实况：滨海战略使东部区域发展壮大

　　主持人：有这样一句话我想大家应该是耳熟能详，八十年代看深圳，九十年代看上海浦东，现在咱们看天津滨海新区，虽然徐先生香港味儿的普通话大家听着有点费劲，但是我想我们能从他的语言当中感受出来，香港同胞对天津、对滨海新区，对河东区，对河东区上的卫国道它的未来、它的现在，以及它的将来都充满了信息，多谢！

　　下面继续请我们的专家与大家来继续研讨，有请匡形国际规划设计咨询有限公司中国区执行总裁吴磊先生，有请！

图为匡形国际规划设计咨询有限公司中国区执行总裁 吴磊

　　吴磊：谢谢主持人，谢谢四位领导，有这个机会可以来探讨一下天津的区域发展，刚才徐总问了一个问题，说到底有没有东移？我觉得我给大家做个游戏，大家可能就知道到底天津的发展是如何了，有笔有纸大家可以写一下，大家写几个项目，一个是红桥的泰达城，还有天津湾，咱们拉一根线，还有另外再说几个项目，是中原有一个项目，还有中移动的办公大楼，还有一个滨海的总部基地，具体是哪个开发商我不清楚，大家再拉一根线，这个游戏是泰达城和天津湾是我们2003年进入天津市场之后做的头几个项目，我最后说的中原包括中移动的科技大楼，包括滨海的这个基地是我们2003年做的项目，大家可以连线，我们作为设计公司来讲可以看出，我们的项目是围着海河来做的，后面我们2007年做的这几个项目大家可以看到一个非常明显的趋势，实际上这些项目是沿着中心城区往滨海这条线在走。我觉得天津市场有没有东移这个发展线已经非常的显而易见，现在我觉得这个问题刚才徐总非常宏观的角度来讲，我们可能是从一些非常具体的感受。

　　我们现在谈到核心价值，刚才陈局也谈到整个河东区的政府定位，包括一些高端区，这里我想谈另外一个问题，就是我们这个商业，我们这个项目到底应该怎么做，这里我说一句英文，意思就是“不要做第一，而要做最好”，当初我们在六纬路下面做的时候，我发现一个概念，这个概念以河东区整体布局来讲是非常吻合，河东是天津市最好玩的地方，对于和平或者河西来讲我觉得河东有它自己的区域优势，最大的一个优势可能就是说作为它整个和滨海新区的联系，包括你可以上京津塘高速都可以到那里，所以我们在河东提出来这个想法，包括这个项目提出来的一个想法，叫理想生活是家的概念，同时我说理想生活应该是一个很好玩儿的适宜生活的，卫国道是河东区和滨海新区两个地方的连接线，这个时候需要我们有从各方面来讲，各地区的领导，或者从开发商，投资人等等，需要一个非常准确的，非常务实的一个定位，一个投资人的方式，尽快打造我们卫国道沿线，包括东部的商业娱乐宜居的居住带。这是我对东部区域的理解，谢谢大家！

　　主持人：下面有请伟业顾问的副总经理李健龙先生，有请！

图为伟业顾问的副总经理 李健龙

　　李健龙：在座的朋友都很熟悉，因为我本人已经来天津差不多三年半的时间了，伟业也是跟东丽湖合作进入了天津，实际上我们第一脚就迈进了天津的东部，滨海新区和天津城区连接的定位，不难看出实际上我们在河东区的2005年是签约了万科的东丽湖项目，2006年目前做了河东区卫国道的泰达酒店的项目，2007年我们同时签约了融科的金月湾的项目，包括在去年年底的时候完成了金地的投资顾问的服务。

　　可以说，在这几年我们跟几个开发商形成了这种战略的合作，应该说我们的根基实际上东部，刚才像徐总所讲的环渤海经济中心地位的形成，像我们这样的公司来讲我们也把天津作为第二大主力城市来进行发展。

　　我今天来参加这个论坛之前听到了一个“新主线”这么一个概念，在路上我还在考虑这个新主线是怎么形成的，实际上如果大家看卫国道的东端和西端不难看出，卫国道的西端是一条路通往李公楼立交桥和天津站后广场，一条路通往和平，一图通往CBD核心，这是一条什么样的主干线？连接交通、产业和居住的，这是一条城市发展的主线，也是一条城市生活脉络。

　　再说东部来讲，实际上东部的范围很大，一个是滨海新区，一个是中心城区，但是我觉得今天没必要太过于宏观，我聚焦一下咱们河东区的东部，实际上在这个区域来讲，我们做世纪开发商务酒店的时候，我们给他们提出了一个最重要的核心卖点，就是叫立体的多维交通，我们可以一一去数，首先从基础性的市政交通来讲，有直接从东站后广场通旅游区，有地铁二号线从卫国道通过，这是一条连接城市最中心的线的轨道交通，第三条是我们在周边的快速路，连接外围的交通主干线，这条线有我们马上就要修通30分钟连接天津的快速铁路，还有京津塘高速的出口，还有津滨机场，现在目前天津机场的吞吐量是很小的，但是扩建以后的天津机场，加上空客A320跑道，那个吞吐量是非常高的了，这样一条七维多通道的路线，塑造了京津两地的门户。

