实况：天津东移促卫国道区域迅速崛起

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，非常高兴能在这样一个盛夏的午后和大家欢聚一堂，共同来探讨天津新主线引领区域升级卫国道板块核心价值高峰论坛这样一个论坛。

　　承蒙主办单位《楼市》传媒以及承办单位阳光新业地产有限公司的厚爱，今天能跟各位朋友在一起来谈谈房市，感觉非常幸运，说到房地产，我个人认为我连个小学生都不是，只是做过几年楼市的节目，只能算是幼儿园的中班，所以说还要跟在座的各位领导、嘉宾和各位好朋友多多学习。

　　首先，我想介绍一下今天参加我们这次论坛的各位领导和各位来宾，天津市河东区经济联络局局长陈立华先生欢迎你，《楼市》天津的副总经理董斌先生欢迎你，第一太平戴维斯顾问(北京)有限公司总经理虚顾问徐伟成先生欢迎你，匡形国际规划设计咨询有限公司中国区执行总裁吴磊先生欢迎你，伟业顾问副总经理李健龙先生，欢迎你，阳光新业地产股份有限公司营销总监袁奇先生欢迎你，以及戴德梁行研究部经理谭燕小姐欢迎你，还有来自天津市河东区经济联络局办公室主任崔立明先生欢迎你，还有以及来自方方面面的好朋友，还有我们媒体的朋友。在此我谨代表主办方，虽然我也是媒体的，我向各位媒体的好朋友表示欢迎、感谢！

　　各位，随着环渤海经济圈的日益确立，北京和天津一体化进程的不断加快，天津作为北方重要的金融中心的地位是日渐突显，我们知道数“十一五”规划逐步推进，使得滨海新区在环渤海经济圈这个位置日渐显现，人们都意识到了咱们天津市要东移了，于是很多朋友把目光投到了咱们天津市区的东部，东部就是河东区，尤其是河东区上的卫国道，为什么是“卫国道”呢？因为卫国道是咱们市区到滨海新区一条重要的主干道路，于是很多有识之士，包括我很多的朋友，很多北京的朋友，把目光投向了卫国道。

　　我个人认为，首先是因为交通便利，其次我觉得因为卫国道的环境，因为它的周围没有大型的工厂，没有污染，这是我作为一个老百姓一点粗浅的认识，那卫国道能不能借着咱们天津东移这样一个趋势，在这样一场大潮当中迅速崛起呢？于是楼市传媒觉察到了这样一个问题，于是携手阳光新业地产股份有限公司举办了今天这样一个论坛，召集在地产圈里的各位好朋友在一起来聊一聊、谈一谈，谈一谈滨海新区，谈一谈河东区，谈一谈河东区上的卫国道，希望在座的各位朋友能够知无不言，言无不尽，总而言之畅所欲言，把自己所思所想都说出来。

　　我们说一个城市，包括这个城市的楼市还有板块，都离不开政府领导的关怀、支持，下面我想有请咱们天津市河东区经济联络局的局长陈立华局长为大家致辞，有请陈局！

图为天津市河东区经联局局长 陈立华

　　陈立华：尊敬的各位女士、各位先生，大家下午好！谢谢大家！

　　今天很荣幸参加我们《楼市》传媒和我们阳光置业举办的这个论坛活动，我简单的做个自我介绍，我是河东区招商局陈立华，今天我想既然是论坛，应该说大家畅所欲言，各自发表各自观点的一个场合。

