主持人：感谢卢卫所长的精彩发言，您其实可以讲的时间再长一点，非常好！下面我们有请来自“新经济环渤海、东北亚、滨海新区”的万通地产的经理——刘力先生，为我们讲讲对滨海是怎么看的。

万通地产企划经理刘力先生

　　刘力：帽子太大了。专家从微观的方面讲了很多，其实滨海新区的发展给房地产带来很多机遇，也做了很多诠释，无论从硬件还是软件，包括制度建设、规划。从我们企业角度来讲，可能更多还是一些感受，就是说在这个区域做了这么几年，有很多这种经历；另外，就是对于一些问题，有一些自己的思考。刚才卢所长提出很多问题，听了还是感同身受。尽管辛辣一些，但是我觉得还是很实际的问题。

    应该来讲，从我们万通地产2003年跟泰达合作，2004年正式进入天津，2005年，我们万通新国际推出第一个面市的项目，这个项目前期的运作来讲，应该和滨海新区最火的这段时间步调基本一致。从市场瓜情况来看，还是很理想的，也给我们自己在天津的开局打了一个很好的基础。一个是现在滨海新区确实很火热，特别是近期，从国家经济也好，相应很大的政策出台，还有不少项目即将上马，其实企业也感受到了很多压力，也有很多问题，不论是市场，还是未来的发展情况。今天可能就是谈谈我们的感受。所以我想先谈一下，现在滨海新区谈的很多，媒体炒作也很厉害，政府对滨海新区的推广很重视，滨海新区的国家定位和各方面的资源，确实推到一个风口浪尖上，等于是现在最最时髦的一个议题。从国外的层面来讲，发达国家在经济发展过程中，之间都要经历房地产发展的这一阶段，所以区域经济发展跟

    现在滨海新区的房地产市场，大家确实也关心这块儿，我们从2004年开始运作这个项目，确实也经历了这么一个蓬勃发展的适合，像塘沽区的

    新区有24平方公里的工业园区，8平方公里的生活配套区，原来整个定位是工业园区，仅有的这些面积，设置的生活配套区是为工业园区服务的，根本谈不上城市配套功能，当然现在在逐步进行转变，但是我相信还是需要一定时间的，这种定位直接影响到我区外来人口是否能够汇聚，从开发区的产业结构来讲，是有很大的问题，开发区第三产业已经是17%，甚至远远低于天津市的42%，产业结构影响到了外来人口的汇聚，跟房地产是息息相关的，从我们具体项目也只能依赖于它。这种产业，我们现在很关注开发区对产业结构，是不是有相应的举措。像服务业、物流业都在提高，开发区现在考虑第一步是生活型物业的发展，之后是支援型的发展，最后建成服务的体系，我们现在开发周期跟经济的发展周期，其实是有很大差异的，这是我们自己本身要面对的一些问题，其中一个问题就是说区域的成熟，人口的汇聚，我的项目卖得好不好得益于我的需求，市场的波动造成很多人二次三次，甚至四次五次置业，其实这种现象并不正常。我们也是希望通过区域配套不断完善，能够结合这个发展踩上这个步调，使我们的项目本身更加顺利一些。

    另外，我们也感觉到现在，80年代说深圳，90年代浦东，现在是滨海新区；但是我们自己感觉滨海新区很多定位操作上越来越市场化，市场化的程度是很高的，从滨海新区本身概念的酝酿到现在的提出，我们感觉政府一直在尽量地遵从市场的规律，这比原来的两个经济区域的成长更具有优势。

    用比较市场的角度来讲，能够让这个东西非常正常的，商业化的运作下去，从市场化的运作实际上给我们微观层面的企业来讲，还是有很多的问题，比如说原来像深圳也好，短时间内形成很多的需求，但是对这个市场来讲，我们目前来讲没有感受到明显地差别。这对我们未来的运作，带来很大的借鉴。