　　我本人实际上在做这个东部项目的时候，我本人也在河东居住了两年时间，实际上河东区是40平方公里，在室内区里面它仅次于南开，在四十平方公里的面积里面，它是相当于南开的，再看一组数据，我们如何去讲天津的东部发展，滨海新区带动中心走廊的这种做法，左翼天津、右翼滨海的这种分布给河东区带来了巨大的前移，另外还有一个，现在目前可以说可移动连续三年的成交面积是50万平米，等同行政区属的南开的行政面积是120万平米，在这样一个区属里面行政趋势是一样的，交易面积有一倍的发展潜力，这样的话东部区域的潜能还是很明显的，这是一条以交通带动产业，带动商业，带动居住的主线。陈局长刚才已经说过，实际上河东区当时有很多的金融企业，还有很多以第二产业为主，但是随着河东区的发展，先发的是嘉华板块，其次是卫国道板块，再其次是轻轨板块，再有是智慧城板块，在这样一个发展结点里面，可以说现在目前它的这个居住从第二产业发展到第三产业，从工业到商业的居住模式。

　　第二，我们再看它的产业，最近的应该说是滨海国际机场和空客A320，再往东部沿海就是空港产业园区，我们做东丽湖的项目非常清楚，像深圳的中兴通讯，包括现在像赛博这样的企业都已经把总部搬到了空港，包括空客A320，包括开发区西区的大火箭，实际上这样国际级企业的进入必将带动经济的繁荣和居住的水平。

　　他们面临的还有一个经济产业园区，是像三星、LG这样韩企最为密集的一个区域。

　　第三个就是东丽科技园，所以我觉得总体产业园区的带动来讲，必将形成一个主体的规划。

　　商业上刚才徐总讲过，实际上河东区的居住文化来讲，实际上我觉得目前还有给河东区最大的一个优势，也就是说商业的这种气侯的形成，卫国道板块将形成以居住、生活和主流消费为主，当初我们做世纪泰达商务酒店的时候它的整个270万平米的酒店已经实现了，再加上目前就近要推出的所有的今年差不多将近50万供应量的住宅分别会提供这种商业模式，那么这样一个商业配套的整体和居住的带动，实际上也将形成它的一个整个的规模。

　　再看价格，现在南开在市场不稳定的情况下成交均价是一万一到一万二，河东区是七千五到七千八到八千，这样的一个价格优势必将使一部分客户流向河东区，因为它有后发潜力。

　　再其次我觉得可以从市场角度去讲讲，刚才我们还在谈这个问题，说三、四、五、六月的价格有一个波动，成交量没有太大的增长，实际上我觉得这个发展的优势还是很明显的，这里面第一这个城市是以刚性需求为主，而且这已经连续十几年，从河东区我们刚刚做过调研，河东区差不多有十五万套，将近二十万套，超过二十年以上的老旧房龄，改善型的需求还是存在的，这是简单说一个河东。

　　第二个这个城市化，我觉得外向型的发展还没有形成，目前城市化进程的发展速度目前还不够快，而且现在主要还是以内向型为主，这里面包括居住的收入，这里主要是以内需为主，在这样的一个情况下，我认为这个也是天津另外的一个优势。

　　第三个，北京是什么？政治、文化中心，它的经济中心的战略地位逐渐将转型到天津，这样的一个经济转型，实际上产业的进入带来大量的产业移民和产业经济的增长，实际上也会给天津这个城市注入新鲜的血液力量，这对未来是一个很好的购买需求。在上海来讲，它是一个经济中心，台湾人的购买力也是非常多的，天津将形成一个经济中心，我相信外来购买逐渐会从现在不足20%的比例，继续提升到50%，这也是天津经济发展的一个必然的支撑。

　　再有我可以透露一个新鲜的咨询，我爱我家是伟业控股的，上半年做了一个分析，40%的客户购买房是用于改善30%的客户是用于婚房购买，受于经济的影响现在已经抑制了投资。再有一个是天津现在目前在河东区，在卫国道板块，万新村区域就存在15万的老旧房需要升级改善，所以那片板块的在售项目有些已经初露端倪，有些已经含苞待放，卫国道板块具有便捷的交通优势，而且形成了很成熟的交通氛围，必将吸引改善型客户的流向。

　　另外价格的优势也必将形成它的通货优势，我曾经从东丽湖开车到中心城区伊势丹，最快的一次交通时间是23分钟，这样一条无障碍的交通组织的优势是非常明显的，卫国道大家知道，它是双向八车道这在城市里面是完全主干道路，还有它连接津汉公路的时候也是八车道，而现在再去东丽湖的时候基本上我的速度是很难超过80脉的，我觉得它的城市化的推进速度还过慢，这几点在北京已经显现得非常清楚了，卫星城，通州，还有昌平，这几个卫星城已经吸引了北京的原住民到那里去置业，这为京津两地的黄金走廊必将带来一个需求。

　　非常感谢《楼市》在这里办这样一个活动，实际上河东区我们比较有渊源，去年和《楼市》一起举办了一个活动，从那里面来讲我们也形成了一种联动的一个合作，我衷心地希望，作为一个北京人，我希望更多的京津两地的一体化能够实现，能够推进。说实话，走在京津塘高速的时候堵得很难受，我很期望尽快实现北京和天津之间的这种距离。