　　从某种意义上讲，今天我代表河东区招商局、河东区经济联络局、河东区外经贸委对我们论坛的召开表示祝贺，并预祝论坛取得成功！

　　首先，我想跟大家在这里交流三个方面的内容，或者叫交流或者叫沟通，提前再次声明一下只代表我个人的观点。

　　第一，河东区的地理位置和优势。因为咱们今天论坛的题目就是我们新的一个主线区域，刚才主持人精彩的开场词也讲了，在我们城市发展的过程中，乃至于在滨海新区开发开放的过程中，城市的中心价值领域逐步的在东移，东移的位置河东区占据了得天独厚的优势，河东是天津市六个中心城区的其中之一，因坐落于海河的东岸而得名，河东区辖区占地面积四十平方公里，现在可开发、可利用的土地资源是13平方公里，各位朋友可能要问了，河东区怎么有那么多的可利用土地，这里有一个简单的背景资料跟大家做一个介绍，因为河东区最早是咱们产业或者是国家大中型企业的聚集区。大家知道，天津市的棉纺厂，天津市的自行车厂，天津钢厂，天津针织厂等等一些国有的大型单位最早都坐落在河东。但是，随着咱们工业的东迁，河东区的一些土地资源现在凸显出得天独厚的优势，所以说河东区的土地资源应该比较丰厚，在河东区这个区域内，我们讲我个人认为它具备了四大优势。

　　一、区位优势，因为河东区作为中心城区之一，紧邻滨海新区，随着国家的改革开放的进程的进一步加速，滨海新区成为党中央、国务院定位为继珠三角的深圳，长三角的浦东之后的又一个中国区域经济的增长极，随着国家战略经济中心的北移，河东区作为紧邻首都的一个大的直辖市，凸显出它在经济领域成熟的感觉，所以说河东区作为中心城区，紧邻滨海新区，同时出了河东区的市区地界，进入的就是滨海新区的102平方公里的临港工业区，这是我们大家在地域上能体现的优势。

　　二、河东区还有着得天独厚的交通优势，在这个区域内大家知道天津站即将开始运行，它就座落在河东区，在这一周的前些时候，在礼拜一和上个周五的时候，天津市政府已经做出决定，把天津站地区的管理全线放到河东区，河东区行政整合市里有关部门在交界过程中，8月1号开始天津的成绩快速就要投入运行，距离北京城际快速的车程是27到29分钟，半个小时之内从北京到天津站，也就是到了河东区了。

　　另外，河东区紧邻着天津滨海国际机场，大家知道我们的新机场修建成功以后投入使用，从河东区沿着卫国道进入滨海国际机场大体上车程应该在7分钟到8分钟，同时地铁二号线从天津站一直到滨海国际机场正在修建过程中，它走的路线就是卫国道的地下。

　　另一个角度讲，在卫国道的延伸带上，我们的张贵庄路，在这个区域上现在叫滨海 大道，在这个区域内如果进入我们的海港，也就是天津港或者天津新港，或者天津港冻僵港保税区，沿着津滨快速车程应该是26分钟到27分钟车程，直线近45公里。所以在河东区内，围绕着河东区，或者叫围绕着卫国道和津滨大道，已经形成了京津半小时的经济圈，有位领导开玩笑打比喻从北京长安街的东边到西边要40分钟，但是从北京即将开程的北京南站，也就是我们城际的两个大的结点，天津站和北京站之间半小时，所以说走一趟长安街就从北京到天津了，这是第二个优势。

　　第三个优势，在河东区它有着规划定位的优势，随着滨海新区国家给的定位，我们天津市也将全市的各个区域进行了综合定位，给河东区的定位是我们以发展现代服务业为主，结合金融服务、中介服务、物产、物流，商务服务为集中的高端服务业的聚集区，天津市对于河东的定位是那么定位的，天津市的中央商务区CBD是沿着海河的两岸，放在了咱们海岸两岸从赤峰桥大大光明桥两侧的区域，在这个区域内已经形成的一些比较集中的功能区，是解放北路的金融区，各大银行集中在解放北路，同时商务商业区现在大家看到的结点是小白楼。另外商业的中心的核心区设定在从赤峰桥沿着六纬路，一直到二宫的四心桥附近的区域，这个区域是天津市发展中央商务区的核心区，现在在这个区域内集中了香港嘉里集团，香港九龙建业集团，中国北京的中梁建设集团几个大项目正在建设过程当中，所以把河东区的定位作为商务、商贸加服务业集中的现代服务业聚集区。