    另外，就是我们刚才提到的，城市化进程这个大的运作周期和我们项目操盘的周期，存在这种不匹配。从我们自己企业来讲，结合这样一个历史的机遇，我们自己也有些想法，因为我们万通地产进到天津，实际上是一个战略，一个长期的合作。从这方面考虑，其实我们自己的考虑就是应该有一定的历史责任感，现在滨海新区概念的炒作，可是我们希望我们自己在拿地过程中，项目开发过程中，真正能够做出一些好的产品，留给这个区域，提供一些好的服务，给我们的区域的这些住户。我们进入之后，从产品的开发理念也好，还是营销推广的一些思路也好，还给这些区域带来新的一些东西，在机遇的大浪潮里，能够让万通地产在天津立足，未来的竞争者越来越多，大家知道的像万科，还有一些其他企业，从这个市场上大家会在这个舞台上一起跳舞，跳得好，跳得差，市场决定，从消费者来讲，或许可能得到更多的好处，品牌会结合市场的专业规律发挥自己的优势。从万通地产自己的战略发展，天津这个区域是非常重要的区域，我们希望通过我们专业化的运作，能够在这个区域为当地的居民能够贡献一个比较好的一个环境。我今天就简单地说到这这里，谢谢大家！

　　主持人：谢谢刘经理的发言！我想滨海新区的发展势必影响到天津市的发展，其中接触到各行各业，下面我们有请国际商场的赵卫生为我们讲讲，从您的角度来看，天津的国际化发展对商业是怎么样一个情况，而且刚才也讲了，我们的消费水平在全国是26位。有请赵先生。

天津国际商场行政总监赵卫生先生

    赵卫生：刚才几位专家也讲了，经济发展能够带动消费的提高，首先从商业发展的趋势来讲，国务院通过天津市城市总体规划，进一步明确了天津市的定位；另外，突出了天津市发展的特色和它的优势，进一步推进滨海新区的对外开放，充分发挥天津的区域优势，把天津建设成为国际性的港口城市，北方的经济中心和生态城市。天津的海河经济带、快速路等项目的建设明显提高，拉动了经济相应提升。这个期间日常的比较大的商业，进一步调动中外投资商的创业激情，随着城市经济的不断发展天津的百货业态也是一枝独秀，经历了激烈竞争发展过程，从内外资进入市场的竞争，价格竞争，服务竞争，促进了天津的百货业的市场，也确实了GDP的增长和消费的发展更新，百货业的竞争，商业业态的不断发展，显示出消费者的消费能力也在不断提高。消费趋向日趋时尚、个性。针对这个课题要求各种商业业态，商品的特点，服务的特点，要求更加准确，定位更加清晰，

    第二点，就是商业百货的发展趋势。这个发展趋势就是拥有高品质市场，丰富的业态组织和具有鲜明个性高端服务的特点。而国际商场就是基于以上三个方面来定位的高端百货业。这个高端是绝对的价格果断，也是符合消费者需求的高品质商品、高品质服务的高端百货，特别是今年天津商业百货业，内外百货业的巨头也都到天津来开店，像远东百货，海信百货，从南京路的商圈，还有平山道的商圈，目前至少十家大型商场进入天津。商业的数量越来越大，服务越来越强，而且建立了休闲娱乐城，目前正以一种强大的百货业的效益，吸引越来越多的业户，商业百货现在竞争到逐渐转变到服务，高品质的服务。国际商场正是在这种发展当中，消费品的消费能力的提升当中充分利用自身的地域优势和长期经营，受到消费者认可的基础上，实现高端百货的。使国际商场成为集购物、休闲、文化、旅游为主的时尚高端文化商场。现在国际商场主要在商品上是高端商品相互需要，而且按照时尚的潮流，现在消费者渐渐向国际一线品牌，MAX，汤尼等等品牌，国际一线品牌，满足天津市一部分客层的需要。

