行为，而不是针对于产品本身，针对于我们地方文化，针对于一种向外界去学习认知的理念下做的地产，更多是我们在简单一个房子盖出来，我们做一个漂亮的样板间就叫豪宅，但是我们真正见过豪宅的有几个，真正看到国内市场上6万块钱以上的豪宅有几个。我对目前天津市市场上，我认为天津还没有真正意义、实际意义的豪宅，包括豪宅别墅目前还没有。我反思两个问题。

　　一个是反思我们的市场。我们的市场实在太好，我们在座的都是我的老师和朋友，我有很多向大家学习的地方，但是我想强调一点，我们处在一个什么样的房地产营销环境当中，应该是房地产生意实在太好做了，我们不用付出我们的努力就可以把房子卖得非常好，市场这么好我们不去更多强调我们的广告营销，我们从头到尾对产品的发觉，价值的提升还有一个包装，我想在这种状况下我们要做的工作，因为宏观调控。大家知道我们的房子市场出现了问题，消费者正在观望，投资者也开始，像我们银行一样把闸门开始缩紧，我们印证了一个市场区域理性和回归，我们市场变化了，营销也要跟着变化，往哪里变化？是国际化。什么是国际化的房地产开发市场？什么是国际化的营销理念？我想地球村概念说明一个时间到空间的距离在缩小，我们跟世界一直没有脱离联系，回归人，回归文化本身，我们是有联系的，国际上的理念，我们学的更多的是诚信、是务实，还原于产品本身，做房地产项目的时候，从土地价值的发觉，产品价值的提升把握我们的市场定位，这是最根本的，我作为个人认识我应该做两方面。

　　首先，第一是学习，彻头彻尾低头学习。学习哪里？作为咱们中国，现在咱们“两岸三地”，作为台湾也是中国不可分割的一部分，所以说我们国内营销的高端我认为是在台湾，现在台湾我们两个营销专家，我们陈总在支持。台湾的营销时间非常长的，受日本影响也是市场经济的一种非常活的发展时期，紧接着在后来我们搞文化大革命他们还在发展，他们比我们多经历了上百年的市场工作，他们已经远远超过了我们。所以说我认为具体的我看到以及我经历的营销的实例我不多说了。

　　刚才跟两位专家聊的时候提到这个项目，我们北京的一个项目，大通那个样板间一幅挂画应该是装饰来做，而不是装修来做的，而是一个营销总监，是台湾中心的老总挂这幅画，是台湾专程打飞机挂这幅画，他用下午的时间挂的，他的样板间内所有的陈列，摆设都是有道理的，包括简单的一本书翻到哪页，什么形状都要牌照留念的，包括专门看完之后，有人要把这些东西复位的，我们看到他们的营销力、推广力充分的发挥和发掘。所以需要我们学习。

　　另外一个，我认为发展方向的问题。我们发展方向应该趋向于回归，回归我并不看成是倒退，而是回归一种诚信的、务实的一种商业品质、商业行为。我们在讲到天津市的市场的时候，天津市场非常火爆，以至于我们更多是一种用概念卖房子，炒作性的营销，市场不好的时候我们也看到了，该观望我们还是在观望，说明我们核心竞争力，核心竞争力是产品，更是建立在产品之前的一个对地块、对市场的一种把握和结合。所以说这种回归就要回归到产品上，回归到土地上，再往前回归就在回归到我们的开发理念和营销理念里面去做诚信和务实，这次有一些感触，包括日本带来的一些营销，包括上海有一个国际豪宅展，这个展览上国外的一些开发商，最近从纽约寄来一个册子，卖的房子都是200万美元以上的房子，位于纽约的豪宅式公寓，这种房子他给我的楼册没有看到我们某些项目做得这么多，也没有看到非常漂亮的楼书，我只看到一个邀请函，有总裁的亲笔签名，有一个简单的户型图和外立面的效果图，下面都是数据，用数据，用最务实的东西展现在我们面前。因为市场在面前，我们消费者会慢慢意识到这都是在花他的钱，我想我们将来的房地产国际化，包括我们提国际化也好，营销方向也好，应该趋向回归，所以在这里借这个题倡议两点，一是我们虚心向专家学习，二是我们更加诚信去做我们的营销，谢谢大家！(掌声)