　　第四个优势，河东区具有丰厚的文化底蕴。大家可能都耳熟能详的一句话就是先有大直沽，后有天津卫，在大直沽这个区域应该是天津的发祥地之一，我们这个区内集中了人文的寺庙文化，包括我们的北方最大的妈祖文化的中心的一直区就在这个区域内。和朋友们透露一下，最近我们正在和台湾进行项目的对接过程中，这个区域内今后要把发祥地的所有的潜在的价值文化要进行大范围的挖掘。

　　简单地跟朋友们介绍一下河东区的几个优势，这是我跟大家交流的一个方面。

　　第二个方面就是河东区在规划天津发展的几个大的规划点。

　　第一个规划点简单跟大家介绍，就是天津站和津滨大道区域，天津站即将投入运行，在这个区域内渗集中了商务商业大量的优势，十四座写字楼宇和酒店即将开业，在这个区域内沿着天津站，进入新开路，进入我们的津滨大道直接进入滨海新区。第二带是我们刚才介绍的六纬路，从六纬路一直到赤峰桥再到四心桥附近，这是第二条经济发展带，第三条是最具有发展潜力的一条发展带和今天的论坛密切相关，就是沿着大光明桥过了十一经路进入卫国道，一直进入滨海新区的天津滨海国际机场这条发展带，在这条发展带上大家感受得到，我们现在十一经路已经聚集了各大银行，各大保险公司等等相关的一些总部，在十一经路基本上形成一种金融的氛围，在我们的卫国道上。

　　大家可能也能看到，我们在卫国道沿线，包括我们的泰达四星级的国际酒店，已经马上投入试运行，包括我们的(华晶)金融大厦即将投入运行，包括在这条路上几个大的地产项目也在实施过程中，包括我们阳光星期八，包括我们的红城，包括我们的阳光置业等等这些项目陆陆续续正在进行。同时在这个区域内，因为历史的关系，卫国道上驻军军队的企业比较多，现在河东政府通过市政府正在和北京军区协商，有一些大的军事单位要进行迁出，这些区域留下来的都是比较重要的地产开发区域。

　　同时卫国道的延伸线上又有几个大的商务设施，包括津滨大道，作为天津市重点的二十个项目，现在正在启动过程中，应该说河东区的发展在这三条经济带上做了许多的文化，河东区政府将卫国道定位为商务发展的中心区域，因为它离着滨海新区，离着临港工业区，离着滨海国际机场太近了，可以说咫尺之遥，所以说在这个区域内，河东区作为重点打造的商务服务区，也是我们今后工作的一个重点，这是跟大家交流的第二个方面。

　　最后一个方面是想跟大家披露几个信息，在近期我们和天津市的土地整理中心、土地出让中心正在沟通，近期将有八块净地准备挂牌出让，因为今天在座的都是我们地产界的朋友，都是有着比较雄厚实力的投资人，相关的一些地块资料，刚才我跟董总我们沟通沟通，大家如果感兴趣，所以通过《楼市》传媒，也可以通过河东区招商局的招商网获得相关的信息，这些地块都是净地块，同时也利于我们在座的各位投资人做住宅和商业的开发。

　　大家可能业内相等流传着一个信息，就是从今年下半年开始，我们的金融形势不容乐观，今年叫做市场的“冰冻期”，明年就“冰封期”，可能有那么一种说法。但是我个人认为，只代表个人观点，这个时候正是我们大浪淘沙的时候，一些有实力的地产商、投资人，在这个时候入市应该是千载难逢的时机，最后欢迎各位今后多关注关注，愿我们在河东实现发展获得共赢，谢谢大家！