    另外，国际商场发展高端百货业的重要趋势，把消费者作为第一需要，集中了产品知识消费和休闲文化个性消费于一体的综合性消费，目前国际商场的品牌，像旗舰店，必胜客的旗舰店，哈根达斯的冰激淋，屈臣氏，吉野家，能够满足消费者的休闲购物餐饮，把高端百货商业变成老百姓需要的品牌。消费水平也比较高。现在我们感觉到，高端百货店能够突出个性消费，把这个时尚方面做起来。改变过去那种千变一面的形式，这样百货店才能立得住。谢谢！

    主持人：我刚知道国际商场现在也有哈根达斯了，下面有请戴德梁行的赵勇讲一下。

戴德梁行赵勇先生

    赵勇：刚才几位专家讲了，媒体也比较关注这个话题，包括前一段很多这样的论坛，包括富力等等，我们在中心城区做了一些项目，几年以前，戴德梁行在天津的发展，经历了房地产近一阶段的发展过程，也有一点想法和大家分享。

    我想，天津正在做一个前期的铺垫，是为了加速国际化进程而做的，一系列与国际化接轨的工作正在展开。我最大的感受就是说一个现象，大家已经看到，这两年从投资外来，国内的投资商与国际的投资商对房产的关注，很多项目的开发都是来自外地的投资商；还有一个现象从去年开始，包括到今年前半年，我们公司接触的多为外资，他们已经开始进入天津。我们经常做的一件事情是给这些投资者和对天津不太了解的企业讲天津的规划，包括海河改造的规划，包括路网基础设施的改造和滨海新区的发展，“一个扁担挑两头”，这些带来一些新的契机，我觉得这样对加速天津市国际化城市发展是一个良好的开端，怎么说呢？包括很多来自国外的，瑞士、美国，亚太地区，部分东南亚，天津自身的发展，一个是对自己扩大对外宣传的力度，对天津市城市的定位，这是大家所关注的，我们接到很多外来投资公司不断到天津来，我们和他们探讨，起到一个作用。

    我觉得，天津市城市定位非常重要，大家非常明白，目前来讲，天津市经过20年来的发展，地位已经被提到一个新的日程上来，我们天津第一级发展也好，作为北方的一个环渤海的一个地址和天津市的发展契机，主要取决于从城市的规划交通来说，地铁二、三号线和未来的几号线，有的正在发展和规划当中，正在做准备，从滨海新区和城市的运营中，我们新的天津滨海机场国际化机场正在启动，实际上是跟国际对接的开始，包括拉近与北京的距离，快速铁路也在紧锣密鼓，奥运给我们的契机，过去的感受，很多国外的客人，很多我们接待的都是从北京过来的，为什么这么讲？大家知道很多直飞的航班，都是从北京过来的，我觉得现在来讲，目前机场的改造与北京拉近了，无形之中缩短了时间的成本。

    另外，国外的一些基金，某些报道也提到，天津市比较关注这些在天津投资的项目，包括新加坡投资的GSC，也开始对天津市有了非常深入的考查，包括天津的一些项目正在启动，包括还有腾龙集团在天津市中心劝业场的位置，主要还是以商业为主。包括新加坡的仁恒，包括香港的嘉里建设，他们对项目的把握都比较稳健，对自己的规划都非常地精益求精，对于他们拿到的项目都非常珍惜，他们会给天津的城市布局注入一些新的理念。

    对天津本地的一些项目来讲，供应量还是相当大的，无论是住宅还是商业项目，最重要的一点就是如何适应国际化的标准。目前来讲，包括一些技术的一些房地产的消费，无论是住宅还是商业地产，都以本地化消费为主，如何吸引外来人口。比如说包括外资，据我们了解，日韩人在天津投资置业的比例逐渐加大，但是从欧美西方来讲，速度还是比较慢的，他们还是长线的考虑。这个给我们提了要求，从微观上来讲会细化到物业管理，如酒店等服务。