　　主持人：我先说一个小插曲，我问《楼市》传媒的王小姐说这个会什么时候开始？她说领导来了，开始吧！我这一看前排的帅哥靓女，我说哪有领导，我印象中的领导应该是那样的，陈先生给我的第一个印象—年轻，这么年轻的一个领导，说实话，替陈局捏了把汗，等听完陈局的发言之后，我在年轻后面又加了两个字“才俊”，听完您的讲话我学会了一个词儿青年才俊。

　　陈立华：谢谢！

　　主持人：下面有请第一太平戴维斯顾问(北京)有限公司的总经理徐伟成先生，为大家来阐释一下河东区的卫国道。

图为第一太平戴维斯顾问（北京）有限公司总经理 徐伟成

　　徐伟成：谢谢主持，谢谢陈局的精彩发言，我们也受到启发。各位在场的领导、各位房地产开发商的朋友，还有各位在场的同行，还有媒体的朋友，下午好！我是第一太平戴维斯项目策划部总经理，我是徐伟成，我们是负责专业服务里面的项目策划。今天很高兴有这个时间，刚刚陈局也讲我们过来是交流的，可能因为我们在将讲话里面，可以一边听我们市场顾问的视野的观点以外，大家可以再想想，到底我们现在2008年奥运前后的天津滨海新区，包括整个大北方的经济发展，我们每一个人都参与一个很重要的力量，到底我们透过群策群力，我们有个什么样的未来。

　　今天我个人讲话的内容可能更多来自于主题，其实我觉得今天的讲题很有时代性，我感觉陈局长发言完以后，我感觉到咱们河东区包括卫国道周边的项目，你们是很有自信，很有自身的发展。

　　一个成功的城市区域规划及房地产项目发展，离不开我们中国政府的领导，成功的、准确的、市场化的，也有国家战略的规划，如果没有规划的话，我们从微观的角度讲发展一个什么住宅项目，300万平米也好，30万平米也好，那个住宅项目都不会太成功，我们从改革开放30多年，到真正房地产从2000年以后，我们很多从天津、北京的例子我们可以借鉴。我自己是来自香港，我们现在公司的项目范围基本不在大中华，我是属于香港总部，我们老老板的业务是做IPO，我自己主要是从区域经济开发、政府顾问，还有其他项目顾问我们也会做。

　　今天一早起来，我住天津的酒店，打开电视机，看见国家统计局局长开始讲我们最新中国经济的形势，可能我比较乐观、积极思想个性的人。我看到好像刚刚陈局你发言说未来不容乐观，金融存在隐忧，但是从我们国际顾问公司的视角，我只看到两个比较大的隐忧。

　　第一个隐忧是出口量下降了。

　　第二个是CPI，当然是通胀，油价、食品、猪肉等等。

　　我今天讲的核心只有一个，我们河东区卫国道所有的房地产项目，天津市从老城区跟滨海新区的关系，我们河东区是在它们中间，到底是不是东移了，可能我们有不同的观点跟大家交流。2005年的资料叫“边缘化”，那个词更消极，觉得边缘化好像是没有人去的地方，现在一个新的形容叫东移。我为什么刚刚讲国家统计局的数据，给我看到国家统计局透露的信息，大中华经济圈我们的经济基本上是稳定的增长，稳定的发展，相对比较平稳。我来自香港，香港等于飞机场里的飞机已经降落在停机坪上，中国的经济，我认为天津也好，北京也好，以前是在攀升爬升，现在是在稳步往上飞。以我做市场顾问十几年的经验来看是非常好。

　　第二个是讲讲宏观，可能大家都在天津发展，招商引资，谋求战略商机，天津市政府非常积极上进。我们可以跟大家交流一下想法，其实天津市政府从2006年、2007年做了很多工作，包括在海外，在香港，大家看从政府的政策、引资、宣传、推广等等，我觉得包括刚刚我们市张书记来了以后，天津市从河东区也好，南开区也好，滨海新区也好，大家都很积极。

　　另外，我们更感兴趣的就是河东区周边，卫国道的项目有什么利好的消息，因为今天《楼市》传媒还有阳光新业都是我们比较熟悉的合作伙伴，首先讲讲住宅。

　　作为我们市场，项目策划顾问的角度，住宅其实从2000年以后，其实一直有大量的需求，从1999年房屋改革政策以后，大家可能对住宅特别感兴趣，所以住宅某个角度用我们行里的术语来说有着海鲜价，好像2008年初从杭州市、深圳、北京还有天津，相对都是回归比较稳定，房价比较敏感，我们就不想谈那个事情。我们更多谈的是从河东区，我们河东区是主要发展服务型的产业，咱们的定位是很清楚，我想讲讲滨海新区在河东区这个东边一个大块，包括泰达，泰达的产业结构大家很清楚，因为我们讲住宅，讲周边有什么人在附近，有什么工业，有什么产业结构，泰达本身是高新制造业，电子、飞机，包括摩托罗拉、生物科技、还有物流等等非常成熟的企业，这些企业其实跟长江三角洲、珠江三角洲的第二产业里面的来料加工、生产产业是不一样的，可能跟更多的是高产值的，高科技的，高技术的产业为主，所以在河东区未来住宅用地的地皮可能更多是利好的消息，因为现在整个天津的大经济是比较稳定，对于响锣湾，于家堡等等，我们最近跑来跑去天津，天津市里跟滨海新区是属于一个很不平衡的，我们来回交通都要一个多小时，当然未来我们高速铁路从北京直通天津，可能不需要这么长时间，但是现在我认为在河东区刚刚好在天津市政府跟泰达滨海新区中间的话，刚刚好从选址住宅地开发的角度，我们正是拿准了从住宅增加人口，迎接人才，传统的和核心的人才都是可能住在天津市中心，因为我们发现很有意思的一点是，天津人住在南开区的南开区，我们从地理位置来说河东区可能更多，是直接跟保税区泰达经济技术开发区，跟未来的滨海新区，所以很多在那边上班的人有非常直接的关系。

　　一个区域的发展，大家可能很清楚，会引来大量的现金流，现金流在泰达滨海新区，包括河东区，包括我们天津成熟的板块，和平、河西等等，除了现金流以外，人流，就是人才会考虑新的家庭的布点，可能会更多考虑一个用地的板块，所以我们强调其实以河东区卫国道的发展，可能更多会往东移，依靠新的滨海新区的发展势头，环渤海经济圈的经济，我觉得今天咱们阳光新业在打造一些成熟的地产项目的话，我觉得从产品的户型，现在我看阳光的营销策略，他们以市场客户为主打啊的形式，更合理的户型，更好的布局空间设计，所以我们认为这个物质是不错，但是可能很多论坛各位现场的嘉宾你们都没有听到一个很重要的想法，跟各位领导和在场的嘉宾讲一个重要的想法，滨海新区可能要到2013年到2015年才能看到成果，泰达高端金融写字楼可能会推出，保税区现在也没有在2010年前强取豪夺，咱们河东区卫国道周边的住宅市场，包括刚刚陈局讲的，还有其他开发商也进来了，还有其他老外也进来了，我们做房地产顾问最重要的就是时机，如果能把握从2008年、2009年、2010年、2011年的县级，咱们的住宅可以先投放市场，先做前期的造势，先做我们的滨海新区，包括于家堡，做好我们中国未来的CBD黄金地块高产值的商务区，因为刚刚可能陈局也介绍过河东区的历史很前沿、很先进，很早就发展，它现在是十三平方公里的地块，其实我觉得作为房地产开发商，包括我们市场顾问，我们非常欢迎更多挑战(宏创)等一些成功的地块，当然河东区还有很多优势，包括平均低价还是三千多，投资也好，投地也好，做好房地产住宅产品，包括总综合类产品，也比较好，其实我们公司除了做高端综合企业，其实我们还有优势，我们做了政府项目开发的顾问，我们现在是做北京最后一块二十平方公里的商务区的市场策划顾问跟国际招商首席代表，我们把所有的大块地跟香港开发商投资进去。其实咱们卫国道，不知道现在有没有观众朋友告诉我，卫国道为什么叫卫国道？卫国道本身这个名字肯定有它的来历，给人的感觉可能是跟历史有关系，因为我对天津来历一知半解，所以今天来跟大家多多学习，所以对咱们卫国道周边的好像津滨高速公路，津塘高速，去国际机场，国际机场刚刚陈局也讲过我们的未来，我们的观点意见很重要的，其实将来环渤海 大的经济圈，一个地图就是环渤海经济圈，其实所有的货流现金流跟信息流是一直从廊坊走回天津的，所以货流、信息流、物流、人才、现金流，我十年前就来过天津，去洋货市场买假货。