    大家知道，我们天津目前在建的被规划的四星以上，五星级的酒店未来会出现很多，现在我们很多酒店来讲，订房都比较困难，从服务式公寓的角度来讲，我们目前已经也基本上需要一个很大的提高，很多的开发企业，已经把方向标准了一些投资队伍，给外资营造气氛的投资项目，同时来讲适合于国际化的一个城市应该引进有国际化品牌的一些物业，包括酒店和公寓、商业。目前国际商场改造，像MAX等等，我们国际项目一线品牌现在还远远不够。据我所知，像香港的开发商、投资商，他们都在进行紧密地规划品牌的运筹之中，我想目前两到三年后，我们天津会出现国际顶级的品牌，我想还需要国际化品牌的管理公司，包括物业管理公司。我们已经进入国际化全面物业巡展的阶段，最好的公寓包括奥林匹克，在天津来讲还是具有相当档次的，但是随着天津市目前的发展和未来的需求，已经不能满足这些人士了，所以像国际上比较高档的集团，在天津已经有很多的目标，他们提供很多高档的物业管理的公寓式的物业，满足不断地这些外来人士的需求。

    另外，从城市化的配套功能来讲，从一些项目上如上海的新天地，因为大家可能都去过上海的新天地，除了它那边的情景和一些特点，大家会发现，尤其到晚上，它的夜生活相当丰富，相当一部分是老外比较多，所以他成为城市来讲，老外聚集的一个亮点，也可以作为一个小小的气氛，大多数都想把这个业态驾于他的之下，所以一个城市也体现到外来人口，外地人士对你这个城市休闲生活的体会，你除了要满足他居住的功能、工作的功能，还要满足他休闲的一些功能。

    目前，我们对于天津市来讲，大的规划伴随的一些项目，除了满足本地的休闲生活，对于外地人来讲，他也需要休闲的消费和场所，我的观点是不要一味地模仿，我们用同样的方式也不可能达到原有的效果，我需要以自身的特色起到吸引的效果，我们有很多大型的综合项目，有老的商圈，综合的商圈，奥城的一些。我想，包括他们对于海外的一些推广，吸引了很多外地人士，对天津高档的住宅和商业中心的关注。关键的问题，还要看到与我们现在的规划，我们提供的户型，甚至我们给这个户型的配套，是不是满足于外地人士的需求，而不单单靠大家具备的热点，一窝蜂上这个项目。

    我再补充一点，CBD。一个城市来讲，产业化的发展，国际化的接轨，最终的一个CBD，应该有一个功能比较完善的，而不是整个城市来讲，无论是外籍，跟他讲我们有很多CBD，某个区域来讲有一个区域的中心，要满足不同的功能。我举一个例子，比如美国知名的一个企业，它的厂子在开发区，他把他的办公室选在我们天津的国际大厦，这说明一个问题，虽然说这个区域对他没有一个吸引，所以CBD规划一定要考虑未来谁来经营？谁来购置投资这种物业？

    我们前一段跟香港的开发企业，像嘉里中心的客户有一个很好的沟通，有一个很好的品牌，他们在海河的一个项目，他们非常关心如何能吸引外来有这种档次，有这种比较素质高的人口，到他们的地区去，希望做其他物业没有的一些产品去吸引客户。

    另外来讲，从他的商业布局，我觉得应该作为重点来考虑的。比如说写字楼，每个项目为了满足公建的需求，拿出来做一个公寓，土地现在目前来讲价值，土地的稀有性，未来的投资来讲，都会给开发造成很大的压力，所以规划来讲的话要有一种协调性，不是说别人要有的话，我都要有。要考虑到一种商务带，集群带。为什么我们讲在未来两三年之内，我们所有的商务集群，商务写字楼都会成倍翻涨，并不是一个良好的环境下，我们的开发没有任何风险，我们要看到未来三到五年的供给和需求，这样才不会出现第二波、第三波的烂尾楼。因为代价比较大，再出现这种情况，对于城市的整个布局和城市功能的损害比现在还要大，所以对于很多开发商要考虑到这个合理的一个布局，我先讲这些。谢谢！