　　我们认为天津没有理由不会发展起来，今天我们也接触了一些天津市政府一些官员，他们都是很雄心勃勃，他们心里是有惊也有喜，可能老城区包括原来的传统的CBD，传统的工业企业很多都会往东移，我感觉像大洗牌一样，是非常好的事情，历史关键时刻就是要群策群力，包括我们做房地产顾问的从业员，开发商，作为咱们天津市的高级的领导，我们做好自己的角色，我觉得应该是把整个环渤海经济圈做得很成功，因为我们最近帮一家公司研究长江三角洲，我们认为其实长江三角洲未来会跟滨海新区有非常明显的区分，所以我们认为天津市没有理由不会平稳地增长，包括房地产住宅的需求，金融业的需求，包括咱们其他产业的税收结构。

　　最后一个问题就是人力资源的问题。其实我们从五六年前开始研究天津市的零售消费，天津市最大的问题就是我们只有一方面在这里，人口就是几百万，可能河东区好像只有七十多万人口，城中心有三十多万的结构，但是我们随着京津最新的双轨高速新干线，其实大家可以研究全世界的案例，很少有同时间有这么高速的公路，旁边有一条这么快速的铁路在一起的，伦敦没有、东京跟横滨没有，这个大的都市圈证明我们国家的投资，这种人流、信息流，大量的投资，我们可以来回北京一个小时来回就搞定了，以前可能会堵车，经过河北，经过京沈高速，进了京津塘三四个小时才能回去，所以未来河东区包括我们卫国道这个板块，已经独善其身，从塘沽、滨海新区、泰达到市中心老城区CBD，成为一个不可分割的重任。

　　那到底有没有东移呢？我认为它不是东移，因为天津市中心的和平区、河西区，包括南开区等等，陈局刚刚说河东区是十三平方公里，可能是北京东城区小的面积，北京朝阳区、丰台区是大的不得了，所以十三平方公里，我觉得绝对能让开发商打造一个非常能够满足未来用户需求的，包括年轻人、白领、金领。今年比去年同期推出90平米以下房的比例增长了80%，但是大家忽略了一点，以前都是国家分房，我们从30平方米、40平米两居，可能是二十万一套房，我可以要几套住宅，现在70平方米、90平方米的大小我觉得做得是非常符合我们的国情，300平米做一居室或者两居室未来可能土地真的不够用。

　　我觉得从住宅开发的角度本身，河东区卫国道本身肩负起一个非常有价值的重任，最重要可能是要政府的规划非常合理，还要敢于调整大的规划，因为从这个角度出一个住宅项目出来要多少比例，有多少比例做商业金融用地，最后开发商就是盖服务公寓。我们研究了卫国道，其实高速公路旁边更适合做一种东方家园区或者是那种大的沃尔玛超市那种专业型的业态，因为河东区感觉比较明朗，它不像我们南开区有大量的五金、机电等等那样的批发市场，当然我们做的底商还是不错的。

　　对于我们认为今天的东移这个想法是很自然的，应运而生，为河东区卫国道更成熟的发展，祝今天的论坛更成功，把以下的时间交给主持人，谢谢！